每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

前些天，一份房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)紙報(bào)道了某大型房企因資金斷流，東北在建項(xiàng)目全線停工的消息。由此帶來(lái)的效應(yīng)是，人們開(kāi)始重新審視沈陽(yáng)樓市。

沈陽(yáng)，遼寧省省會(huì)，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，東北第一大城市，但在此折戟的不止上述大型房企這一家。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在沈陽(yáng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商眼中，整個(gè)沈陽(yáng)樓市都不太樂(lè)觀。

日前，記者前往沈陽(yáng)深入采訪，以期揭開(kāi)沈陽(yáng)樓市的真實(shí)情況。

■現(xiàn)狀：低首付零首付項(xiàng)目多

克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，截至5月29日，以近3個(gè)月月平均成交量計(jì)算，沈陽(yáng)市商品住宅的去化周期為38.92個(gè)月；若以近6個(gè)月月平均成交量計(jì)算，沈陽(yáng)市商品住宅的去化周期為27.53個(gè)月。

庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前3月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月說(shuō)明供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。

高庫(kù)存迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)想盡辦法進(jìn)行營(yíng)銷。為了跑量，開(kāi)發(fā)商墊資首付，這一招在沈陽(yáng)已不罕見(jiàn)。

沈陽(yáng)一樓盤營(yíng)銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前是盡最大可能爭(zhēng)取客戶到訪，加大優(yōu)惠政策。有量可跑的項(xiàng)目，最大可能地使目前的價(jià)格不變，盡量去庫(kù)存。“（目前在沈陽(yáng)）低首付、零首付的項(xiàng)目很多，購(gòu)房者還款的日期，都在不斷往后延期。原來(lái)（零首付）都是控制在交房時(shí)補(bǔ)齊首付，現(xiàn)在很多項(xiàng)目已經(jīng)做到交房后兩三年補(bǔ)齊首付即可，分期讓購(gòu)房者還錢。”

另外一位開(kāi)發(fā)商也表示，為了跑量，目前的營(yíng)銷手法多為降低購(gòu)房門檻，其中包括零首付、降價(jià)等，另外就是加大分銷，也就是通過(guò)一二手聯(lián)動(dòng)的模式，通過(guò)給二手中介一定回傭，讓其幫忙帶看。

上述營(yíng)銷總監(jiān)表示，不僅是外來(lái)大房企，目前包括本土做了很多年的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也存在資金鏈緊張的問(wèn)題。但問(wèn)題是，有些項(xiàng)目降價(jià)也走不了多少量，這和市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目本身都有關(guān)。“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不好，現(xiàn)在利潤(rùn)都控制在2%~4%之間，開(kāi)發(fā)商在一起聊天時(shí)，不是比誰(shuí)掙得多，是比誰(shuí)虧得少，小開(kāi)發(fā)商資金鏈要更緊張了。”上述開(kāi)發(fā)商表示，目前沈陽(yáng)樓市的回暖狀況，與北上廣深相差很遠(yuǎn)。

■原因：經(jīng)濟(jì)放緩 沈陽(yáng)樓市失衡

造成沈陽(yáng)樓市失衡的原因到底有哪些？在香港聯(lián)祥置業(yè)總經(jīng)理杜宏鵬看來(lái)，沈陽(yáng)屬于平原型城市，土地伸張性很大，整個(gè)人口聚集密度并不是很高，這也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往下滑。

此外，在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，東北經(jīng)濟(jì)下滑，人均可支配收入減少，高端人才外流，人口導(dǎo)入緩慢，影響改善性產(chǎn)品的銷售，結(jié)構(gòu)性失調(diào)問(wèn)題也相對(duì)嚴(yán)峻。

上述開(kāi)發(fā)商表示，在沈陽(yáng)操盤難，也促使開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加慎重。沈陽(yáng)土地最貴的，樓面價(jià)也就三四千元，但是加上建工成本、稅費(fèi)以及營(yíng)銷費(fèi)用，擬售價(jià)格也快過(guò)萬(wàn)了。“沈陽(yáng)過(guò)萬(wàn)的盤，賣起來(lái)都會(huì)比較累，所以拿高價(jià)地就存在風(fēng)險(xiǎn)。沈陽(yáng)主力房?jī)r(jià)集中在每平方米六七千元，這種比較能跑量，但高端市場(chǎng)一直都不好。”

沈陽(yáng)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格非常敏感，大部分項(xiàng)目是微利銷售，杜宏鵬表示，“整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，而且流出的人群偏高端。”

在今年4月30日公布的一季度各省市GDP增速排名中，工業(yè)大省遼寧以1.9%的同比增速位列全國(guó)最末，黑龍江和吉林分別以4.8%和5.8%的同比增速，排名全國(guó)倒數(shù)第四和倒數(shù)第五。這也延續(xù)了去年全國(guó)GDP增速的排名格局：倒數(shù)后五位的省份中，“黑吉遼”占三席，一年多來(lái)，全國(guó)六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域板塊中，東北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩最為嚴(yán)重。

值得注意的是，按照第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，東三省每年凈流出的人口約200萬(wàn)人。

另?yè)?jù)參考消息網(wǎng)報(bào)道，國(guó)際貨幣基金組織4月發(fā)布的一份工作報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩在中國(guó)東北地區(qū)和小城市尤其明顯，盡管這是中國(guó)的一個(gè)普遍現(xiàn)象。報(bào)告說(shuō)：“東北工業(yè)區(qū)繼續(xù)面臨已售房屋面積急劇收縮的情況，而且尚未看到其他地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的復(fù)蘇跡象。”

■政府：政策發(fā)力 推動(dòng)樓市發(fā)展

一份統(tǒng)計(jì)公報(bào)，一連串的“下降”，顯示了沈陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。《2014年沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，該市2014年商品房銷售面積1498.4萬(wàn)平方米，下降33.8%，其中住宅銷售面積1342.4萬(wàn)平方米，下降33.5%；商品房銷售額931.6億元，下降35.1%，其中住宅銷售額787.3億元，下降35.7%。

政府層面正將房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)抓手。沈陽(yáng)市市長(zhǎng)潘利國(guó)在《沈陽(yáng)市2015年政府工作報(bào)告》中指出，在總結(jié)成績(jī)的同時(shí)，也清醒地認(rèn)識(shí)到存在的問(wèn)題?！渡蜿?yáng)市2015年政府工作報(bào)告》表示，要加快國(guó)際會(huì)展商貿(mào)城建設(shè)，積極申辦國(guó)內(nèi)外大型展會(huì)，努力打造中國(guó)北方商務(wù)會(huì)展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休閑資源，優(yōu)化景區(qū)景點(diǎn)布局，加快發(fā)展文化旅游和體育休閑產(chǎn)業(yè)。積極應(yīng)對(duì)、綜合施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

遼寧省也在努力改變目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

4月8日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出臺(tái)，通知從加大棚戶區(qū)改造力度；積極引導(dǎo)購(gòu)買存量商品住房作為棚改拆遷安置用房；加大住房公積金對(duì)居民購(gòu)房的支持力度；調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)政策；支持首套房貸款申請(qǐng)；活躍二手房交易市場(chǎng)；繼續(xù)辦好房交會(huì)；落實(shí)地方政府主體責(zé)任等九項(xiàng)措施來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，沈陽(yáng)市調(diào)整了住房公積金貸款政策，還在春季房展會(huì)期間，出臺(tái)了個(gè)人購(gòu)買參展企業(yè)銷售的商品住房，可享受購(gòu)房補(bǔ)助的政策。