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12月25日，住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、網信辦等6部門聯合發(fā)布了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。這是為鞏固今年6月以來全國范圍內開展的租賃市場亂象專項整治成果，將整治工作制度化、常態(tài)化而出臺的強監(jiān)管政策。

值得注意的是，在《意見》提出的一系列措施中，明確要求對“高進低出”、“長收短付”經營模式的租賃企業(yè)加強監(jiān)管，嚴格管控租金貸業(yè)務，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位，對涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴厲查處。

業(yè)內人士認為，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。近兩年多家長租公寓機構爆倉，其主要原因包括“高收低出”的經營模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。本次關于租賃金融業(yè)務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。

管控“租金貸”，防止形成資金池、加杠桿

《意見》從加強從業(yè)主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、規(guī)范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風險、建設住房租賃管理服務平臺、建立住房租賃常態(tài)化管理機制等方面提出了具體要求。

其中，在防范住房租賃金融風險方面，《意見》對住房租金貸款業(yè)務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

在管控租賃金融業(yè)務方面，《意見》提出：

1、住房租賃企業(yè)開展住房租金貸款業(yè)務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

2、做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。

3、住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

4、住房和城鄉(xiāng)建設部門應當通過提供數據接口等方式，向金融機構提供住房租賃合同網簽備案信息查詢服務。加強住房和城鄉(xiāng)建設部門與金融監(jiān)管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的信息共享。

在加強租賃企業(yè)監(jiān)管方面，《意見》要求：1、加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。2、住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。3、對不具備持續(xù)經營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風險。4、涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關監(jiān)管部門按照職責，加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。

諸葛找房數據研究中心王小嬙認為，2018年以來，租金貸橫行租賃市場，也給租賃市場帶來了不好的影響，損害了租戶和承租方雙方的利益，本次關于租賃金融業(yè)務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。

年內已有45家長租公寓爆倉

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，但問題也逐漸暴露出來。今年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經營困境，越來越多的運營機構爆倉。其主要原因包括“高收低出”的經營模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。

所謂“租金貸”業(yè)務，是指租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，但服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實際上每月是向貸款機構還貸。長租公寓行業(yè)中大多數企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

去年下半年，長租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質疑是用租客信用做貸款，利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張，存在“暴雷”風險，引起了監(jiān)管部門和金融機構的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務開展了集中專項檢查。

今年以來，隨著市場轉冷、租金下降，此前瘋狂拿房擴張的租賃機構面臨災難。8月，成立僅3年的長租公寓運營品牌“樂伽公寓”發(fā)布官方公告，確認公司已停止經營，關閉所有業(yè)務，并稱造成公司業(yè)務全線關停的原因是“高進低出”的經營模式及公司內部管理制度缺失等諸多因素。10月，河南悅如公寓、南京君創(chuàng)公寓、杭州“中擇房產”相繼公告稱，因市場環(huán)境的變化和經營不善等原因導致資金鏈斷裂。11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。

房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂指出，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。

隨著進入到租賃淡季，空置率上升，租賃機構的壓力更大。近期，多家租賃機構與房東協商降價，不惜賠錢解約。

全靂認為，2019年，中小公寓遇經營危機，沒有了資本的支持，民間資金的高成本也阻斷了他們的融資渠道。接下來優(yōu)勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。2020年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規(guī)模，對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業(yè)應提前預警，選擇合適的應對策略或者轉型。

房東東根據各大媒體及公開信息統(tǒng)計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

券商中國 張達