每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“上海市場目前處于連續(xù)陰跌。”中房信分析師薛建雄昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。他得出上述結(jié)論的依據(jù)之一，是此前成交均價為16000多/平方米的路勁翡麗灣，在去年12月將價格下調(diào)至14000元/平方米，4月份其又進(jìn)一步下調(diào)了售價：成交均價僅為12525元/平方米。

除路勁翡麗灣外，上海的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目也有因成交量較少而繼續(xù)降價的，比如香馥灣在上海的項(xiàng)目銷售均價曾由23000元/平方米下調(diào)至20000元/平方米左右，而4月份的成交價又下調(diào)至17000元/平方米。

上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，出現(xiàn)價格連續(xù)下調(diào)的樓盤多數(shù)是那些號稱降價，但實(shí)際降幅并不多的樓盤。

進(jìn)一步大幅降價預(yù)期未出現(xiàn)

此前，本報(bào)記者曾對滬、深兩市53家已公開一季報(bào)的上市公司的資金鏈進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)除了“招保萬金”等大型地產(chǎn)公司外，中小地產(chǎn)商前3月的資金情況要比2011年底更加糟糕。來自市場的分析認(rèn)為，由于現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商將在未來加大降價的幅度。

從記者調(diào)查的情況看，上海開發(fā)商的資金情況并未緊張到非降價不可。上海一家地產(chǎn)公司此前以7.2折促銷旗下樓盤，但賣出40余套后別墅后，成交量又下滑至每月一套。業(yè)內(nèi)由此傳言上述公司資金緊張，并以該公司此前和上海一家上市公司簽訂的一筆4億元的委托貸款協(xié)議為依據(jù),認(rèn)為上述貸款的利率達(dá)到15%，足以說明該公司的資金壓力。

同策咨詢機(jī)構(gòu)提供的一組成交數(shù)據(jù)顯示，該樓盤以7.2折銷售后，成交價格依然比周邊樓盤高，項(xiàng)目仍然有進(jìn)一步降價的空間。

按理上述公司應(yīng)該選擇進(jìn)一步大幅降價銷售的策略，而資料也顯示，這家公司即使降價40%，下調(diào)至2萬元/平方米，仍然可以獲得50%的高毛利。但該公司營銷負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時卻表示，公司不會給出更大的價格折扣。

和上述項(xiàng)目的情況相同，截至一季度，貨幣資金不足1.4億元，卻有超過16億元到期債務(wù)需要償付的華麗家族，旗下的匯景天地項(xiàng)目銷售也不佳。中房信的成交數(shù)據(jù)顯示，截至4月，該項(xiàng)目僅出售4套。但該樓盤銷售人員昨日卻告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前對外售價仍然維持在7萬元/平方米左右，并沒有大的優(yōu)惠。此前，外界傳言該項(xiàng)目3萬元/平方米的成交價格，是給關(guān)系戶的特惠價格。

高端住宅醞釀二次降價

然而不繼續(xù)降價，開發(fā)商又將遭遇巨大的銷售阻力。搜房網(wǎng)昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月上海市成交量的環(huán)比與同比跌幅位列四個一線城市之首，環(huán)比與同比跌幅分別為26.2%和14.7%。

薛建雄說，前期很多大幅降價的樓盤目前又重新出現(xiàn)了成交量低迷的現(xiàn)象，除了上述路勁翡麗灣、香馥灣等項(xiàng)目外，很多高端住宅在大幅降價后再次賣不動，正在尋找機(jī)會，準(zhǔn)備第二次降價。

他認(rèn)為，這與市場購買力較弱有關(guān)。他說，由于整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境尚不明朗，目前整個市場的消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力都要比去年差一些?？陀^上，開發(fā)商有再次降價必要。

張宏偉則認(rèn)為，主要還是開發(fā)商的降價沒有到位，很多樓盤的降價更多是噱頭，而不是實(shí)質(zhì)性的降價，所以導(dǎo)致降價之后，成交仍然低迷。

上海一房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，上海房價的下降趨勢將會繼續(xù)。上海市房管局局長劉海生表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動，目前上海房地產(chǎn)市場中的投資、投機(jī)的行為得到基本遏制。