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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在諸多政策利好以及市場(chǎng)前景激勵(lì)下，包括房企、資本等在內(nèi)的眾多企業(yè)或機(jī)構(gòu)紛紛盯上了住房租賃市場(chǎng)這塊蛋糕。

12月15日，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行（002285.SZ）發(fā)布公告稱，擬通過(guò)全資子公司以1.98億元收購(gòu)杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權(quán)，進(jìn)而獲得后者持有的杭州昆侖工坊項(xiàng)目近1.5萬(wàn)平方米的物業(yè)所有權(quán)，并計(jì)劃將該項(xiàng)目打造為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——紅璞公寓。

“世聯(lián)行作為房地產(chǎn)行業(yè)中介公司，因直接與‘C端’接觸，有數(shù)據(jù)和信息方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)其發(fā)展長(zhǎng)租公寓具有協(xié)同效應(yīng)。”易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。賴勤認(rèn)為，此次通過(guò)收購(gòu)，也說(shuō)明世聯(lián)行對(duì)杭州租賃住房市場(chǎng)的看好。

世聯(lián)行加碼杭州租賃市場(chǎng)

根據(jù)世聯(lián)行公告，昆侖工坊項(xiàng)目位于杭州市西湖區(qū)，緊鄰西溪國(guó)家濕地公園。該項(xiàng)目共3棟樓宇，總建筑面積約1.51萬(wàn)平方米。值得注意的是，目前紅璞公寓已租用昆侖工坊部分物業(yè)，租賃面積約5000平方米。而此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，也意味著世?lián)行將從租戶“變?yōu)?rdquo;業(yè)主。目前，紅璞公寓昆侖工坊店的租金為1950元/月~2550元/月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2016年9月紅璞公寓在杭州的首個(gè)項(xiàng)目落子以來(lái)，至今年8月底，其在杭州已有15個(gè)項(xiàng)目，其中10個(gè)為集中式、5個(gè)為分散式。此次紅璞公寓再次落子杭州，加碼杭州住房租賃市場(chǎng)意味明顯。

早在今年8月份，杭州紅璞公寓總經(jīng)理查倩就曾在杭州投資者見(jiàn)面會(huì)上表示對(duì)杭州公寓市場(chǎng)的看好。查倩認(rèn)為，杭州近年的城市發(fā)展，帶來(lái)巨大的人口聚集效應(yīng)，而較高的薪資水平，又利好公寓行業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年杭州市GDP為1.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.5%；常住人口919萬(wàn)人、戶籍人口736萬(wàn)人；年平均工資約7.34萬(wàn)元。此外，根據(jù)杭州網(wǎng)消息，至10月底，杭州市擁有境內(nèi)上市企業(yè)127家，位列全國(guó)第四位、省會(huì)城市第一位。

“目前來(lái)看，一線城市的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模要大于杭州等二線城市，但一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，且長(zhǎng)租公寓企業(yè)的拿房成本也較高，回報(bào)率也沒(méi)有二線城市高。”賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。賴勤還認(rèn)為，二線城市的住房租賃市場(chǎng)在未來(lái)有很大的發(fā)展?jié)摿?，增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)一線城市，布局杭州是非常好的選擇。

根據(jù)易居研究院此前發(fā)布的三季度50城租金收益率數(shù)據(jù)顯示，雖然在房?jī)r(jià)高企的背景下，三季度50城租金收益率為2.6%，環(huán)比下降6%、同比下降19%，繼續(xù)呈下行趨勢(shì)。杭州租金收益率達(dá)到2.1%，遠(yuǎn)高于北上廣深4個(gè)一線城市，在強(qiáng)二線城市中，僅略低于成都等個(gè)別城市。

世聯(lián)行2017年半年報(bào)顯示，至報(bào)告期末，其長(zhǎng)租公寓已進(jìn)入廣州、深圳等27個(gè)城市，簽約房源4萬(wàn)間，并在廣州、杭州、武漢的集中式公寓市場(chǎng)位居第一名。

長(zhǎng)租公寓盈利難題待解

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，今年以來(lái)，各大機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域不斷跑馬圈地。

今年5月，碧桂園首次試水長(zhǎng)租公寓，并計(jì)劃到2020年長(zhǎng)租公寓規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)間；旭輝領(lǐng)寓早前也表示，將在未來(lái)5年內(nèi)運(yùn)營(yíng)20萬(wàn)間公寓；龍湖冠寓計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓租金收入20億元；萬(wàn)科在11月份已在全國(guó)19個(gè)城市有8萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。此外，如灣流、自如、窩趣，以及建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也是動(dòng)作頻頻。

盡管機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但如何實(shí)現(xiàn)盈利仍是大家不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)難題。

龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)就曾表示，“如何能夠盈利、穩(wěn)健發(fā)展和成長(zhǎng)，大家還都在摸索。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝早前也曾對(duì)記者表示，“目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要盈利方式是租金差，但偏高的資產(chǎn)價(jià)格，真正能實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。”

世聯(lián)行2017年中報(bào)顯示，2015年至今，紅璞公寓的收入分別為72.31萬(wàn)元、1137.8萬(wàn)元、6767.3萬(wàn)元，是否實(shí)現(xiàn)盈利不得而知。不過(guò)世聯(lián)行在上述收購(gòu)公告中預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2018年實(shí)現(xiàn)844萬(wàn)元的虧損，在2019年首度盈利71萬(wàn)元；投資回報(bào)期為13年，內(nèi)部報(bào)酬率為7%。

“輕資產(chǎn)模式的互聯(lián)網(wǎng)類長(zhǎng)租公寓投資回收期多在3~5年，開(kāi)發(fā)商類的長(zhǎng)租公寓投資回收期多在6~7年，但在一些一線城市回收期可能高達(dá)20年。”上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)孪颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

盡管盈利難題待解，但在資本市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓屢受青睞。

12月11日，建設(shè)銀與招商蛇口在銀行間市場(chǎng)成功注冊(cè)200億元“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”；10月30日，碧桂園和中信銀行簽約，后者將為前者在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億保障性基金；10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過(guò)，總額不超過(guò)50億元。

“長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域目前雖鮮有企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，但下半年以來(lái)，各地相繼出臺(tái)一系列利好政策，長(zhǎng)租公寓符合政策導(dǎo)向，正處在風(fēng)口。”賴勤告訴記者。他還認(rèn)為，隨著租購(gòu)并舉政策的不斷深化，加上目前在金融方面已有的支持政策，如果未來(lái)在稅收方面有扶持政策的話，長(zhǎng)租公寓收益將會(huì)得到有效改善。