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每經(jīng)王杰 王杰 發(fā)自北京

盡管天津樓市處于低迷態(tài)勢(shì)，但部分房產(chǎn)中介卻逆市集體上調(diào)服務(wù)費(fèi)。從8月開(kāi)始，天津多家中介公司將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%。受此影響，二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇，整體成交量下滑。同時(shí)，一手房成交量也不容樂(lè)觀。

中指院天津分院提供的最新數(shù)據(jù)顯示，7月天津商品住宅新增供應(yīng)量為92.36萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.54%。截至7月31日，全市商品住宅可售面積達(dá)2174.19萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力升至近兩年新高。

8月11日，中國(guó)城市學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前樓市冷淡的情況下，中介提價(jià)無(wú)異于雪上加霜。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，提高中介服務(wù)費(fèi)，就沖抵了房?jī)r(jià)下降給消費(fèi)者帶來(lái)的利好，這又是一個(gè)利益的再循環(huán)。雖然京津冀一體化會(huì)對(duì)天津樓市帶來(lái)一定利好，但樓市發(fā)展和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)聯(lián)。京津冀一體化總體來(lái)說(shuō)是區(qū)域間的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，還需要時(shí)間。

中介漲價(jià)信心不足

在6月份，國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》的公告。隨后的7月份，天津市亦出臺(tái)了《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，明確提出放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)收費(fèi)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，不再出臺(tái)具體指導(dǎo)價(jià)格。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商決定。

近日，天津市部分中介已集體漲價(jià)。一位天津鏈家地產(chǎn)二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從8月1日開(kāi)始，二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款2%的“老標(biāo)準(zhǔn)”正式上調(diào)至3%。天津一些大型中介整體上調(diào)。

一位天津我愛(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，“（中介費(fèi)）以前是2%，8月1日調(diào)整完了，調(diào)整后是3%?！?/p>

天津中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人則表示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)還是2%，但是業(yè)主要負(fù)擔(dān)1%的中介費(fèi)，也就是從8月開(kāi)始，中介費(fèi)提高到3%。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，所謂中介費(fèi)收3%是上限，下限是沒(méi)有的。中介費(fèi)不能超過(guò)3%，因?yàn)榭紤]到消費(fèi)者的承受能力，事實(shí)上能收取2%~1.5%都不錯(cuò)了。（中介費(fèi)）最終成交價(jià)格是中介公司和購(gòu)房人談判的結(jié)果。

胡景輝坦言，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，中介公司實(shí)收中介費(fèi)不會(huì)有太大變化。另外，天津市場(chǎng)成規(guī)模的中介公司有十幾家，所以中介費(fèi)打折力度還是比較大。

北京鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士表示，天津中介費(fèi)上調(diào)以及購(gòu)房者是否愿意接受“優(yōu)質(zhì)高價(jià)”的服務(wù)，這都屬于市場(chǎng)行為。經(jīng)紀(jì)行業(yè)的傭金調(diào)整對(duì)二手房的交易量和市場(chǎng)走勢(shì)影響不大。從本質(zhì)上講，樓市成交量和趨勢(shì)變化取決于市場(chǎng)供需，也與購(gòu)房者的心理預(yù)期有關(guān)。

京津冀一體化難解高庫(kù)存

以一套總價(jià)100萬(wàn)元的房屋為例，由原來(lái)2萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)上升到3萬(wàn)元，如此一來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易中無(wú)疑增加了成本，加重了觀望情緒。

據(jù)天津當(dāng)?shù)孛襟w北方網(wǎng)報(bào)道，天津市國(guó)土資源和房屋管理局公布的每日房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周末（8月8日），8月天津市二手住宅共成交1432套，環(huán)比下降23.4%。

中指院天津分院的研報(bào)指出，7月天津市二手住宅共成交5638套，日均成交245套，與去年同期相比呈現(xiàn)7.41%的降幅，價(jià)格指數(shù)也從6月起連續(xù)兩個(gè)月小幅下跌。受近期部分區(qū)域新房 “以?xún)r(jià)換量”策略影響，致使片區(qū)內(nèi)部分一、二手房?jī)r(jià)格接近，新房?jī)r(jià)格甚至低于二手房?jī)r(jià)。目前各地限購(gòu)政策陸續(xù)“松綁”，加之銀行信貸未實(shí)際放松，市場(chǎng)觀望氛圍依舊較濃。

二手房成交下滑的同時(shí)，一手房成交也不容樂(lè)觀。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的報(bào)告顯示，在其監(jiān)測(cè)的15個(gè)二線(xiàn)城市中，天津7月份的市場(chǎng)成交環(huán)比降幅最大。“在6月份藍(lán)印戶(hù)口 （一種介于正式戶(hù)口與暫住戶(hù)口之間的戶(hù)籍）政策退出的情況下，天津市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。7月份延續(xù)這樣一個(gè)降溫態(tài)勢(shì)?！?/p>

在藍(lán)印戶(hù)口取消后，京津冀一體化又成為天津樓市的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。但事實(shí)上，這一概念并未對(duì)天津樓市帶來(lái)快速去化。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，京津冀一體化進(jìn)程加快，從理論上講，對(duì)于天津樓市的活躍是有利好的。但現(xiàn)實(shí)樓市變化的難度可能很大，原因是天津藍(lán)印戶(hù)口曾經(jīng)的市場(chǎng)成交驅(qū)動(dòng)力喪失，目前市場(chǎng)成交將步入一個(gè)小調(diào)整期，反彈支撐力不足。

（實(shí)習(xí)生張猛、朱亞南對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）