每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

舊時(shí)地王今何在，“高開(kāi)低走”入市來(lái)。用這句話來(lái)形容當(dāng)下的中信地產(chǎn)最恰當(dāng)不過(guò)。中信地產(chǎn)曾經(jīng)在2009年、2010年頻頻在北京、廣州等創(chuàng)造地王項(xiàng)目，而如今卻不得不陸續(xù)將地王項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或低價(jià)銷售。

近年來(lái)，中信地產(chǎn)業(yè)績(jī)乏善可陳，在經(jīng)歷2010年的連續(xù)高價(jià)購(gòu)地之后，甚至跌出全國(guó)銷售前十強(qiáng)。

在眾多央企下屬的地產(chǎn)企業(yè)中，中信地產(chǎn)的遺憾是一直未能上市。在中信集團(tuán)整體上市的大戰(zhàn)略中，中信地產(chǎn)將面臨怎樣的變遷？

昔日“地王”魅影不再

中信集團(tuán)年報(bào)顯示，截至2011年末，已進(jìn)入30個(gè)城市，在建項(xiàng)目總規(guī)模為777.7萬(wàn)平方米 （權(quán)益規(guī)模為582.7萬(wàn)平方米），土地儲(chǔ)備規(guī)模為2616萬(wàn)平方米（權(quán)益規(guī)模為1655.1萬(wàn)平方米）。2011年實(shí)現(xiàn)商品房銷預(yù)售面積246萬(wàn)平方米，銷預(yù)售金額350.4億元，營(yíng)業(yè)收入148億元，凈利潤(rùn)15億元。盡管銷售業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，但銷售排名已經(jīng)從2010年的第八位下降到16位。

近日，有媒體報(bào)道，中信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的CBDZ15地塊即北京第一高樓“中國(guó)尊”項(xiàng)目將于2016年底封頂，預(yù)計(jì)總投資達(dá)240億元。事實(shí)上，該地塊是2010年12月中信集團(tuán)以63億元的總價(jià)拿下的北京“地王”項(xiàng)目。

截至目前，該項(xiàng)目仍在進(jìn)行拆遷工作。金融街公告顯示，中信地產(chǎn)先后于2010年12月30日和2011年6月23日，將上述中信城項(xiàng)目中B、C、D地塊中規(guī)劃地上建筑面積合計(jì)約50萬(wàn)平方米所對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了金融街，受讓價(jià)格合計(jì)100.18億元。

中信地產(chǎn)的其他部分“地王”項(xiàng)目也遭遇到了銷售難題，拿地一兩年后不得不選擇低價(jià)入市。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，中信在廣州的地王項(xiàng)目西關(guān)海于9月16日開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)僅為18000元/平方米，而該項(xiàng)目在6月30日第一次開(kāi)盤時(shí)，均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

此外，2010年3月中信地產(chǎn)經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)價(jià)，最終以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得的 “大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊”項(xiàng)目（即中信新城），也遭遇銷售難題。公開(kāi)報(bào)道顯示，截至2011年11月底，中信新城此前推出的300套房源，僅銷售不到90套，成交均價(jià)為23760元/平方米，地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域平均值。相比之下，拿地時(shí)的樓面價(jià)高達(dá)13395元/平方米。

頻頻暫停、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

2009年，中信地產(chǎn)的身影開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，陸續(xù)在上海、天津、廣州、深圳、大連等重點(diǎn)城市投入新上項(xiàng)目10個(gè)，總建筑面積約793.5萬(wàn)平方米。

加速拿地的同時(shí)，2009年年內(nèi)中信地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入108.5億元，凈利潤(rùn)僅為10億元，這也給中信地產(chǎn)的擴(kuò)張埋下了隱憂。有公開(kāi)報(bào)道稱，由于銀行收緊房地產(chǎn)貸款，2009年中信地產(chǎn)一筆100億元的授信申請(qǐng)被否決。

中信地產(chǎn)在擴(kuò)張中越來(lái)越感到資金的壓力。2008年年報(bào)顯示，當(dāng)年中信地產(chǎn)實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整，先后暫停了成都中信光達(dá)和四川綿陽(yáng)項(xiàng)目，緩建了天津保山西道等21個(gè)項(xiàng)目。2009年中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退出項(xiàng)目4個(gè)，總建筑面積約22.5萬(wàn)平方米。

2009年9月底，中信地產(chǎn)將其100%控股的北京富恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股權(quán)和100279.73萬(wàn)元債權(quán)，以130829.73萬(wàn)元的掛牌價(jià)尋求轉(zhuǎn)讓，其中股權(quán)掛牌價(jià)格為30550萬(wàn)元。

受讓條件暴露出中信地產(chǎn)的資金緊迫感。中信地產(chǎn)要求，受讓方需在簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》之日起3日內(nèi)，代標(biāo)的公司北京富恒償還轉(zhuǎn)讓方中信地產(chǎn)對(duì)北京富恒的債權(quán)82614.73萬(wàn)元，以及中信信托有限責(zé)任公司北京富恒的債權(quán)17665萬(wàn)元，共計(jì)100279.73萬(wàn)元。

2010年8月，中信深圳集團(tuán)和中信地產(chǎn)成都公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持成都中信光達(dá)地產(chǎn)有限公司100％股權(quán)，以及逾7000萬(wàn)元債權(quán)，掛牌價(jià)格為1.53億元。

2012年2月7日，中信銀行發(fā)布公告稱，同意對(duì)中信集團(tuán)旗下8個(gè)公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)授信，授信額度共計(jì)18.175億元，其中中信地產(chǎn)旗下深圳中信航城房地產(chǎn)有限公司獲得6.4億元授信，中信保利達(dá)房地產(chǎn)(佛山)有限公司獲得5億元授信額度。

單獨(dú)上市暫無(wú)時(shí)間表

與萬(wàn)科等龍頭上市房企相比，中信地產(chǎn)的融資途徑顯得更為單一。目前，中信地產(chǎn)是中信集團(tuán)旗下唯一沒(méi)有實(shí)現(xiàn)上市的業(yè)務(wù)板塊。

2007年12月，中信集團(tuán)以中信房地產(chǎn)公司為主體，對(duì)中信華南集團(tuán)、中信深圳集團(tuán)、中信北京公司等五家旗下地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行整合，并重新組建成現(xiàn)在的中信地產(chǎn)，注冊(cè)資本為67.9億元。

2010年10月31日，中信地產(chǎn)首次公布中信地產(chǎn)新品牌，意味著為期三年的地產(chǎn)系整合略顯雛形。

中信地產(chǎn)董事長(zhǎng)李康曾公開(kāi)表示，中信地產(chǎn)將借助集團(tuán)的綜合能力，在區(qū)域上仍然立足京津、珠三角、長(zhǎng)三角，同時(shí)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市。

不過(guò)，中信地產(chǎn)由于在2009年開(kāi)始在一線大城市高價(jià)拿地，錯(cuò)過(guò)了實(shí)現(xiàn)在全國(guó)其他城市擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，再加上遭遇樓市調(diào)控，項(xiàng)目發(fā)展的步伐逐漸減緩。2010年，中信地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售258億元，在全國(guó)地產(chǎn)公司百?gòu)?qiáng)中排名第八位，2011年排名下滑到16位。

2011年5月30日，有媒體報(bào)道稱，受中信集團(tuán)整體赴港上市計(jì)劃的影響，中信地產(chǎn)單獨(dú)上市的計(jì)劃已經(jīng)終止，并將隨中信集團(tuán)一并赴香港聯(lián)交所完成上市。

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