圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

有人說，房地產(chǎn)是中國(guó)二十年來最具誘惑力的產(chǎn)業(yè)。

大潮來時(shí)，多少國(guó)企民資，紛紛改弦更張，買地建房；大潮退去，多少“淘金客”或受政策所限或受形勢(shì)所迫，紛紛偃旗息鼓，爭(zhēng)相“退房”。

2020年4月底，中國(guó)重汽集團(tuán)將其最大的輔業(yè)——中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“重汽地產(chǎn)”），以48億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中國(guó)房地產(chǎn)巨頭碧桂園，標(biāo)志著這家重卡國(guó)企全面退出房地產(chǎn)、重新回歸主業(yè)。

從1993年重汽地產(chǎn)成立到本次重汽退出地產(chǎn)，27年間，國(guó)企巨頭中國(guó)重汽經(jīng)歷了從產(chǎn)業(yè)多元化擴(kuò)張到剝離副業(yè)瘦身回歸主業(yè)的輪回，也是諸多國(guó)企市場(chǎng)化探索的一個(gè)縮影。

中國(guó)重汽砍掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)

這一切還要從中國(guó)重汽換帥說起。

2018年9月1日，譚旭光出任中國(guó)重汽黨委書記、董事長(zhǎng)。這位“動(dòng)力狂人”的回歸，讓中國(guó)重汽集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)理念為之一變。

經(jīng)過一番調(diào)研后，譚旭光發(fā)現(xiàn)，這家老牌國(guó)企早已患上了“主業(yè)不精”“人浮于事”“包袱沉重”“輔業(yè)過多”等國(guó)企通病。其中，房地產(chǎn)、類金融、醫(yī)院、幼兒園等一大堆輔業(yè)，占用了大量人力、物力與財(cái)力，分散了企業(yè)主業(yè)發(fā)展的精力。其中，醫(yī)院人數(shù)最多，共400余人；地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量最大、占用資金最多。“重汽地產(chǎn)干了10年，占有100多億的資金，好的年份掙了1個(gè)多億，不好的年份只有98萬(wàn)元。”對(duì)于投資房地產(chǎn)，譚旭光向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表達(dá)了他的看法，“100億元的資金，存在銀行里能掙2個(gè)億，放貸也能掙6個(gè)億。中國(guó)重汽上市公司貸款只有50多億，整個(gè)集團(tuán)170多億。如果再發(fā)生一場(chǎng)像2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)會(huì)有多大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)？”

重汽地產(chǎn)成立于1993年，至今僅有10個(gè)已開發(fā)商品房項(xiàng)目和3個(gè)未開發(fā)存地項(xiàng)目，員工138人。據(jù)重汽地產(chǎn)的掛牌公告，經(jīng)審計(jì)2018年重汽地產(chǎn)營(yíng)收10.51億元，凈利潤(rùn)只有1612萬(wàn)元。

上任伊始，譚旭光在企業(yè)內(nèi)部會(huì)議上當(dāng)即拍板——砍掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)！“很多人問我，為什么（砍掉地產(chǎn)），因?yàn)槲也欢?rdquo;譚旭光直言，“凡是成功的企業(yè)，一定是心無(wú)旁騖攻主業(yè)。一家企業(yè)干主業(yè)都不掙錢，配上商業(yè)用地后，靠房地產(chǎn)掙了錢，核心競(jìng)爭(zhēng)力一定是零！”

中國(guó)重汽集團(tuán)投資管理與證券部部長(zhǎng)宋進(jìn)金回憶，重汽投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的初衷是為工業(yè)退出城市進(jìn)行配套——在騰籠換業(yè)過程中，位于市中心的工廠要遷出，騰出的空地如何處置，就成立了地產(chǎn)公司自行開發(fā)。最多的時(shí)候，重汽地產(chǎn)在濟(jì)南有幾十宗土地，陸續(xù)開發(fā)了十幾宗。后來，在主業(yè)全國(guó)布局過程中，地方政府常常會(huì)給予“政策”支持，支持最多的就是土地。有地產(chǎn)公司開發(fā)，也可將優(yōu)惠政策“變現(xiàn)”。

不同的企業(yè)有著各自的取舍。事實(shí)上，此前譚旭光執(zhí)掌濰柴集團(tuán)時(shí)，也遇到了同樣的問題——“在房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，多個(gè)地方政府曾主動(dòng)給予商業(yè)土地指標(biāo)，動(dòng)員我搞房地產(chǎn)。”譚旭光每次都一口回絕，并告之：“我要把發(fā)動(dòng)機(jī)賣得比房地產(chǎn)還掙錢！”

盡管中國(guó)重汽在輔業(yè)房地產(chǎn)“淘金”，但因人力、物力、財(cái)力等限制，中國(guó)重汽主業(yè)全國(guó)布局的同時(shí)，重汽地產(chǎn)除了在杭州、海南有零星項(xiàng)目外，其余的地產(chǎn)項(xiàng)目基本局限于濟(jì)南當(dāng)?shù)?。其開發(fā)量最高的一年是2010年，開發(fā)面積達(dá)100多萬(wàn)平方米。重汽地產(chǎn)不僅沒能實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更是不甚擅長(zhǎng)。

2019年初，中國(guó)重汽啟動(dòng)新一輪國(guó)企改革，確立了主輔分離、精簡(jiǎn)主業(yè)、消滅僵尸企業(yè)等十項(xiàng)改革措施，制定了3年改革計(jì)劃。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)改制退出、與主業(yè)剝離最先啟動(dòng)。

譚旭光的想法是，“房地產(chǎn)的土地還不少，公開競(jìng)標(biāo)能賣個(gè)好價(jià)錢，要用這些錢發(fā)展全系列商用車。”

最大的阻力在于許多職工不愿意放棄國(guó)企身份

從2019年開始，中國(guó)重汽成立了一個(gè)退出業(yè)務(wù)改革改制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由投資管理與證券部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、組織與人力資源部等部門共同參與。宋進(jìn)金是這個(gè)小組的主要負(fù)責(zé)人之一。

從2000年后，宋進(jìn)金就參與一系列國(guó)企改革。他認(rèn)為，“國(guó)企改制關(guān)鍵是要確保國(guó)家、企業(yè)和職工三方利益的平衡——改革既不能造成國(guó)有資產(chǎn)流失，也要為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，還要保障職工個(gè)人權(quán)益。這就要堅(jiān)持公平、公正、公開的原則。”

經(jīng)過多年探索，目前國(guó)企改革已形成相對(duì)固定的流程——首先，對(duì)改制企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資、摸清家底，制定改革初步方案；然后，聽取職工意見、修改方案，經(jīng)由法務(wù)部門和外聘律師機(jī)構(gòu)認(rèn)可后，提交企業(yè)黨委會(huì)、董事會(huì)最終決策，出臺(tái)正式的改革方案。

盡管國(guó)企改革目標(biāo)明確、流程清晰，但部分政策卻只有框架、沒有細(xì)則。事實(shí)上，每個(gè)企業(yè)情況千差萬(wàn)別，沒有任何一個(gè)政策能夠照搬、復(fù)制到所有企業(yè)的改制。“現(xiàn)有的政策只能解決改制中50%的問題都不到，改革就是摸著石頭過河、把現(xiàn)有的政策、法律框架研究細(xì)化的過程。”宋進(jìn)金回憶，“我們查閱了大量相關(guān)的政策、法規(guī)，包括勞動(dòng)法、勞動(dòng)仲裁法等等，吸收到改革的方案中，同時(shí)還借鑒了其它國(guó)企改革的經(jīng)驗(yàn)和做法。”

最終，重汽地產(chǎn)初步的改制方案確定為“改制+剝離”，通過公開掛牌向社會(huì)進(jìn)行100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。隨后，改革小組辦公室開始下沉到改制企業(yè)對(duì)廣大職工進(jìn)行宣講。

作為輔業(yè)的重汽地產(chǎn)要從主業(yè)剝離，最大的阻力在于許多職工不愿意離開國(guó)企。如果是要倒閉的企業(yè)進(jìn)行改革，大部分職工會(huì)認(rèn)清形勢(shì)，改制反而容易，但現(xiàn)在中國(guó)重汽集團(tuán)蒸蒸日上，這讓許多幾十年工齡的老員工、甚至是幾代人都在重汽的老員工心理上難以接受，改制的抵觸情緒也會(huì)隨之加大。“改制中職工安置、補(bǔ)償方案涉及到每個(gè)人的切身利益，職工是要和你反復(fù)較真的。”許多職工有著數(shù)十年工齡，改制剝離中，職工身份補(bǔ)償依據(jù)的是哪個(gè)政策的哪一條？這是否符合勞動(dòng)法？具體每個(gè)人補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么？如果按照月工資補(bǔ)償，月平均工資又如何計(jì)算……

改革小組辦公室在尋找改制政策依據(jù)的同時(shí)，“職工也在查詢政策依據(jù)，了解的很多，算的很細(xì)。這一過程正是改革頗為費(fèi)時(shí)的焦點(diǎn)。”宋進(jìn)金說。

盡管有律師全程參與，但改革小組辦公室不可能面面俱到，難免有疏漏的地方。改制過程中先聽取職工意見，回來逐一研究，只要不違背政策法律，符合大多數(shù)職工的利益，就去尋找相關(guān)法律、文件作支撐，補(bǔ)充到改制方案中，然后再進(jìn)行宣講。

宋進(jìn)金坦言，面對(duì)職工的問詢、建議，一次不夠就兩次，兩次不夠就三次……直到統(tǒng)一意見為止。經(jīng)過一年多的時(shí)間，重汽地產(chǎn)的“改革方案已不記得改了多少次，肯定有上百稿之多。”

除了涉及個(gè)人權(quán)益，重汽地產(chǎn)職工最關(guān)心的是“究竟誰(shuí)來接盤”“是否能適應(yīng)重組方的企業(yè)文化”。但由于重汽地產(chǎn)改制方案是公開掛牌出讓，不到最后一刻，誰(shuí)也不知道哪個(gè)競(jìng)標(biāo)者能夠勝出。

近十個(gè)盡職調(diào)查小組往會(huì)議室里擠

2019年9月17日，山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布《中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%國(guó)有股權(quán)》的預(yù)披露公告。盡管公告并未披露具體轉(zhuǎn)讓價(jià)格，卻立刻吸引了各大地產(chǎn)商的關(guān)注。

一聽說重汽地產(chǎn)掛牌出售，排名前十幾位的大地產(chǎn)商都來了。有的多次前來咨詢，更多的派出了一個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)來展開盡職調(diào)查。

在宋進(jìn)金看來，能夠吸引各大地產(chǎn)商蜂擁而至，是因?yàn)橹仄禺a(chǎn)本身是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。首先，資產(chǎn)包中有3個(gè)待開發(fā)項(xiàng)目，地段優(yōu)越，如果能競(jìng)價(jià)勝出，就等于一次收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目。這對(duì)大企業(yè)進(jìn)行土地儲(chǔ)備有很大的吸引力。其次，資產(chǎn)包賣的是重汽地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而重汽地產(chǎn)多年積累了方方面面的資產(chǎn)，有商鋪、物業(yè)、門頭房等。許多資產(chǎn)對(duì)重汽地產(chǎn)來說，只能發(fā)揮部分價(jià)值，取得有限的租金，但在全國(guó)性的大地產(chǎn)商手里，通過其掌握的其他資源進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，效益就能放大數(shù)倍。

最多的時(shí)候，重汽地產(chǎn)會(huì)議室有近十個(gè)盡職調(diào)查小組要往里擠，由于無(wú)法同時(shí)接待，只好排隊(duì)交替進(jìn)行。在這些戰(zhàn)略投資者中，碧桂園派出了近20個(gè)人的盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、債務(wù)、法務(wù)等各方面進(jìn)行調(diào)研。

2019年12月31日，在第一次正式掛牌公告中，重汽地產(chǎn)公布了最終的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的、底價(jià)以及經(jīng)審計(jì)的基本財(cái)務(wù)情況、受讓方資格條件等。

此次公告明確：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是重汽地產(chǎn)100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)及重汽地產(chǎn)對(duì)中國(guó)重汽50.66億元的債務(wù)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為51.49億元。截至2019年11月30日，重汽地產(chǎn)營(yíng)收為13.42億元，利潤(rùn)總額為-2447.69萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-8586.49萬(wàn)元；資產(chǎn)總額119.07億元，負(fù)債總額89.52億元。掛牌起止日期是：從2019年12月31日至2020年3月10日。

疫情突發(fā)第一次掛牌出讓流拍

可2020年春節(jié)過后，新冠疫情突發(fā)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入停滯，各地城市都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停營(yíng)業(yè)”的通知,禁止疫情期間營(yíng)銷中心開放、中介門店開張。

宏觀形勢(shì)低迷，疫情尚未得到控制，行業(yè)發(fā)展前景不明，地產(chǎn)商紛紛收縮戰(zhàn)線、保命過冬。這個(gè)時(shí)候動(dòng)用50多億巨資并購(gòu)擴(kuò)張，對(duì)任何一個(gè)地產(chǎn)商的資金鏈都是一個(gè)巨大考驗(yàn)，對(duì)決策者的勇氣也是空前挑戰(zhàn)。“疫情爆發(fā)后，最初前來的十幾家地產(chǎn)商相繼退去，后來我們重點(diǎn)跟蹤了最具并購(gòu)意向的四五家企業(yè)。受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，原本收購(gòu)意向強(qiáng)烈的戰(zhàn)投們頓時(shí)改變了擴(kuò)張戰(zhàn)略，猶豫再三、最終選擇放棄，除了中國(guó)最大的地產(chǎn)商——碧桂園。”宋進(jìn)金介紹。

碧桂園一直密切關(guān)注著這一項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。他們知道疫情肆虐、行業(yè)低迷，其他競(jìng)購(gòu)者未必敢于舉牌。而根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓未征集到意向方后，轉(zhuǎn)讓方會(huì)完成合規(guī)的降價(jià)處理后再次掛牌轉(zhuǎn)讓。

果然，重汽地產(chǎn)第一次掛牌無(wú)人舉牌，標(biāo)的流拍。2020年3月27日，第二次重新掛牌時(shí)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)降低了6%，變?yōu)?8億元。碧桂園充分利用了疫情的影響和交易規(guī)則，獲得了3個(gè)多億的降價(jià)空間，如愿將重汽地產(chǎn)收入囊中。

都說重組的理想效果是1+1>2。重組方一定要有改造對(duì)方、資源重新配置的能力，才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

作為中國(guó)最大的地產(chǎn)商，碧桂園擁有專業(yè)的物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、教育、酒店開發(fā)和管理等資源，經(jīng)營(yíng)變現(xiàn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè)。接過整體的資產(chǎn)包后，碧桂園可根據(jù)不同業(yè)務(wù)進(jìn)行分割——土地交由地產(chǎn)板塊開發(fā)；現(xiàn)有的資產(chǎn)交給資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)；沿街房等交由商業(yè)地產(chǎn)部分去經(jīng)營(yíng)；需要配套學(xué)校、幼兒園的，可以對(duì)接其全國(guó)性教育資源。

重汽地產(chǎn)的資產(chǎn)包中既有未開發(fā)項(xiàng)目也有投資性房產(chǎn)，比如一個(gè)8000平米的沿街房，在其手中經(jīng)營(yíng)效益也許不足500萬(wàn)，但由碧桂園配置資源重組后，可能釋放出數(shù)倍的效益。

4月24日下午5點(diǎn)，是掛牌截止時(shí)點(diǎn)。如果有兩家以上企業(yè)繳納保證金，就會(huì)進(jìn)行加價(jià)競(jìng)拍。如果只有一家企業(yè)，就會(huì)自動(dòng)進(jìn)入?yún)f(xié)議轉(zhuǎn)讓。最終，2020年4月26日雙方接到山東產(chǎn)交所通知，進(jìn)入?yún)f(xié)議轉(zhuǎn)讓階段。

4月29日，中國(guó)重汽集團(tuán)與碧桂園集團(tuán)在濟(jì)南正式簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

一向很少拋頭露面的碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)，也出現(xiàn)在此次簽約現(xiàn)場(chǎng)。原來，他已同譚旭光達(dá)成了一項(xiàng)更大的合作共識(shí)——“借重組重汽地產(chǎn)的契機(jī)，下一步雙方將在科技創(chuàng)新、智能制造、產(chǎn)城融合、綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)等多領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作”。

重回“主車道”的中國(guó)重汽，正致力于做強(qiáng)重型車，提速輕型車，致力于“打造世界一流的全系列商用車集團(tuán)”。