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◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

夏至未至，通州樓市卻開始升溫。有別于降息、降準(zhǔn)等政策利好帶給北京市場的東風(fēng)，通州房產(chǎn)看漲的信心，來自城市規(guī)劃。

就像傳聞“燕郊要通地鐵”一樣，“北京市政府將落戶通州”的小道消息，在這些天里廣為流傳。“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，仿佛讓通州的房價一夜之間坐上了“直升機”，竟然有樓盤報出8萬元/平方米的高價。

北京市政府搬遷之說，在多次傳言之后，一直無法落地。從目前的情況來看，通州目前尚無力承擔(dān)副中心職能。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，通州變身“北京版浦東”的可能性不大。上海的浦東和浦西，過去是未開發(fā)區(qū)和主城區(qū)的關(guān)系，這一點和北京主城區(qū)與通州雖然有些近似，但兩地仍有很多不可比之處，比如開發(fā)浦東新區(qū)，是上世紀(jì)90年代國家層面的戰(zhàn)略，高于通州目前之于北京的戰(zhàn)略地位，且浦東區(qū)位優(yōu)勢也比通州強。

牛鳳瑞說，過去北京有城八區(qū)，現(xiàn)在改為城六區(qū)，但是從來都沒有把通州納入其中，這是客觀現(xiàn)實。

實現(xiàn)“副中心”規(guī)劃仍需時間

北京首次提出將通州打造為城市副中心，是在2012年北京市第十一次黨代會上，隨后在2013年和2014年北京市政府工作報告中，也都明確要求加快通州的建設(shè)。“現(xiàn)在通州還算是‘睡城’。”在臨河里區(qū)域居住的白領(lǐng)小張告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，要是通州有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐的話，他就不用坐地鐵去西城區(qū)上班了。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，通州新區(qū)的定位與現(xiàn)實之間差距較大，城市功能很不齊備，還沒有實現(xiàn)宜居宜業(yè)，目前還是“睡城”。

但在牛鳳瑞看來，新城建設(shè)之初只有先當(dāng)“睡城”，將來才可能成為新城或副中心，這是一個發(fā)展的過程。

根據(jù)通州的“十二五”規(guī)劃，通州主要聚焦五大產(chǎn)業(yè)——高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流、文化旅游和醫(yī)療健康。通過“一核五區(qū)”即濱水高端商務(wù)區(qū)域、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、通州文化旅游區(qū)、環(huán)渤海高端總部基地、國際組織聚集區(qū)和北京國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)來實現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)定位。

從2012年提出這“一核五區(qū)”的定位之后，通州的規(guī)劃到底有哪些項目在逐步實現(xiàn)？

記者從通州區(qū)2015年政府工作報告中梳理發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)，萬達廣場開業(yè)運營；富華水鄉(xiāng)南區(qū)基本竣工，新北京中心等項目進入主體建設(shè)階段；富力等項目開工；彩虹之門、臺灣新光等項目啟動前期工作。文化旅游區(qū)，環(huán)球影城項目獲國家發(fā)改委核準(zhǔn)。環(huán)渤海高端總部基地，國家車聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地項目地塊具備了上市條件。國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)，北京信諾佰世醫(yī)學(xué)檢驗中心正式對外營業(yè)，北京國際醫(yī)學(xué)中心組團項目正在進行。“目前這些產(chǎn)業(yè)有些已經(jīng)在形成中，未來有不錯的前景。”趙秀池說。

市政府遷址通州可能性不大

伴隨著通州“副中心”定位的熱炒，“北京市政府遷址通州”的傳言又來了。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言又被證明為假。

“一部分人一直在鼓吹這個事情，但是可能性不大。”牛鳳瑞向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，通州如果作為北京市政府所在地，首先面臨地理中心的問題。通州位置偏東,如果像傳言中所說搬遷到運河附近，那么運河?xùn)|岸就已經(jīng)緊挨河北省了，通州能給予的延伸空間并不富余；另外，如果將北京市的行政功能往通州轉(zhuǎn)移，還會牽扯到未來行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，僅交通成本就非常高了。

牛鳳瑞說，一般行政中心和地理中心相重疊，為的就是提高行政效率。行政人員的搬遷，還牽扯到家屬的搬遷，搬遷成本由誰來支付，也是一個問題。

牛鳳瑞表示，通州的定位，是北京的新城或城市副中心，主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口密度越來越高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)必然會外溢，城市功能必然需要疏解，“通州也是首都產(chǎn)業(yè)分流的首選地，有發(fā)展空間。”

北京方迪經(jīng)濟發(fā)展研究院副院長趙燕霞告訴記者，從通州新城的規(guī)劃發(fā)展來看，將是以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的高精尖企業(yè)，城市的服務(wù)功能將是其極為重要的區(qū)域特征。“隨著若干重大項目落地，文化旅游將是通州未來發(fā)展的重要部分，運河沿岸的文化資源也比較豐富。”

年內(nèi)房價或難大漲

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州樓市整體價格在今年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，截至5月25日，已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲2.3%。橫向?qū)Ρ龋ㄖ菰诒本┓績r漲幅排名中居領(lǐng)先位置。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，價格之所以上漲，根源在于通州土地供應(yīng)稀缺，最近幾年居住類土地供應(yīng)明顯減少。

據(jù)了解，通州區(qū)域有樓盤的獲批價格超過了8萬元/平方米。住建委官網(wǎng)顯示，該項目近期共有62套現(xiàn)房房源獲批，其中119號樓的10套房源獲批價格為82000元/平方米，其余52房源批準(zhǔn)銷售價格為81600元/平方米。上述項目開發(fā)商告訴記者，這只是住建委批準(zhǔn)的最高預(yù)售價格，該項目是現(xiàn)房別墅，銷售價格還會依據(jù)市場情況而定。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者說，所謂預(yù)售價格，只是開發(fā)商預(yù)期達到的最高售價，并不是市場認可的價格，具體售價一要看產(chǎn)品，二要看市場。

一位熟悉通州市場的業(yè)內(nèi)人士認為，通州樓市供應(yīng)的稀缺確實有利于在售項目漲價，但是漲幅會很大嗎？這需要打個問號，畢竟通州的“副中心”規(guī)劃的實現(xiàn)效果，目前仍需打個折扣。

上述機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，通州區(qū)新建商品住宅共成交31.01萬平方米，而2014年全年，共成交87.16萬平方米。折算下來，2015年即將過半，成交面積僅為去年的36%。

上述業(yè)內(nèi)人士說，整體市場成交并沒有大幅升溫，二手房市場趨好后，向一手房市場傳遞的效率也很低。由于新房價格過高、位置過遠、配套欠佳，購房者選擇的天平正在趨向于二手房。

一位原打算在通州置業(yè)但最終選擇在燕郊買房的消費者告訴記者，通州靠近六環(huán)位置的住宅售價也要超過2萬元/平方米，是燕郊價格的一倍。如果所買房屋附近沒有軌道交通，出行也成問題。另外，通州積分落戶政策尚未完全落地，也是他轉(zhuǎn)向置業(yè)燕郊的關(guān)鍵。

尚不能帶動周邊發(fā)展

雖然通州樓市大漲的可能性不大，但多位業(yè)內(nèi)人士認為，在京津冀一體化的過程中，通州仍然起到橋頭堡的作用。隨著未來城市副中心建設(shè)的不斷深入，通州區(qū)作為重要的中心城人口疏解承接地，承接中心城人口與功能的作用越來越突出，人口的吸附力也會越來越強。

那么通州新城的崛起，能否帶動河北燕郊等地的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展？

牛鳳瑞對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，北京的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是圍繞首都核心功能區(qū)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新等。通州一方面要執(zhí)行北京市的產(chǎn)業(yè)政策，同時還有自身的區(qū)位策略，不能完全克隆。“通州區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整空間，在全市來說空間是比較大的，有同等地位的其他區(qū)只有大興。”

牛鳳瑞說，從京津冀發(fā)展來說，通州具有更重要的地位，北京和京津冀發(fā)展首先是向東、向南延伸的過程，通州正好處于這個位置。但從地理區(qū)位來說，燕郊三面都和北京接壤，處于京津冀三角區(qū)的核心區(qū)域。

那么通州對周邊河北諸地影響會多大？趙燕霞認為，從現(xiàn)在來看，通州還需要提升自身發(fā)展的水平，目前還不具備帶動周邊發(fā)展的能力。