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每經(jīng)記者 王杰

面對房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢，閩系房企再度活躍在資本市場。1月底，金輝集團股份有限公司（以下簡稱金輝）向證監(jiān)會遞交招股說明書（申報稿）。

這雖然是時隔多年第一家申請在A股上市的房企，但公司的招股說明書透露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即使上市成功，金輝仍需苦練內(nèi)功。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，銷售差是因為當?shù)卣w市場表現(xiàn)不佳，不能就此認為金輝銷售能力差，但從金輝投資的城市來看，很多市場整體表現(xiàn)都不夠好，這在一定程度上凸顯了公司的投資能力較弱。

金輝認為沈陽投資的四個項目中兩個老項目清盤，湖畔里相比同區(qū)其他項目銷售好，新投資項目也屬于“短平快”類的優(yōu)質(zhì)項目。

如何保證去化速度

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，金輝運營的幾個主要項目中，西安世界城上東區(qū)的預(yù)售率為5%、江蘇句容的四季金輝項目總體預(yù)售率為59%、成都的金輝悅府總體預(yù)售率為 52%、江蘇淮安的天鵝灣項目從2013年建造至今預(yù)售率為64%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，精準投資首先選對城市，這樣才能保證去化速度。

以沈陽為例，沈陽湖畔里項目位于于洪區(qū)北陵街道和平村。項目于2014年8月開工，預(yù)計2018年9月竣工。該項目的總體預(yù)售率僅為55%（二期只有6%），沈陽房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)就顯示，該項目二期從去年9月開始賣，截至2月16日，才賣掉502套中的24套房子。

根據(jù)金輝招股說明書公布的數(shù)據(jù)，金輝集團2015年1~9月商品房銷售項目中，沈陽簽約銷售面積9.2萬平米，簽約銷售面積占比8.26%；簽約銷售金額6.04億元。在金輝集團主營業(yè)務(wù)收入中，沈陽2015年1~9月份收入約1.5億元，占比1.58%。

相對三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應(yīng)是房企必爭之地，但現(xiàn)實卻并不樂觀。當?shù)匾晃徊俦P手曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。

金輝招股說明書對沈陽是這樣描述的：由于沈陽是工業(yè)重鎮(zhèn)，城建發(fā)展較為成熟，固定資產(chǎn)投資額基數(shù)較大，近幾年其增速略低于其他處于快速增長的城市。

如何規(guī)避投資風(fēng)險

克而瑞沈陽機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月31日，沈陽市商品住宅市場存量2829.6萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為22個月。庫存消化周期高于18個月說明供過于求。

在供應(yīng)過剩的情況下，金輝還在繼續(xù)拿地。去年12月2日，金輝集團又以1.36億元競得沈陽鐵西區(qū)TX2015-02保工街北一路A地塊。對此，金輝方面預(yù)計新項目年化內(nèi)部收益率達到18%以上，規(guī)模小，屬于能快速收回資金項目。

隨著地產(chǎn)白銀時代的到來，對于房地產(chǎn)項目精準投資的難度系數(shù)有所提升。

金輝方面在回復(fù)本報記者采訪時表示，目前公司于沈陽市已開發(fā)三個項目，分別為天鵝灣、尚璟、湖畔里，其中天鵝灣與尚璟項目已接近清盤，并已經(jīng)交付房屋。湖畔里項目2014年8月開盤，目前簽約銷售比例超過60%，該項目2015年四季度獲得沈陽市于洪區(qū)丁香湖板塊銷售量價第一。公司于2015年12月競得鐵西區(qū)地塊（核心區(qū)域、臨近地鐵），成交價約1.3億元，平均樓面價2855元/平方米，周邊售價約為800010000元/平方米，預(yù)計新項目年化內(nèi)部收益率達到18%以上，規(guī)模小，屬于能快速收回資金項目。

金輝方面還強調(diào)，主要是依據(jù)財務(wù)測算指標來選擇項目，例如年化內(nèi)部收益率、項目銷售凈利率、現(xiàn)金回流周期以及存貨周轉(zhuǎn)率等。

至于在投資項目中如何規(guī)避投資風(fēng)險？金輝方面表示，提高經(jīng)營管理水平，嚴格執(zhí)行既定公司布局戰(zhàn)略（全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先），提高專業(yè)運營能力，嚴格控制財務(wù)風(fēng)險，選擇優(yōu)質(zhì)的投資項目。

金輝目前重點投資的是福州、上海、南京、蘇州、合肥、西安、重慶；選擇具體項目時，要求必須達到預(yù)期的財務(wù)標準，位于成熟區(qū)域，有很高的安全邊界。

房地產(chǎn)項目的投資精準度，又和城市選擇密切相關(guān)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，每家房企的投資精準程度有其自身邏輯，會從289個地級市到兩千多個縣級市進行分析，哪些區(qū)塊的未來增長變化，會有一個具體的分值，預(yù)測3到5年的變化。這就是“PIPR”指標模型，即“人口、產(chǎn)業(yè)、政策和資源”。

“精準投資三板斧，不靠老板靠體系”，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，第一要市場調(diào)研先行。不僅是城市供求關(guān)系，更重要的是板塊；不僅是客戶，也包括業(yè)主；不僅天上（限高、高壓線），還有地下（軍用電纜）；不僅地塊內(nèi)，還有地塊外（供電、雨污水、市政道路）。不僅是可能的競品，也包括非競品。

歐陽捷認為，第二要產(chǎn)品適配。不僅是產(chǎn)品，還有服務(wù)。不同的地價對應(yīng)不同的產(chǎn)品與服務(wù)，體現(xiàn)不同的核心競爭力與專業(yè)擅長?！昂卯a(chǎn)品要配好服務(wù)，差服務(wù)會折損產(chǎn)品壽命和品種。對應(yīng)地王的產(chǎn)品不一定能賣樓王的價格?！?/p>

他表示，最后還要成本籌劃。不僅是建安成本，也包括地價與稅費；不僅剛性成本，還有時間成本。

然而，奇怪的是金輝的拿地思路，卻并沒有按照業(yè)界公認的標準和模型來操作，反而選擇在已經(jīng)過剩，并且自身項目銷售并不好的城市繼續(xù)拿地，這不能不讓人困惑：金輝的投資理念是怎樣的？為什么在整個產(chǎn)業(yè)界都在研究供給側(cè)改革的情況下，公司會冒險投資供過于求的城市？背后又有著怎樣的邏輯？

針對這些問題，記者致電金輝集團，但截至發(fā)稿，本報記者未收到金輝方面的回復(fù)。

不過，一位接近金輝集團的知情者表示，雖然沈陽整體供過于求，但金輝新拿的地塊投資總額不高，單價也便宜，如果當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)集中，又有比較高質(zhì)量教育的學(xué)區(qū)，長期看投資開發(fā)還是會有不錯收益的。