花了近500萬元 卻買了個“假”名校學區(qū)房

“孫子現(xiàn)在3歲，再過幾年就要上小學，所以想買一套學區(qū)房。”王大伯說，他和老伴把周邊的二手房中介門店差不多都看了一圈，說明了要買學區(qū)房的需求。

今年3月份，鼎家地產(chǎn)的經(jīng)紀人小張給他打來電話，說耀江文萃苑有套房子在賣，最接近王大伯的需求，房東房產(chǎn)證、戶口本都在的。

小張帶著王大伯去看了文萃苑的這套約160m2的房子，四室兩廳兩衛(wèi)，帶豪華裝修?？赐攴亢笸醮蟛軡M意。

“去看房的時候，房東楊女士客廳的茶幾上擺放著很多中介的名片，她一個勁地跟我們說房子很搶手，好些中介公司看中她的房子，要是我不買很快就會被別人買走。”第一次買房的王大伯沒啥經(jīng)驗，聽說房子很搶手，心里有點著急。

不過他最顧慮的還是戶口問題，畢竟讀名校首先就得要落戶。王大伯回憶說：“為了打消我們的疑慮，房東楊女士拿出了戶口本原件，并一再說你看我的戶口就落在這套房子里的，你們的戶口也一定可以遷進來的。”

這套房子，房東掛牌價格是450萬元，折算下來單價僅28000元/m2左右。

“要是這個價格買到一套行知小學的學區(qū)房，簡直是撿了個大便宜。”簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，王大伯心里還暗暗高興，想著總價最好還能再優(yōu)惠些。房東楊女士告訴他，價格上最多再便宜2萬元，但她可以通過其他方式幫王大伯“省”回一部分房款。

所謂的“省”，一是跳單，跳開中介公司，賣家直接跟房東簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；二是簽訂陰陽合同，備案的購房合同簽訂的總價為348萬元，按這個價格交稅能省不少，但實際成交的總價為448萬元。

因為楊女士告訴王大伯她是杭州某本土房企高管，從事房產(chǎn)行業(yè)多年，對房產(chǎn)的事情很熟，因此王大伯對她深信不疑。“買這套房子，我們光增值稅、契稅等雜七雜八的費用，加起來就交了近50萬元。”再加上448萬元購房款，王大伯買這套房子總共花了近500萬元。為了湊房款，身患癌癥的王大伯四處借錢。

然而，王大伯一家最終發(fā)現(xiàn)買的這套文萃苑房子竟然是“假學區(qū)房”。“我跟兒子到轄區(qū)派出所遷戶口，結(jié)果被告知因為這套房子的性質(zhì)是非住宅，按政策規(guī)定是不能落戶的。”王大伯說，早知道這房子是不能落戶的，他絕對不會四處借錢東拼西湊，湊足全款買這房子，最令他氣憤的是，楊女士作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，明知道文萃苑這套房子現(xiàn)在是落不了戶的，卻一步步算計好，讓其掉進陷阱。

名校學區(qū)房小區(qū)內(nèi)的非住宅 二手房價格極低

耀江文萃苑是西湖區(qū)知名的名校學區(qū)房之一，行知小學加十三中的配套，是不少父母夢寐以求的學區(qū)房。

“來我們這看房的都是沖著學區(qū)來的。”豪世華邦文萃店經(jīng)紀人周理強告訴記者，“但這種50年產(chǎn)權(quán)的房子，我們一般不太碰，不能落戶就沒有市場，就算價格便宜也很難賣的。”

記者了解到，文萃苑的住宅，豪世華邦今年7月成交過一套，均價為45000元/m2，而面積小一點的房源均價甚至達到51000元/m2。而非住宅的價格卻天壤之別，目前文萃苑有兩套非住宅房源掛牌，掛牌價僅為22000元/m2。也就是說，如果王大伯知道這是非住宅而購買的話，其實可以少花100萬元。

周理強告訴記者，不但文萃苑有這種類型的房子，耀江文欣苑、華海園等都有少量房源是非住宅性質(zhì)的。“購房者來看房時，我們都會明確告知這房子不能落戶，讀不了書。一般有學區(qū)需求的客戶就會避開這類房源。”

據(jù)悉，這些少量非住宅房源，當初出讓時的土地性質(zhì)多為綜合用地。還有一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，早年確實有些小區(qū)低樓層的房子因為日照原因通不過、采光不達標，只能當非住宅性質(zhì)的房子使用。

不幸的是，王大伯購買的耀江文萃苑的房子，恰好就是這批少量的非住宅房源。在王大伯已辦出的產(chǎn)權(quán)證上，注明了房屋性質(zhì)為非住宅，產(chǎn)權(quán)年限到2051年9月17日。

只是讓王大伯百思不得其解的是，房東楊女士當時將自己的戶口本拿給他看過，楊女士確實是落戶在文萃苑該房源內(nèi)的，這使他相信這是一套學區(qū)房，而忽略了房子的性質(zhì)為非住宅。錢報記者從王大伯提供的戶口本復(fù)印件上，確實看到當時戶主楊女士的名字，落戶時間為2006年8月18日。

隨后，記者向轄區(qū)派出所戶籍處咨詢。相關(guān)工作人員告訴記者，2008年5月15日浙江省公安廳印發(fā)了關(guān)于《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定（試行）》的通知，其中第二章分戶立戶登記第八條明確規(guī)定，“非住宅用房和違法建造的房屋，不予立戶。”通俗點說，就是大眾普遍知曉的40年和50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)房源，買了也是不能落戶的。

而楊女士落戶時間在2006年，也就是在《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》通知出臺前兩年。一般而言，新出政策都不會溯源，但2008年之后有房屋買賣行為的，下一任買家按照新政策嚴格執(zhí)行，不能落戶，更別提小區(qū)所對應(yīng)的學校。

記者聯(lián)系上房東楊女士。楊女士不愿多說，只表示合同里清楚寫著房子性質(zhì)為非住宅。“我只說了戶口落在這套房子里，但沒說過這是學區(qū)房。”

跳開中介和房東簽陰陽合同 因小失大，王大伯教訓慘痛

王大伯現(xiàn)在最后悔的就是，當初不該為了省下一筆中介費，跳開中介直接跟房東簽訂《杭州市商品房轉(zhuǎn)讓合同》，導致現(xiàn)在進退兩難，不但學區(qū)房沒有著落，還多花了上百萬元冤枉錢。

不僅王大伯，不少買二手房的購房者都希望能省下一些中介費。以王大伯購買的這套房子為例，總價448萬元，如果按照豪世華邦的收費標準，中介傭金不打折的話在11萬元左右（各家中介的打折力度各不相同）。為了省下這筆費用，不少購房者跳過代理中介，直接與房東商議好簽訂合同，或者是找小中介走走流程。

還有一些買家，為了省稅費或多貸款，會跟賣家簽訂陰陽合同。相關(guān)部門三令五申明確禁止陰陽合同，因為無論對買賣雙方來說，陰陽合同都存在巨大風險。

此前錢江晚報《記者問律師》欄目就曾多次寫過類似的案例，因為省中介費、簽訂陰陽合同等情況，導致買家權(quán)益受損。

在業(yè)內(nèi)人士看來，王大伯在買房的過程中本來有多次機會可以終止購房合同挽回損失，但因?qū)I房知識了解甚少，又跳開中介直接與房東洽談，最終釀成如此局面。

盡管王大伯手中留有相關(guān)短信、發(fā)票、合同等信息資料，但因買房過程中沒有相關(guān)錄音，證明確實是房東楊女士惡意欺騙，即便走法律程序，勝算也不大。

在這里，錢報再次提醒廣大二手房購房者，最好在房管局的二手房監(jiān)督管理平臺上，通過正規(guī)中介買房，避免被騙。

來源：錢江晚報 記者：江嘉宜 徐叔競