菏澤市欲取消限售的動向強(qiáng)勢刷屏，被市場認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義。

今日A股地產(chǎn)板塊早盤也一度應(yīng)聲沖高，山東本地的地產(chǎn)股魯商置業(yè)直封漲停。雖然午后有所震蕩回落，但房地產(chǎn)板塊在28個申萬一級行業(yè)中仍然漲幅最前。

房地產(chǎn)的走勢一直牽動著萬千股民和投資者的心，本月就有兩位重量級券商首席觀點(diǎn)相左。安信證券高善文看好房地產(chǎn)庫存低，海通證券姜超則認(rèn)為是假象，這次你站誰呢？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

安信高善文：房地產(chǎn)進(jìn)入存貨重建階段

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文被認(rèn)為是堅(jiān)定看多中國房地產(chǎn)的一面旗幟。

在本月初他最新的觀點(diǎn)中，認(rèn)為過去三年里中國房地產(chǎn)領(lǐng)域去存貨取得了完全和徹底的勝利，將未來進(jìn)入庫存重建的過程，疊加中國城市化進(jìn)程的發(fā)展，未來房地產(chǎn)的總體需求仍然有支撐。

他分析說，三年前的結(jié)構(gòu)性改革，三去之中的去存貨，很重要的是去房地產(chǎn)領(lǐng)域的存貨。發(fā)布去存貨任務(wù)的時候，房地產(chǎn)領(lǐng)域的存貨異常高，的確給經(jīng)濟(jì)帶來一定風(fēng)險，現(xiàn)在這個去存貨政策取得了圓滿完成。去存貨的強(qiáng)力政策聚焦在三四線城市，因?yàn)檫^去兩年的去存貨集中在三四線城市，當(dāng)前他們的房地產(chǎn)存貨也處于一個較低水平。

“我并不認(rèn)為像很多人說的那樣，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)大調(diào)整。”高善文說：我認(rèn)為需求一旦恢復(fù)，價格反映太強(qiáng)，給政府帶來很大困擾（輿論），如果房地產(chǎn)在需求方面沒有問題，那么去存貨政策會轉(zhuǎn)向擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，要引導(dǎo)適當(dāng)?shù)胤e極地擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，特別是要考慮到，結(jié)合房地產(chǎn)長效機(jī)制的考慮，在庫存低的情況下，去增加供應(yīng)是政策要考慮的一個方面。

高善文指出，每一次房地產(chǎn)價格上升都伴隨著銷售的顯著放量，但今年銷售加速輕微，而全國二手房價格上漲幅度很大，這一壓力主要集中在三四線城市。

原因在于去庫存后，市場的存貨量達(dá)到了歷史低點(diǎn)，同時也造成供求關(guān)系的繃緊，需求端的輕微增量也會帶來價格的大幅上漲。

此外，通過對比城市化率以及非農(nóng)就業(yè)人口占全部勞動力人口比率的國際數(shù)據(jù)，高善文認(rèn)為，中國還沒有處在城市化進(jìn)程結(jié)束的時候。“過去二十年房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的重要推動力是城市化，但從各類指標(biāo)來看，中國未來完全可能繼續(xù)城市化。”

他建議，未來政策的重心應(yīng)轉(zhuǎn)向擴(kuò)大供應(yīng)，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存貨重建階段，同時應(yīng)增加保障性住房供應(yīng)。

高善文提醒，從需求端看，居民戶的杠桿率還沒有進(jìn)入危險區(qū)間，但上升速度過快，需要作修正性調(diào)整，如銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)是否有不恰當(dāng)?shù)姆潘桑蛟试S不合格貸款人進(jìn)場，對這些情況要警惕。

海通姜超：預(yù)測房地產(chǎn)平均跌幅極限在20%-30%

海通證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超則是看空派，甚至調(diào)侃自己因?yàn)槔鲜强纯?，路演都不受歡迎了。

但是情況在變化之中，他認(rèn)為，過去在貨幣超發(fā)的時代，房地產(chǎn)是最大的贏家，房價漲幅遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)。但是如果未來貨幣不再超發(fā)，貨幣增速降至8％甚至以下水平，那么考慮到折舊以后，房地產(chǎn)就基本失去了投資的價值。

如果買房是為了住，其實(shí)影響不大。但如果買房是為了賣，以后可能找不到接盤俠，因?yàn)殄X不夠用了！

姜超認(rèn)為，一方面房子低庫存其實(shí)是假象，另一方面，房子作為投資品的價格不是由新增供給決定，決定中國房價的核心是舉債、是貨幣增速。去杠桿收貨幣，舉債下滑是房價最大的挑戰(zhàn)，不看好瘋狂舉債下的房地產(chǎn)泡沫。

姜超在2019年度策略會上直言：“中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)跟美國不太一樣，他們是創(chuàng)新驅(qū)動，我們過去是房地產(chǎn)驅(qū)動，大家很擔(dān)心房價下跌以后的影響。”

通過類比加拿大房地產(chǎn)市場，姜超認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的跌幅極限在20%-30%左右，并且一二線城市的跌幅遠(yuǎn)小于三四線城市。

姜超表示加拿大和國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較類似：金融危機(jī)以后加拿大的房價漲了一倍，居民債務(wù)率比中國高一倍。當(dāng)?shù)卣ツ瓿隽撕芏喾康禺a(chǎn)稅收政策，調(diào)控房價，“而這個下跌過程非常值得我們借鑒”。

雖然過去加拿大的房價漲了一倍，但出政策以后房價并沒有跌回原點(diǎn)，而是最多跌20%-30%就止跌了。對比國內(nèi)房地產(chǎn)市場，15年開始的這一波房地產(chǎn)牛市使得全國很多地方的房價漲幅超過一倍。

“短期房價暴漲明顯不合理，但考慮到我們每年的名義經(jīng)濟(jì)增速也有10%左右，四年下來我國GDP總量增長了40%多，這部分經(jīng)濟(jì)增長對應(yīng)的房價上漲應(yīng)該是合理的。所以我們的房價哪怕下跌，也不會跌回原點(diǎn)，平均跌20%-30%應(yīng)該是個極限。”姜超說道。

其次，姜超指出加拿大并不是房價全線下跌，投機(jī)性很強(qiáng)的別墅跌了不少，但是剛需的公寓房價格并沒有怎么跌。

所以對應(yīng)到中國，三四五線城市因?yàn)榕锔呢泿呕績r暴漲，未來貨幣化退出以后，房價有回落風(fēng)險。但是一二線城市有人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，未來行政化的限購取消，只要有剛需的支持，其房價跌幅就相對有限。所以中國的房價回落應(yīng)該是有序的模式。

中國證券網(wǎng) 汪友若