每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        1月6日，在“中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，金地、首創(chuàng)、萬科等開發(fā)商首度集體回應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控，坦言地產(chǎn)商眼下“不差錢”。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，此前一些宣稱“不差錢”到處買“地王”的開發(fā)商，突然間又開始了借“高息貸”“過活”的日子。

        今年1月，僅恒大地產(chǎn)、綠地中國(guó)和金地集團(tuán)3家開發(fā)商，通過優(yōu)先票據(jù)、信托等高息方式融資的金額就已接近百億元，如果追朔至去年末雅居樂和碧桂園的優(yōu)先票據(jù)發(fā)放，開發(fā)商獲取的融資總額已經(jīng)超過150億元。

1月高息融資近100億

        從1月1日開始，各家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛通過各種渠道貸款融資。

        1月11日恒大地產(chǎn)公告稱，擬進(jìn)行國(guó)際發(fā)售一次性還款的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)。1月22日，恒大地產(chǎn)正式宣布成功發(fā)行上述優(yōu)先票據(jù)，總金額7.5億美元，年利率13%，期限為5年。1月28日，恒大地產(chǎn)又宣布控股股東以1.8%股份的抵押獲得工商銀行4000萬美元貸款。在一周時(shí)間內(nèi)，恒大地產(chǎn)總共完成了接近8億美元的融資。

        無獨(dú)有偶，1月4日，綠城中國(guó)宣布以2億元人民幣將其于浙江報(bào)業(yè)綠城房地產(chǎn)開發(fā)的50%股權(quán)出售予平安信托，并通過若干銀行向浙江報(bào)業(yè)綠城房地產(chǎn)開發(fā)提供13億元人民幣委托貸款，并向平安信托轉(zhuǎn)讓該委托貸款。

        1月27日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，公司與中泰信托簽訂框架協(xié)議，以9680萬元的價(jià)格向中泰信托授予上海綠城森林高爾夫別墅開發(fā)49%股權(quán)，綠城通過其他金融機(jī)構(gòu)向上述項(xiàng)目公司提供股東貸款，并將股東貸款轉(zhuǎn)讓給中泰信托，這筆貸款最高及最低額應(yīng)分別為15.5億元和7.8億元。

        上述兩項(xiàng)信托計(jì)劃一共為綠城帶來了近30億元的資金。

        另外，1月份平安信托發(fā)行了和金地集團(tuán)合作的“安鑫一號(hào)”產(chǎn)品，投資于上海佘山頂級(jí)別墅項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模為16.17億元。

        按此計(jì)算，1月份僅上述3家地產(chǎn)公司獲取的高息貸款金額就已經(jīng)接近100億元。

        如果追朔至去年末雅居樂和碧桂園的優(yōu)先票據(jù)發(fā)放，內(nèi)地開發(fā)商的高息總?cè)谫Y額超過150億元。在恒大地產(chǎn)之前，雅居樂于去年11月發(fā)行了一筆金額為3億美元，利率在10%左右的優(yōu)先票據(jù)，又與兩家國(guó)際銀行商議各1.5億美元的銀行貸款；另一地產(chǎn)巨頭碧桂園在2009年底共發(fā)行3.74億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率11.75%。

地方新政造成壓力

開發(fā)商的這一輪高息借款風(fēng)潮，始于今年1月份。

        1月份以來存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)以及多家銀行的停貸，讓開發(fā)商感受到了陣陣寒意，而地方監(jiān)管部門的一系列新政，更令它們膽戰(zhàn)心驚。

        先是1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。這一舉措使開發(fā)商借用預(yù)售款完成房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式受到?jīng)_擊，延長(zhǎng)了全行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)期。

        1月27日，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳發(fā)布  《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求房地產(chǎn)用地在規(guī)定時(shí)限內(nèi)投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資（入股）、抵押。

        瑞銀亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇表示，貨幣政策在下半年可能會(huì)出現(xiàn)變化，而去年底連續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有所抑制。為了應(yīng)付這些變化，開發(fā)商可能會(huì)在今年上半年就大量融資，以確保下半年有足夠的“糧草”。

        碧桂園投資部門的一位人士也表示，廣州民營(yíng)地產(chǎn)商目前大多在籌備資金，以應(yīng)付下半年可能的變化。

        然而，既然知道下半年可能會(huì)缺錢，為什么不趁現(xiàn)在密集推出新項(xiàng)目，進(jìn)而快速“回籠”資金，以迎接下半年的變化呢？盡管可以通過高息貸款獲取資金，但通過市場(chǎng)快速清貨，仍然是開發(fā)商獲取資金的最主要方式。在上海市場(chǎng)成交量大幅下跌時(shí)，富力地產(chǎn)依然通過售出上海項(xiàng)目已推房源的近8成，獲取了超過2億元的銷售額。

或?yàn)榧涌鞌U(kuò)張步伐

        來自地產(chǎn)業(yè)的解釋是上述高息貸款，并不是開發(fā)商提前為“過冬”準(zhǔn)備的“糧草”，而是為新一輪擴(kuò)張所準(zhǔn)備的武器。

        克而瑞(中國(guó))研究中心總經(jīng)理陳嘯天說，上述企業(yè)通過優(yōu)先票據(jù)、信托融資等方式獲得的高息融資，并非是為了應(yīng)付銀根收緊后的  “冬天”，而是為了能作進(jìn)一步擴(kuò)張。他認(rèn)為為了在今年繼續(xù)擴(kuò)張，開發(fā)商一定會(huì)尋求更多借款方式，以擴(kuò)大開發(fā)和銷售面積。

        恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士曾透露，由于今年土地市場(chǎng)會(huì)逐步降溫，土地價(jià)格有望逐漸合理。而以合理價(jià)格拿地，符合恒大地產(chǎn)一直以來的習(xí)慣。據(jù)介紹，借款資金的一部分可能會(huì)用于增加土地儲(chǔ)備。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，開發(fā)商高息借款的主因是為了擴(kuò)張。按照大部分企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，它們手上現(xiàn)有的項(xiàng)目至少需要到今年3月以后才能達(dá)到預(yù)售條件。這使得開發(fā)商并不能像一些金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的那樣，在上半年就快速降價(jià)出貨，以換取足夠的資金。

民企仍然“錢緊”

雖然借高息貸款擴(kuò)張的說法，得到了大部分業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。但是，開發(fā)商未來“缺錢”卻也是一種趨勢(shì)。

        上海易居房地產(chǎn)研究院的金融年報(bào)稱，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道依然不通暢。近期還有消息稱監(jiān)管層要控制房企通過借殼上市的方式進(jìn)入資本市場(chǎng)。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言顯得相當(dāng)不利。

        而與國(guó)企相比，民營(yíng)企業(yè)融資能力顯得更弱。

        截至目前，絕大部分通過信托、優(yōu)先票據(jù)等高息方式借錢的，都是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)有或國(guó)有控股的企業(yè)極少涉足上述領(lǐng)域。

        陳晟說，上述現(xiàn)象一方面與國(guó)有企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)制度暫時(shí)難以接受信托、優(yōu)先票據(jù)等高息融資方式有關(guān)，但另一方面也說明，與國(guó)企相比，民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力仍然偏弱，所以不得不運(yùn)用相對(duì)較高的借款成本來融資。



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