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每經(jīng)記者 查道坤

在限貸政策、最嚴(yán)土地新政和土地網(wǎng)拍三種措施的重壓之下，合肥土地拍賣市場(chǎng)終于有所降溫。在7月13日下午舉行的7月合肥首場(chǎng)土地網(wǎng)拍中，3幅地塊全部出讓，吸金7.16億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次土地網(wǎng)拍相當(dāng)?shù)驼{(diào)，兩幅地塊以底價(jià)成交，剩下一幅地塊溢價(jià)率僅為4.5%。這與此前合肥土地拍賣動(dòng)輒平均溢價(jià)率超過200%相比，形成明顯的反差，降溫情況明顯。

值得注意的是，已經(jīng)實(shí)施土地熔斷機(jī)制的南京，并未能控制土地拍賣的瘋狂，接連出現(xiàn)土地熔斷被終止出讓。為了改變這一局面，南京國土部門對(duì)外表示，南京有可能實(shí)施土地網(wǎng)絡(luò)拍賣，希望可以借此抑制地價(jià)。

合肥土地拍賣降溫

在7月1日實(shí)施的合肥樓市新政中，除了宣布重啟限貸政策之外，還對(duì)土地拍賣進(jìn)行了明確的要求。在政策實(shí)施后，每幅地塊競買保證金不低于參考總價(jià)的50%。并且，合肥還將縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限，出讓金總額在20億元(含20億元)以下的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金總額20億元以上的，繳納時(shí)間不超過6個(gè)月。

合肥此舉被稱為最嚴(yán)土地拍賣政策。這無疑給開發(fā)商提出了更高的資金要求，合肥也希望借此給開發(fā)商施壓，達(dá)到緩解土地拍賣過于瘋狂的局面。

作為合肥新政之后的土地網(wǎng)絡(luò)拍賣也因此備受關(guān)注。在7月13日下午，合肥對(duì)外出讓3幅地塊，總成交面積288.871畝，總成交金額7.16億元。

其中，位于合肥瑤海區(qū)的E1608地塊，被安徽高速地產(chǎn)公司以5.98億元競得，樓面價(jià)為4499.98元每平米，溢價(jià)率為4.5%。

位于合肥蜀山區(qū)的W1604地塊，被合肥鴻喆投資有限公司與安徽金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合底價(jià)競得，樓面價(jià)1714.27元/㎡，總價(jià)5424萬元。此外，位于廬江區(qū)的銅路與外環(huán)北路（新軍二路）交口東北的廬江縣9號(hào)地塊被廬江中合農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司以41萬元/畝摘得，總價(jià)6361.191萬元，底價(jià)成交。

三幅地塊，兩幅以底價(jià)成交，一幅溢價(jià)率僅為4.5%。這與近幾個(gè)月合肥土地拍賣的火爆形成鮮明的對(duì)比，也被合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥土地拍賣開始降溫。

事實(shí)上，這是合肥第二場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)土地拍賣，在6月29日進(jìn)行的合肥首場(chǎng)土地網(wǎng)絡(luò)拍賣中，19幅地塊悉數(shù)成交，并且多幅地塊樓面價(jià)超過2萬元每平米，最高每平米為2.2萬元，刷新了合肥土地拍賣的樓面價(jià)，多幅地塊溢價(jià)率超過200%。

同樣是兩場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)土地拍賣，結(jié)果卻形成了巨大的反差。對(duì)此，合肥房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者凌斌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，之所以降溫，是源于限貸政策、土地質(zhì)量等多種因素所致。

“新政對(duì)土地拍賣進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，低于20億元以下的土地必須一個(gè)月以內(nèi)繳清土地出讓金，對(duì)開發(fā)商的資金要求更高。同時(shí)，此次出讓的三幅地塊，并不是開發(fā)商眼中的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)開發(fā)商吸引力不大，再加上網(wǎng)絡(luò)拍賣讓開發(fā)商更理性，導(dǎo)致了此次土地拍賣降溫。”

南京或?qū)?shí)施土地網(wǎng)拍

作為與合肥并列為二線城市房價(jià)上漲四小龍城市的南京，最近開始在為土地拍賣發(fā)愁。在此前南京已經(jīng)出臺(tái)了土地熔斷機(jī)制，最終結(jié)果是在7月進(jìn)行的首場(chǎng)土地拍賣中，8幅地塊中的7幅因?yàn)槌罡呦迌r(jià)被熔斷，終止出讓，也讓現(xiàn)場(chǎng)主持人對(duì)開發(fā)商喊話，別逼政府出政策。

為此，在7月12日，南京國土部門相關(guān)人士對(duì)外表示，雖然政府相關(guān)文件還未下發(fā)，但土地拍賣網(wǎng)上競價(jià)執(zhí)行時(shí)間表已經(jīng)迫近，“暫時(shí)還沒有下文，但快了。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南京國土部門了解到，南京下一批土地出讓公告的地塊將會(huì)采取網(wǎng)上競拍的方式，目的就是為了抑制開發(fā)商的拿地沖動(dòng)，“土地信息公布上網(wǎng)后，并在規(guī)定的時(shí)間啟動(dòng)競價(jià)窗口，開發(fā)商通過網(wǎng)上電子報(bào)價(jià)方式報(bào)出價(jià)格，最高價(jià)競得地塊。”

據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，江蘇省13市均已具備土地網(wǎng)上競價(jià)的技術(shù)條件，但目前僅蘇州在實(shí)際操作，蘇州已從去年7月起率先采用網(wǎng)上競價(jià)方式拍賣土地。與現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)相比，網(wǎng)上競價(jià)將使土地出讓更加公開、公平、公正，競買人之間互不接觸，土地交易過程也將由人工操作變?yōu)橄到y(tǒng)操作，交易結(jié)果由系統(tǒng)自動(dòng)生成，競買人信息更加保密，有效地防范了人為因素干擾，大幅度地降低了競買人之間相互串通的可能。而由于缺少現(xiàn)場(chǎng)氣氛感染，房企拿地沖動(dòng)或?qū)⑹艿揭种啤?/p>

不過，從6月29日合肥實(shí)施的首場(chǎng)土地網(wǎng)拍拍賣結(jié)果來看，對(duì)地價(jià)抑制效果并不大。因?yàn)楫?dāng)天合肥出讓19幅地塊，全部成功出讓，并且多幅地塊溢價(jià)率超過200%。

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，土地網(wǎng)絡(luò)拍賣可以讓開發(fā)商在一定程度上理性拿地，但是并不能完全抑制開發(fā)商拿地的沖動(dòng)。

“目前南京樓市依然是銷售火爆，并且價(jià)格持續(xù)上漲，開發(fā)商對(duì)南京樓市非?？春?，即使采用網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式，但是開發(fā)商對(duì)拿地?zé)崆椴⑽礈p，溢價(jià)率并不會(huì)因此下滑，所以網(wǎng)絡(luò)土地拍賣對(duì)抑制地價(jià)效果并不會(huì)太大。” 張健初認(rèn)為。