從2019年開(kāi)始，關(guān)于陽(yáng)光城引入戰(zhàn)投的討論便此起彼伏，如今終于塵埃落定。 9月9日，陽(yáng)光城集團(tuán)發(fā)布公告稱，第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海嘉聞）與泰康人壽及泰康養(yǎng)老（以下簡(jiǎn)稱泰康集團(tuán)）簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上海嘉聞擬通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓上市公司13.53%股份（共計(jì)5.547億股）。按照轉(zhuǎn)讓單價(jià)6.09元/股計(jì)算，此次受讓對(duì)應(yīng)總價(jià)為34億元。 為此，陽(yáng)光城許下一個(gè)“10年承諾”：前5年總歸母凈利潤(rùn)不低于340億元，后5年累計(jì)歸母凈利潤(rùn)達(dá)601.64億元，10年承諾歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)942.23億元。如業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，則陽(yáng)光城須對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。 值得一提的是，陽(yáng)光城股價(jià)已迎來(lái)兩連漲。9月9日，陽(yáng)光城股價(jià)突然大幅上漲，開(kāi)盤(pán)報(bào)6.78元/股，下午開(kāi)盤(pán)即封上漲停板，最終報(bào)7.43元/股；9月10日開(kāi)盤(pán)又迎來(lái)一字漲停，股價(jià)報(bào)8.17元/股。 不過(guò)，針對(duì)9月9日~10日連續(xù)兩個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)格漲幅偏離值超過(guò)20%的異常波動(dòng)情況，陽(yáng)光城于9月10日晚間發(fā)布公告稱，本公司目前沒(méi)有任何根據(jù)深交所《股票上市規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定應(yīng)予以披露而未披露的事項(xiàng)或與該事項(xiàng)有關(guān)的籌劃、商談、意向、協(xié)議等；公司前期披露的信息不存在需要更正、補(bǔ)充之處。 簽下未來(lái)10年歸母凈利目標(biāo) 此次交易完成后，泰康系持有陽(yáng)光城的股比將由0.006%增加至13.61%，陽(yáng)光城的第二大股東也將由上海嘉聞變更為泰康集團(tuán)。 陽(yáng)光城在公告中指出，泰康集團(tuán)將為拓展上市公司融資渠道、增強(qiáng)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)自己的力量，以達(dá)成并實(shí)現(xiàn)與上市公司長(zhǎng)期共同發(fā)展的戰(zhàn)略愿景與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。 泰康方面也表示，受讓陽(yáng)光城股權(quán)主要基于看好上市公司未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長(zhǎng)期價(jià)值投資收益。 陽(yáng)光城公告截圖 但這一次“互利合作”要求卻不低。 泰康系將派兩位候選人進(jìn)入陽(yáng)光城董事會(huì)。同時(shí)，陽(yáng)光城將修訂分紅條款，保證每年至少進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，并保證每年度以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)應(yīng)不低于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)30%。 同時(shí)，陽(yáng)光城承諾，以2019年公司歸母凈利潤(rùn)40.2億元為基礎(chǔ)，前5年（即2020年至2024年）每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，且前5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元（即歸母凈利潤(rùn)平均年增長(zhǎng)率應(yīng)高于18.13%）；后5年（2025~2029年）歸母凈利潤(rùn)數(shù)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元，合計(jì)601.64億元。10年歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)942.23億元。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱發(fā)現(xiàn)，2017~2019年陽(yáng)光城分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利20.6億元、30.2億元、40.2億元，同比增幅均在30%以上。今年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)歸母凈利17億元。 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告 不過(guò)引入戰(zhàn)投，對(duì)于陽(yáng)光城的利好也是顯而易見(jiàn)的。 “隨著陽(yáng)光城的戰(zhàn)投落地，能進(jìn)一步幫助企業(yè)優(yōu)化負(fù)債端成本，對(duì)于全面降低融資成本，進(jìn)一步提升行業(yè)規(guī)模與品質(zhì)，并提高整體凈利率水平都有莫大幫助?！币活^部房企IR陳華（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，陽(yáng)光城引入戰(zhàn)投，首先將改善股東結(jié)構(gòu)。保險(xiǎn)企業(yè)做了二股東，相當(dāng)于有了國(guó)資背景，股東會(huì)帶來(lái)資源，以后融資成本也會(huì)降低?！?a href="http://www.naturaldirectcanada.com/articles/2023-04-10/2751458.html" title="%E6%96%B0%E8%82%A1">新股東的引入，改變了過(guò)去實(shí)控人一股獨(dú)大的局面，公司治理會(huì)更加透明?！?利潤(rùn)和市值拉升有較大空間 對(duì)于此次引入戰(zhàn)投陽(yáng)光城許下的10年利潤(rùn)承諾，業(yè)界是認(rèn)為是壓力，不過(guò)在張波看來(lái)，承諾利潤(rùn)也讓市場(chǎng)明確了陽(yáng)光城未來(lái)的利潤(rùn)空間。 而承諾值，無(wú)疑是未來(lái)陽(yáng)光城利潤(rùn)釋放的下限。據(jù)Wind，陽(yáng)光城2020~2022年報(bào)表預(yù)估利潤(rùn)分別為55億元、70億元、90億元。 利潤(rùn)的提升，對(duì)于陽(yáng)光城的估值無(wú)疑是利好。 2020年半年報(bào)顯示，陽(yáng)光城的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、商管收入、建工板塊收入、酒店收入，占營(yíng)收比例分別為96.07%、2.13%、0.53%、0.22%。 2020年上半年陽(yáng)光城主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 張波指出，由于目前陽(yáng)光城的市值仍處于嚴(yán)重低估狀態(tài)（截至9月10日盤(pán)，陽(yáng)光城市值為334.53億元），預(yù)測(cè)合理市值是440億~620億元，所以陽(yáng)光城未來(lái)利潤(rùn)和市值拉升具備較大空間。 同時(shí)，今年陽(yáng)光城的全資物業(yè)子公司或拆分上市。今年7月成立的陽(yáng)光城慧智優(yōu)佳生活服務(wù)，整合了陽(yáng)光城旗下物管與商管業(yè)務(wù)。而上半年陽(yáng)光城的物業(yè)板塊營(yíng)收已經(jīng)達(dá)到10億元，排在行業(yè)第20位。2019年物業(yè)板塊營(yíng)收7.7億元，同比2018年增長(zhǎng)4.5倍。 “以這個(gè)排名、規(guī)模和增長(zhǎng)速度，明年上市時(shí)保守估值為70億~100億元。陽(yáng)光城系的公司，未來(lái)市值一定超過(guò)今天的300多億元。”張波表示。 顯然，引入戰(zhàn)略投資者計(jì)劃，對(duì)于陽(yáng)光城未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展、規(guī)模與品質(zhì)繼續(xù)提升、全面降低融資利率，以及提升行業(yè)排名，都具有重要作用。 凈負(fù)債率今年或降至100%以內(nèi) 保險(xiǎn)巨頭泰康集團(tuán)成為二股東之后，除了股權(quán)結(jié)構(gòu)，陽(yáng)光城最直接的變化無(wú)疑是融資端。 今年上半年，陽(yáng)光城有息資產(chǎn)負(fù)債率為33.06%，較2019年底減少3.46個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為114.98%，較2019年底下降23.22個(gè)百分點(diǎn)；平均融資成本7.5%，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到最理想狀態(tài)。 以吳建斌為首的財(cái)務(wù)大師正在有序地控制有息負(fù)債規(guī)模，陽(yáng)光城的負(fù)債端長(zhǎng)短結(jié)構(gòu)一直在優(yōu)化，負(fù)債端成本也處于下降通道。如凈負(fù)債率從280%下降到今年中報(bào)的110%，今年內(nèi)會(huì)下降到100%以內(nèi)。同時(shí)，雖然陽(yáng)光城一直致力于優(yōu)化現(xiàn)金流，提升凈利率，但資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬，公司估計(jì)依舊沒(méi)有太大的起色。 陽(yáng)光城近一年股價(jià)表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順 在去杠桿的背景下，負(fù)債較高的企業(yè)股價(jià)一直被壓制，地產(chǎn)股中估價(jià)較高的都是負(fù)債低、融資成本低、土儲(chǔ)豐厚的企業(yè)。 “得到二股東泰康的加持，陽(yáng)光城將來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用勢(shì)必會(huì)大幅降低，未來(lái)兩年EPS最少增厚2毛錢(qián)。增厚的業(yè)績(jī)加上國(guó)資背景，自然而然陽(yáng)光城股價(jià)迎來(lái)了漲停?！标惡票硎?。 并且在引入泰康之后，陽(yáng)光城在信用端、負(fù)債和融資成本方面，利好會(huì)折算進(jìn)去，加上業(yè)績(jī)營(yíng)造的預(yù)期，股價(jià)預(yù)測(cè)也會(huì)有不一樣的表現(xiàn)。 （鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）