5月28日，深交所發(fā)布一系列問(wèn)詢(xún)函，涉及三湘印象（000863）、*ST鹽湖（000792）、寶塔實(shí)業(yè)（000595）、紫光學(xué)大（000526）、ST銀河（000806）等公司。其中，由于對(duì)三湘印象的問(wèn)詢(xún)中涉及張藝謀等明星大佬及機(jī)構(gòu)股東引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。而三湘印象本應(yīng)于6月3日作出回復(fù)，之后一再推遲最終于6月14日才完成問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)工作。如此精心準(zhǔn)備的86頁(yè)答卷到底有沒(méi)有解答監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者的困惑？

追蹤發(fā)現(xiàn)，這份經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備的準(zhǔn)法律文書(shū)卻被媒體從不同角度進(jìn)行了解讀。通過(guò)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和報(bào)紙上關(guān)于三湘印象的報(bào)道梳理發(fā)現(xiàn)，絕大部分媒體對(duì)三湘印象的公告進(jìn)行了正面解讀，對(duì)于三湘印象的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和未來(lái)抱樂(lè)觀態(tài)度。

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中的14個(gè)問(wèn)題，梳理發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)在于張藝謀等導(dǎo)演團(tuán)隊(duì)到期是否續(xù)約以及相關(guān)影響問(wèn)題（問(wèn)詢(xún)函問(wèn)題1-（4））、地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地策略（問(wèn)詢(xún)函問(wèn)題5）、存貨周轉(zhuǎn)率低下（問(wèn)詢(xún)函問(wèn)題6）、燕郊項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)（問(wèn)詢(xún)函問(wèn)題9）以及融資額減少的考量因素（問(wèn)詢(xún)函問(wèn)題14）等方面。通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的跟蹤了解了解到：

一、與張藝謀等導(dǎo)演聘期結(jié)束但仍在尋求新的合作模式

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中問(wèn)題1-（4）“關(guān)于張藝謀等導(dǎo)演團(tuán)隊(duì)到期是否續(xù)約以及相關(guān)影響問(wèn)題”，三湘印象表示，根據(jù)之前的協(xié)議，隨著張藝謀導(dǎo)演的聘期于2019年5月結(jié)束，目前子公司觀印象與三位導(dǎo)演的聘期已經(jīng)全部結(jié)束。但2019年4月，樊躍導(dǎo)演與觀印象續(xù)簽了《武漢“知音號(hào)”演出項(xiàng)目維護(hù)委托協(xié)議》；對(duì)于張藝謀導(dǎo)演沒(méi)有續(xù)約的原因，問(wèn)詢(xún)函顯示主要是由于張藝謀導(dǎo)演近階段承擔(dān)的國(guó)家級(jí)任務(wù)比較重分身不暇，公司未來(lái)將繼續(xù)謀求與張導(dǎo)等三位導(dǎo)演的合作。同時(shí)，三湘印象與三位導(dǎo)演的合作形式將從“聘任制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绊?xiàng)目制”。

據(jù)了解，張藝謀等3位導(dǎo)演為觀印象先后打造了“印象”“又見(jiàn)”“最憶”“歸來(lái)”四大黃金品牌。在演的項(xiàng)目包括“印象系列”5部：《印象劉三姐》《印象麗江》《印象大紅袍》《印象普陀》和《印象武隆》；“又見(jiàn)系列”4部：《又見(jiàn)平遙》《又見(jiàn)五臺(tái)山》《又見(jiàn)敦煌》和《又見(jiàn)馬六甲》；“最憶系列”1部：《最憶是杭州》；“歸來(lái)系列”1部：《歸來(lái)三峽》；單品漂移式多維體驗(yàn)劇《知音號(hào)》，一共12部。已簽約但尚未公演的項(xiàng)目有《最憶韶山?jīng)_》《印象太極》《印象滇池》和《歸來(lái)遵義·長(zhǎng)征之路》4部。這些節(jié)目不僅為觀印象的未來(lái)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)，也展示了中國(guó)文化影響力、推動(dòng)了中外文化交流。三湘印象表示會(huì)在之后的經(jīng)營(yíng)中運(yùn)營(yíng)好這些項(xiàng)目。

如此多的項(xiàng)目彰顯了張藝謀導(dǎo)演團(tuán)隊(duì)在合作期內(nèi)的辛勤勞動(dòng)和巨大成果。張藝謀導(dǎo)演團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量的工作本可以獲得約定的收益，最終卻因市場(chǎng)變化而與媒體的說(shuō)法相去甚遠(yuǎn)。

二、主動(dòng)放慢拿地節(jié)奏降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中問(wèn)題5關(guān)于“三湘印象近3年僅新增土地儲(chǔ)備一宗，請(qǐng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展情況說(shuō)明你公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位及未來(lái)發(fā)展方向”的問(wèn)題，三湘印象指出，近3年僅新增一宗土地儲(chǔ)備是公司基于自身判斷，出于降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目的所作的主動(dòng)選擇。

三湘印象指出，2016年中央工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，同時(shí)考慮到公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，可滿(mǎn)足企業(yè)近幾年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的需求，于是作出了“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略選擇，在此時(shí)點(diǎn)公司拿地趨于謹(jǐn)慎，而是將工作的重點(diǎn)放在降低負(fù)債率以及推進(jìn)存量土地的開(kāi)發(fā)、預(yù)售許可證的取得和存貨的銷(xiāo)售工作上。通過(guò)努力，三湘海尚福?。ㄉ虾Ｆ謻|）、三湘海尚觀?。ㄕ憬贾荩﹥蓚€(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了銷(xiāo)售階段。截至2019年一季度，資產(chǎn)負(fù)債率降低至51.90%。

三湘印象表示，較低的資產(chǎn)負(fù)債率加上公司AA+的債項(xiàng)評(píng)級(jí)，表明公司具有較強(qiáng)的融資能力和充裕的融資空間，再加上回流的銷(xiāo)售資金，為公司未來(lái)繼續(xù)深耕上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，積極參與長(zhǎng)三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大城市群開(kāi)發(fā)建設(shè)、擇機(jī)在以上區(qū)域新增土地儲(chǔ)備提供了資金保障；三湘印象還表示將緊跟房地產(chǎn)消費(fèi)升級(jí)節(jié)奏，突出綠色科技地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，針對(duì)改善型細(xì)分市場(chǎng)，形成以綠色設(shè)計(jì)為龍頭，集綠色建造、綠色裝飾、綠色運(yùn)營(yíng)相融合的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

三、加大預(yù)售許可證申領(lǐng)力度提高存貨周轉(zhuǎn)速度

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中問(wèn)題6“已完工項(xiàng)目長(zhǎng)期未能結(jié)轉(zhuǎn)收入的原因，并請(qǐng)結(jié)合你公司最近3年存貨周轉(zhuǎn)率變化情況及行業(yè)水平說(shuō)明本期存貨周轉(zhuǎn)率及未來(lái)加快存貨周轉(zhuǎn)擬采取的方式”這一問(wèn)題。三湘印象指出：

公司2018年度末已完工存貨余額23.29億元，主要由三湘海尚福?。ㄉ虾Ｆ謻|）、虹橋三湘廣場(chǎng)（上海閔行）項(xiàng)目構(gòu)成，約占已完工項(xiàng)目存貨余額的61%。其中：

三湘海尚福邸（上海浦東）項(xiàng)目由于受上海市嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證審批核發(fā)政策影響，取得預(yù)售許可證時(shí)間較原計(jì)劃嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致該項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)未能實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，同時(shí)也未能結(jié)轉(zhuǎn)全部收入。2019年，該項(xiàng)目才取得第二張預(yù)售許可證。截至2019年5月31日，該項(xiàng)目住宅部分已經(jīng)全部售罄。

虹橋三湘廣場(chǎng)（上海閔行）項(xiàng)目目前僅剩0805地塊上物業(yè)在售，出售率為55%。

參照企業(yè)年報(bào)、CRIC統(tǒng)計(jì)顯示：2016年171家典型房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.40，公司2016年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，高于行業(yè)平均水平。2017年171家典型房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.36，公司2017年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.17。2018年171家典型房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35，公司2018年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.1。造成此結(jié)果的主要原因是2018年項(xiàng)目所在地政府嚴(yán)控新房預(yù)售許可證，使得公司未能及時(shí)取得所有完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證，影響了公司的銷(xiāo)售及交付進(jìn)度，從而導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率下降。

截至2019年5月31日，報(bào)告期末存貨余額94.76億元中的兩個(gè)項(xiàng)目（三湘海尚福邸（上海浦東）、海尚觀邸（浙江杭州））的存貨銷(xiāo)售了29.94億元，存貨周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)得到迅速提升。2019年一季度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.81億元，同比增長(zhǎng)579.16%，使一季度末資產(chǎn)負(fù)債率降低至51.90%，遠(yuǎn)低于行業(yè)68.09%的平均水平。目前公司正在加緊對(duì)其余項(xiàng)目預(yù)售許可證的申請(qǐng)，爭(zhēng)取在2019年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，一旦開(kāi)始銷(xiāo)售，還將會(huì)大幅提高銷(xiāo)售金額，還將進(jìn)一步加快公司存貨周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

四、燕郊項(xiàng)目積極推進(jìn)中一旦建成效益可觀

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中問(wèn)題9：“年報(bào)顯示，你公司下屬子公司三河市湘德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司截至年度報(bào)告披露日，部分地塊出讓方仍未完全交地，三湘森林海尚城（河北燕郊）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)?！睆墓嬷锌梢园l(fā)現(xiàn)：

燕郊項(xiàng)目總用地面積為542.4465畝，總規(guī)劃建筑面積117.93萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目位于燕郊高新區(qū)燕高北路兩側(cè)，與北京城市副中心通州僅一河之隔，距離天安門(mén)直線距離35公里左右，相較其他環(huán)京片區(qū)，其地緣優(yōu)勢(shì)不言而喻。從北京東大橋到北京平谷區(qū)地鐵22號(hào)線正在建設(shè)之中，該項(xiàng)目離最近的規(guī)劃地鐵站點(diǎn)約為2公里。該項(xiàng)目系2011年10月31日由下屬子公司三河市湘德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（股東分別是上海三湘集團(tuán)有限公司、江蘇一德資產(chǎn)管理有限公司和張藝謀先生）通過(guò)公開(kāi)招拍掛中標(biāo)取得，項(xiàng)目土地成本90397.04萬(wàn)元。

公告顯示，張藝謀先生為了創(chuàng)新藝術(shù)，將建筑、文化、人居凝固為藝術(shù)，而成為森林海尚的股東之一，親自為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)了整體規(guī)劃方案，并設(shè)想親自在森林海尚導(dǎo)演一臺(tái)“印象系列”的演藝作品，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)、建筑的完美融合。

該項(xiàng)目共由6個(gè)板塊組成。由于項(xiàng)目尚未完全具備交地條件，公司采取的是移交一塊建設(shè)一塊的策略。目前，14號(hào)商服地塊規(guī)劃建筑面積15.76萬(wàn)平方米，其中4號(hào)樓、5號(hào)樓已主體結(jié)構(gòu)封頂，1至3號(hào)樓正在全面施工；15號(hào)住宅地塊規(guī)劃建筑面積16.86萬(wàn)平方米，目前正在全面施工。16-19號(hào)住宅地塊處于方案深化設(shè)計(jì)階段和辦理前期手續(xù)階段。項(xiàng)目一旦建成，經(jīng)濟(jì)效益將非?？捎^。

對(duì)于未完全達(dá)到“七通一平”、暫不具備交地條件交地的16-19號(hào)住宅地塊，三湘印象也表示一直在與當(dāng)?shù)卣e極溝通，爭(zhēng)取盡早完成剩余地塊交地工作。

五、資金充裕，發(fā)展后勁強(qiáng)

針對(duì)問(wèn)詢(xún)函中問(wèn)題14：“年報(bào)顯示，你公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-10.37億，同比增減-157.84%?！比嬗∠笞鞒鋈缦禄貞?yīng)：

公司近兩年融資情況變化趨勢(shì)到2018年為-10.37億元，是基于對(duì)宏觀形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)的中短期發(fā)展趨勢(shì)的判斷，也是公司貫徹國(guó)家調(diào)控政策以及公司戰(zhàn)略定位所作的主動(dòng)選擇的結(jié)果。短期縮小融資規(guī)模沒(méi)有對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響，反而降低了公司負(fù)債率，為公司提供了充裕的融資空間，增強(qiáng)了公司未來(lái)項(xiàng)目投資的主動(dòng)性、靈活度。

具體情況說(shuō)明如下：

1、2018年政府提出“降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)，追求健康持續(xù)發(fā)展”和“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”的舉措。由于公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，可滿(mǎn)足企業(yè)近期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的需求，同時(shí)也為了響應(yīng)國(guó)家新舉措，保持公司穩(wěn)健發(fā)展的節(jié)奏，所以近三年公司僅在2017年儲(chǔ)備了一宗土地。但隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，公司將積極參與長(zhǎng)三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大城市群開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃短期內(nèi)在以上區(qū)域擇機(jī)新增土地儲(chǔ)備。

2、公司報(bào)告期內(nèi)存貨94.76億元，公司存貨周轉(zhuǎn)率約為0.1，造成此結(jié)果主要是由于2018年項(xiàng)目所在地政府嚴(yán)控新房預(yù)售許可證，使得公司未能及時(shí)取得所有完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證，影響了公司的銷(xiāo)售額，導(dǎo)致2018年公司業(yè)績(jī)下滑。公司報(bào)告期內(nèi)94.76億元的存貨，其中78.27%（約合74.17億元）的待銷(xiāo)售樓盤(pán)都是位于城市核心區(qū)域，或是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。如：三湘印象名?。ㄉ虾Ｆ謻|），處于浦東前灘（緊鄰2010年世博會(huì)會(huì)址）核心區(qū)域；三湘海尚福?。ㄉ虾Ｆ謻|）、三湘森林海尚城（河北燕郊）都在國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)；目前公司正在加緊對(duì)其余項(xiàng)目預(yù)售許可證的申請(qǐng)，爭(zhēng)取在2019年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，快速回籠資金，進(jìn)一步加快由于調(diào)控帶來(lái)的報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)存貨周轉(zhuǎn)速度。

3、公司多次被評(píng)為“全國(guó)重合同守信用單位”“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”；尤其是在2017年中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司上調(diào)公司債信用等級(jí)至AA+。公司在合作過(guò)的銀行中信譽(yù)良好，擁有較強(qiáng)的融資能力，只是考慮到當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控，沒(méi)有大幅擴(kuò)張，故近三年公司只儲(chǔ)備了一宗土地。鑒于以上情況，使我們公司目前處于低杠桿、低負(fù)債率的狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)，為日后公司調(diào)整業(yè)務(wù)模式、發(fā)展新項(xiàng)目預(yù)留了融資空間，也為公司未來(lái)繼續(xù)立足上海，圍繞長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域擇機(jī)拓展業(yè)務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

通過(guò)以上幾個(gè)核心問(wèn)題的梳理，可以發(fā)現(xiàn)，三湘印象之所以會(huì)出現(xiàn)“地產(chǎn)、文化業(yè)務(wù)營(yíng)收、利潤(rùn)雙下滑”的情況，確實(shí)與外部大環(huán)境分不開(kāi)，而此次大幅計(jì)提商譽(yù)減值將有助于三湘印象輕裝上陣、輕松出發(fā)。同時(shí)，隨著公司存貨的進(jìn)一步去化，公司2019年的經(jīng)營(yíng)將會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，這在一季度的財(cái)報(bào)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。而隨著存量的去化、資金的回流，三湘印象將進(jìn)入新一輪的擴(kuò)張周期。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者若據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）