每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

從房企的戰(zhàn)略角度來看，萬科、綠地、萬達、恒大、碧桂園等千億房企的全國化布局已基本完成，目前這些巨無霸正朝著國際化方向尋求擴張，通過海外項目進行資產多元化配置。

雖然國內房企投資海外市場早有試水，但直到2011年，國內市場宏觀調控趨緊，房企的海外布局規(guī)模和速度才開始明顯提升。與上一輪相對被動的投資相比，今年以來在多方面因素推動下，這一輪房企“出?！憋@得更加主動。

然而，面對這些千億房企的海外投資，業(yè)內人士提醒，高利潤背后往往存在高風險，“水能載舟，亦能覆舟”，有些因素在促進銷售的同時，也可能會對房企業(yè)績造成潛在威脅。

海外項目收益更高

目前，包括綠地、碧桂園、萬科、萬達等十余家大型房企，均在海外有房地產項目或開發(fā)計劃，投資觸角從香港地區(qū)一路延伸到東南亞甚至歐美地區(qū)。

對此，業(yè)內分析指出，一方面，從資產角度看，美元升值使得房企在海外市場的投資資產不斷增值；另一方面，從蓄客角度看，我國已進入負利率時代，從而加劇國內高凈值人群向在海外配置資產的意愿。

高力國際華南區(qū)咨詢服務部董事陳厚橋介紹，購買國外開發(fā)商的物業(yè)，需要購房者通過銀行匯款到海外機構，但購買國內開發(fā)商的海外物業(yè)，可以直接在國內結算。如今，管理層盯緊“螞蟻搬家”式的購匯，將大幅影響國外開發(fā)商在國內的銷售，這給國內開發(fā)商布局海外市場提供了機會。

盡管國內政策面回暖已持續(xù)一年多時間，可是和增量市場已趨近飽和的情況兩相抵消后，國內市場對開發(fā)商的誘惑明顯不如海外市場。今年的中報業(yè)績會上，綠地掌門人張玉良表示，綠地今年海外投資的目標是新增100億美元新項目，期望投資超過300億美元，收益超過300億元人民幣。

躍躍欲試的還有萬科。今年，萬科確定了5項業(yè)務，并為之新設事業(yè)部，海外業(yè)務即是其中之一。

地產咨詢公司萊坊預判，到2020年，中國房企年均海外房地產投資總額可達500億美元，與美國近兩年的海外投資額相當。

除了匯率變動帶來的資產增值等原因，海外市場吸引國內房企的另一更為重要原因是土地便宜，面向國內銷售時，利潤空間更大。

以碧桂園在馬來西亞的金海灣項目為例，公開資料顯示，拿地成本每平方米不到2000元，但平均售價接近每平方米20000元，地價占房價的比例約為10%。在碧桂園的大本營廣州，想要達到這一比例，無異于天方夜譚。碧桂園首席財務官吳建斌曾表示，其海外業(yè)務的毛利率預計能達到35%，遠高于國內。

萬科的數(shù)據(jù)顯示，目前內地一線城市地價占房價比約為60%，與香港水平相當。

海外市場不確定性高

如果將海外投資項目的銷售全部寄托于國內客戶，對于國內房企而言，其實是一件福禍相依的事。

2011年，碧桂園進軍馬來西亞新山市，創(chuàng)造開盤后一個月6000套、91億元人民幣的銷售紀錄，月銷售額超過新山全年銷售額，迅速成為當?shù)胤科驨o.1。支撐這一業(yè)績的，大多是碧桂園的國內客戶，他們看好該項目的原因之一是，如果將新加坡比作中國香港，那么新山就是深圳，有深圳物業(yè)增值案例在前，投資新山的收益不言而喻。

很不幸的是，這種投資邏輯很快被顛覆，馬航飛機失聯(lián)事件發(fā)生后，碧桂園海外銷售業(yè)績受到大幅影響，碧桂園的戰(zhàn)略最終被迫調整為“三分天下”（即海外市場、廣東省及廣東省外的國內市場）。

關于目標客戶定位，張玉良曾強調，綠地的海外項目“不只賣給國內”，比如倫敦項目的內地買家不超過10%，紐約項目的內地買家不超過30%。

除了銷售環(huán)節(jié)的不確定性因素，將視野放到開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)更多。受限于不同地區(qū)的預售制度，國內開發(fā)商習慣的高周轉模式很難在海外市場玩轉，回籠資金慢，管理成本高。吳建斌曾表示，在海外，碧桂園的全產業(yè)鏈模式無法復制，難以體現(xiàn)自身優(yōu)勢，所以需要放緩海外投資步伐。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前，開發(fā)商進軍海外市場多采用先“搭伙”后“單干”的模式。以萬科在香港市場的開拓為例，進入之初做財務投資，不操盤，只學習經(jīng)驗，隨后自己操盤，并尋求其他財務投資者。

通過“搭伙”階段了解當?shù)胤森h(huán)境，熟悉市場規(guī)則十分重要，今年，位于紐約的中資房企跨富地產就與項目合作伙伴陷入法律糾紛。

“海外物業(yè)開發(fā)市場并不都是藍海，現(xiàn)在很多城市已近飽和，比如澳大利亞墨爾本等”，陳厚橋稱。

此外，匯率也是一把“雙刃劍”。由于前幾年海外融資利率遠低于國內，很多開發(fā)商通過發(fā)行海外債券籌集資金，但人民幣貶值后，這些海外債務將給房企帶來大量匯率損失。