每經記者 張敏 發(fā)自北京

作為本輪樓市調控“殺手锏”的限購令，對房地產市場的影響究竟有多大？

在“史上最嚴”的“京15條”出臺滿周年之際，《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現，過去一年里，北京房屋成交量同比縮水13.26萬套，按平均每套150萬元計算，成交額縮水近2000億元。

房屋限購政策，最早出現在2010年4月的“京十條”中。但直到去年初，北京才推出“強化版本”，除繼續(xù)對購房套數進行限制外，還將外地人購房門檻限定在“連續(xù)5年的納稅和社保繳納證明”。

作為一項行政色彩濃厚的調控政策，限購令一度被業(yè)界詬病，擔心即便限購令短期內有利于平衡供需形勢，但如果市場新增供應持續(xù)不足，或將影響中遠期的市場走勢。

但對北京來說，該政策或將持續(xù)一段時間。昨日（2月15日），北京市房地產協會秘書長陳志表示，“限購令”不是短期政策。

機構：投機基本絕跡

根據北京市住建委的數據，限購一周年以來 （2011年2月16日~2012年2月15日），北京市共成交新房住宅84114套，比上年同期減少了22885套，降幅21.4%。二手房受影響更大，同期僅成交97661套，同比上年的207376套，降幅達52.9%。

兩者合計，限購令頒布一年來，北京樓市成交量共縮水13.26萬套。業(yè)內人士估算，按每套平均成交價格150萬元計算，其間成交金額共縮水1989億元。進而推算，北京市“損失”的房地產相關稅收，也達數十億元。

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉向 《每日經濟新聞》記者表示，限購令對市場需求的遏制十分明顯，限購一年來，北京市場的本地需求占九成，自住首套占九成，投資和投機需求基本絕跡。

在張大偉看來，二手房市場大幅縮水的原因在于，市場下行使得業(yè)主惜售。此外，嚴格的限貸政策也影響了剛性需求的釋放。

值得注意的是，隨著北京限購政策的推行，周邊區(qū)域意外成為受益者。九鼎集團總經理周帆昨日稱，從去年10月以來，河北的香河、固安等周邊市場迅速火熱，限購政策的后續(xù)效應開始發(fā)揮作用。

土地市場一片冷清

土地市場的萎縮同樣明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據，限購令實施后，北京共出讓土地250宗，規(guī)劃建筑面積2376萬平方米，同比減少24%；土地出讓金1054億元，同比減少32%。

其中，限購期間北京僅成交住宅用地60宗，規(guī)劃建筑面積974萬平方米，同比下降32%。住宅用地成交的樓面價為5111元/平方米，同比縮水26%，住宅用地的平均溢價率僅為7%。

進入2012年，北京土地市場的冷淡態(tài)勢更加明顯，1月份成交的20宗地塊，全是底價成交。

有分析認為，土地市場縮水，主要因為開發(fā)商對后市悲觀，放緩了拿地和開發(fā)的節(jié)奏。

盡管如此，北京市場的土地供應仍較充足。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數據顯示，2009年到2011年，北京住宅供地規(guī)劃建筑面積為3620萬平方米，新房供應面積為3262萬平方米，這意味著，近3年北京住宅用地待開發(fā)量增長358萬平方米，企業(yè)土地儲備量在增加。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，土地儲備給企業(yè)帶來了資金壓力，“去庫存”成為當前企業(yè)亟待解決的問題，所以拿地積極性不高。即便企業(yè)有意，也只會按自己的預期報價，不會參與競價，因此，底價成交、聯合拿地、流標流拍將成為貫穿今年土地市場的關鍵詞。

量升價跌或難避免

巨額的土地出讓金和房地產稅收“損失”，是限購令帶給北京的重要影響。今年，這種影響或將加劇。

早在去年12月，北京市就明確，2012年將堅持房地產調控政策不動搖，房地產稅暫無實行計劃。

此外，今年初北京“兩會”期間，面對北京對外地人的限購門檻是否將從5年變?yōu)?年的提問，北京市國土局局長魏成林斷然否認。

接受《每日經濟新聞》記者采訪的多位業(yè)內人士也對今年的北京樓市不樂觀，認為即便首套房優(yōu)惠政策放開，在限購令下，成交量仍難恢復。

樂觀的消息是，限購令帶來的庫存壓力或將加速房價下調。數據顯示，截至2月初，北京市新建商品住宅待售量高達11.96萬套，一年內增幅達25%，“量升價跌”或成為今年北京樓市的基本特點。

但也有人擔心，如果新增供應長期不足，限購或導致中期市場供需失衡，影響后市的健康發(fā)展。