每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳凡實(shí)習(xí)記者 張曉慶 海門攝影報道 每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖為上海證大海門項(xiàng)目

每經(jīng)記者 吳凡實(shí)習(xí)記者 張曉慶 海門攝影報道 每經(jīng)編輯 曾健輝

此次上海證大面臨再易主，新“金主”凱升背后的實(shí)控人袁朝暉以及欣樂房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱欣樂集團(tuán)）開始浮出水面。

經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查核實(shí)，凱升的實(shí)控人為袁朝暉，間接持有凱升60%的股權(quán)，其也是欣樂集團(tuán)董事長。

事實(shí)上，欣樂集團(tuán)與上海證大早在2016年因海門“證大國際城”項(xiàng)目（上海證大2017半年報中稱為“濱江新城·證大花園”）的轉(zhuǎn)讓就“結(jié)緣”，只是這場“姻緣”因方案未獲得股東特別大會的通過最終“不歡而散”。

11月16日，記者在實(shí)地走訪該項(xiàng)目后獲悉，欣樂集團(tuán)此前已接手海門物業(yè)，而目前項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，營銷中心里也并無工作人員。

11月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往位于江蘇省海門市的欣樂集團(tuán)，其子公司江蘇欣樂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理王榮榮表示：“目前我們正在進(jìn)行談判、結(jié)賬，這段時間正好在過渡期，那邊基本上停滯下來了。”

股東大會否決轉(zhuǎn)讓

今年1月25日，上海證大公告稱，公司及上海證大置業(yè)有限公司（公司間接全資附屬公司）作為賣方與欣樂集團(tuán)訂立協(xié)議，據(jù)此，賣方擬以代價約8.14億港元出售海門物業(yè)（即海門證大濱江置業(yè)有限公司）全部股份及貸款。

公告中顯示，上海證大出售的海門物業(yè)位于中國海門市海門臨江新區(qū)，即長江以南、海寧寺以北及海門市新行政中心及商業(yè)中心區(qū)以東，總土地面積約44.98萬平方米的多幅未開發(fā)地塊及總建筑面積約29.28萬平方米的在建物業(yè)及待售物業(yè)。該物業(yè)正是上海證大在海門開發(fā)的“證大國際城”項(xiàng)目。

根據(jù)物業(yè)估值報告，截至2016年11月30日，上海證大在該海門物業(yè)出售物業(yè)應(yīng)占市值為人民幣2.32億元，發(fā)展物業(yè)應(yīng)占市值為人民幣9.48億元（其中含海門市11幅物業(yè)土地估值4.76億元）。

上海證大表示，鑒于出售的項(xiàng)目連續(xù)錄得虧損及海門開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場未來前景不明朗，出售事項(xiàng)有助于公司剝離其于中國一二線城市以外項(xiàng)目的資本承擔(dān)，并令公司變現(xiàn)以及為重整資產(chǎn)組合而重新調(diào)配資源。

然而，2017年3月14日，上海證大發(fā)布公告宣布，該交易在當(dāng)日的股東特別大會上以76.76%的反對票比例被否決，買賣協(xié)議將予終止。

而實(shí)際上，欣樂集團(tuán)在簽訂協(xié)議后就開始接手該項(xiàng)目。王榮榮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“2016年12月簽訂轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議后，我們已經(jīng)開始全面接手。包括交付項(xiàng)目的管理維護(hù)、在建項(xiàng)目的檢測檢查、代售項(xiàng)目的包裝、售樓處還有未建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。”

交易方案已獲董事會通過，欣樂集團(tuán)也開始接手，為何方案會在股東特別大會上被否決？對此，欣樂集團(tuán)代理律師、江蘇誠謹(jǐn)律師事務(wù)所律師奚衛(wèi)國表示：“我們也沒想到股東大會上會被否決。具體原因我們也不太清楚。”

奚衛(wèi)國介紹稱，今年8月，上海證大已經(jīng)將當(dāng)初的1.5億元定金退還給欣樂集團(tuán)。“我們還是希望能夠把這個項(xiàng)目拿下來。終止協(xié)議之后，我們通過律師向上海證大、東方資產(chǎn)（上海證大當(dāng)時的大股東）都發(fā)去了律師函，要求履行協(xié)議，現(xiàn)在還在磋商之中。”奚衛(wèi)國說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就海門項(xiàng)目目前進(jìn)展情況，試圖采訪上海證大方面，但未能獲得正面回復(fù)。

實(shí)地走訪冷冷清清

究竟是怎樣的一個項(xiàng)目讓欣樂集團(tuán)“念念不忘”？11月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了該項(xiàng)目。

海門市是證大集團(tuán)原董事長戴志康的家鄉(xiāng)。2005年，仍是上海證大控股股東的戴志康決心在海門濱江地區(qū)建造一座國際之城。

上海證大對于這座“國際之城”的規(guī)劃是：“證大國際城將為濱江新城區(qū)提供住宅、辦公、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、運(yùn)動和娛樂等綜合配套服務(wù)”，其將成為海門首席的最具生活品質(zhì)的國際化社區(qū)。

然而，與當(dāng)時“壯志雄心”形成鮮明對比的是頗為冷清的現(xiàn)場。記者現(xiàn)場走訪該物業(yè)時發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)所處地區(qū)離海門市區(qū)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完備，多數(shù)樓盤處于空置狀態(tài)，整體入住率低。

當(dāng)?shù)刈粝蛴浾弑硎荆?ldquo;除了一部分當(dāng)?shù)厝?，買房的主要是一些來自上海的投資客。”

記者在現(xiàn)場看到，上海證大在2017年半年報中提及停工的東洲府二期獨(dú)立別墅項(xiàng)目，目前多棟蓋成的毛坯別墅無人問津。

之后，記者來到位于香港路的證大國際城銷售中心。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場早已人去樓空，玻璃大門碎落一地，屋內(nèi)廣告牌東倒西歪，雜物遍地，一片狼籍。其二樓同樣如此，場景頗為荒涼。由此可見，該售樓處已經(jīng)廢置了很長一段時間。

記者隨后來到位于大拇指廣場的欣樂營銷中心，里面只擺放著“證大國際城”的樓盤模型，空無一人。門口的2017年新年海報上赫然寫著“欣樂集團(tuán)將與尊敬的業(yè)主朋友們，攜手跨入證大國際城華美新紀(jì)元”?？梢?，欣樂集團(tuán)曾接手過該物業(yè)。

廣場的門衛(wèi)告訴記者：“這個營銷中心大概已經(jīng)有一星期沒人來了，現(xiàn)在不知道到底歸上海證大還是歸欣樂。”記者當(dāng)日遇到的其他門衛(wèi)也紛紛向記者提到目前該物業(yè)歸屬權(quán)不明的情況。其中一位門衛(wèi)表示：“我們都不知道自己的工資怎么樣了。”

11月17日，海門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)科人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示：“主要由于收購事項(xiàng)的問題，那里所有業(yè)務(wù)都暫停了。”

對于該區(qū)域冷清的氛圍，該住建局人士介紹：“政府為了讓那邊發(fā)展起來，把海門職業(yè)技術(shù)學(xué)校、證大高中都拉過去了。到目前為止，雖然學(xué)生過去了，但仍然沒有形成很好的效果。”

有意思的是，記者注意到，盡管證大國際城經(jīng)營暗淡，但其周邊復(fù)旦復(fù)華的復(fù)華文苑、江蘇海華置業(yè)的鴻麥家園等物業(yè)目前仍在熱鬧地開發(fā)中。

未來存發(fā)展?jié)摿?/h2>

該區(qū)塊目前人氣并不高，但卻已然成為了房地產(chǎn)商們的“兵家必爭之地”，是何原因？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)于11月27日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前拿地的機(jī)會主要和未來的市場投資前景掛鉤。對于海門市場而言，當(dāng)前土地市場的投資機(jī)會主要看未來的發(fā)展機(jī)遇。

近年來，海門房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)。據(jù)海門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的統(tǒng)計，2016年全年普通商品住房平均銷售（去除精裝修住房及別墅）價格為7439元/平方米，與2015年全年普通商品住房平均銷售價格7056元/平方米相比，同比增長5.43%。

此外，隨著蘇通大橋、崇啟大橋的建成通車，崇海大橋和滬通高鐵等工程的快速推進(jìn)，海門已經(jīng)融入大上海“一小時經(jīng)濟(jì)生活圈”。近年來，隨著江蘇“沿江發(fā)展戰(zhàn)略”和國家層面上“沿海發(fā)展戰(zhàn)略”的推進(jìn)，海門城市的發(fā)展方向?yàn)?ldquo;向南推進(jìn)”。在這樣的背景下，該項(xiàng)目所在地海門臨江新區(qū)成為南通對接上海、蘇南的門戶發(fā)展區(qū)。

“海門房地產(chǎn)市場過去是低估的，尤其是高庫存和弱房價是此類城市的特征。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“但當(dāng)前此類城市正在崛起，包括滬通高鐵的建設(shè)等，對于海門市場是有積極影響的。類似區(qū)域的土地投資機(jī)會開始增加，也會引起各類新的并購機(jī)會出現(xiàn)。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，盡管該項(xiàng)目看似入住率不高，但其實(shí)后續(xù)的投資性價比會上升。在布局長三角過程中類似區(qū)域的投資價值依然受到認(rèn)可。

在采訪過程中，王榮榮也對該項(xiàng)目表示看好。其表示，現(xiàn)在江蘇省對沿江開發(fā)力度挺大，現(xiàn)在有蘇通大橋、崇啟大橋，以后輕軌、城際鐵路以及隧道全部打通了，還是很有潛力的。