2020年度內房企的業(yè)績發(fā)布迎來尾聲，3月30日，中國奧園集團股份有限公司（“中國奧園”；股票代號：03883.HK）公布截至2020年12月31日止年度的綜合全年業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，2020年奧園錄得物業(yè)合同銷售1,330億元，圓滿完成全年1,320億元的銷售目標，同比增長13%，穩(wěn)居千億房企陣營，位列克而瑞房企全口徑銷售排行榜第29位。另外，截至2020年12月31日，奧園仍有已簽約未確認的合同銷售約1,960億元，保障未來盈利的持續(xù)性。

經(jīng)營指標上，2020年，中國奧園營收及盈利均錄得兩位數(shù)增長，其中，營業(yè)額同比增長34%至677.9億元；凈利潤同比增長35%至70.5億元；歸母凈利潤同比增長41%至59.1億元。每股基本盈利為人民幣218.8分，同比增長40%。董事會建議派發(fā)末期股息人民幣66分，連同特別股息人民幣11分，合共每股派息人民幣77分，同比增長40%。

值得一提的是，2020年，中國奧園全年實現(xiàn)回款率85%，全口徑的銷售回款1,131億元，首次突破千億。

中國奧園集團董事會主席郭梓文在2020業(yè)績發(fā)布會上表示：2021年，中國奧園的銷售目標是1,500億元。

為此，2021年，中國奧園可售資源充足，約2,200億元，供貨節(jié)奏均衡，前三個季度的供貨接近全年的80%。

強化財務與精細化管理 筑起穩(wěn)健運營護城河

總體來說，2020年奧園交出了一份亮眼的成績單，然而如何保持規(guī)模，尤其是利潤的持續(xù)增長，財報中奧園透露出哪些底牌？

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，奧園的現(xiàn)金儲備是達到700億元，跟去年年底有輕微的增長，總體現(xiàn)金流比較充裕，總資產(chǎn)達3,256億元，凈負債是448億元，總權益錄得一定的增長，達到542億元。

此外，截至2020年底，奧園授信額度總額約人民幣2,550億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣1,348億元；總現(xiàn)金約人民幣700億元，現(xiàn)金短債比為1.3倍。

資產(chǎn)負債指標上，截至2020年底，奧園的凈負債率82.7%，較2019年有所下降，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率是78%。郭梓文指出，奧園在不斷優(yōu)化債務結構，有信心凈負債率持續(xù)下降。另外，長短期期債務結構進一步的優(yōu)化，相信在2021年有比較大的提升。

在財務上，奧園筑起了安全穩(wěn)健運營的護城河。

行業(yè)整體規(guī)模增速明顯放緩背景下，確保銷售和盈利能力穩(wěn)步提升成為考驗房企綜合能力的核心要素。從規(guī)模紅利時代的“全速跑”，到管理紅利時代的“節(jié)奏跑”，中國奧園也意識到過去的粗放模式已不合時宜，主動強化經(jīng)營管控，提升精細化管理水平。對內不斷優(yōu)化組織運營，對外持續(xù)提高產(chǎn)品品質和客戶滿意度，邁向高質量發(fā)展道路。

今年以來，中國奧園主動求變，進行大刀闊斧的組織架構調整，實現(xiàn)管理扁平化，強化總部對城市公司的直接管控地位，聚焦高能級城市，打造百億級城市公司。此外，于年初，奧園成立悅康控股全面統(tǒng)籌非房產(chǎn)業(yè)，賦能地產(chǎn)主業(yè)，持續(xù)深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，發(fā)揮企業(yè)綜合競爭力。

“隨著行業(yè)凈利潤的管理，奧園調整了發(fā)展的策略，轉換結構，實現(xiàn)了信息化管理，追求高效率的發(fā)展”奧園集團高級副總裁陳嘉揚如是說。

舊改利潤加速釋放 毛利率有望繼續(xù)上升

今年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告，奠定了城市更新在“十四五”時期的戰(zhàn)略地位。作為粵港澳大灣區(qū)較早進軍城市更新的房企之一，城市更新也是奧園保障未來持續(xù)增長的底牌之一。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，奧園擁有逾60個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約6,730億元。

其中，大灣區(qū)可售資源約6,552億元，占比97%，計入城市更新項目后，計入城市更新項目后的總貨值約12,938億元；一二線城市占比增至82%，土儲結構不斷優(yōu)化。

2020年，中國奧園成功轉化10個城市更新項目，其中8個進入土地儲備，可售貨值約382億元。未來三年，奧園預計城市更新項目預計轉化可售貨值約1,600億元，預計平均毛利率將達到35%至40%，凈利率15%至20%。

顯然，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，同時增量市場的毛利率回歸正常水平，城市更新項目既有助增厚土地儲備，也可通過一二級聯(lián)動、一級開發(fā)及項目出售實現(xiàn)利潤，帶來穩(wěn)定利潤率，未來利潤可見性高。

郭梓文在業(yè)績會上就表示，預計2021年和2022年，奧園的營收會有更快增長，毛利率保持25%以上的穩(wěn)定水平，尤其在未來兩年，隨著奧園舊改項目的陸續(xù)布局，毛利潤率、歸母凈利潤率還會繼續(xù)上升。

中國奧園執(zhí)行董事，行政總裁郭梓寧則指出奧園在城市更新方面的諸多優(yōu)勢。其表示，目前中國奧園城市更新主要聚焦在大灣區(qū)以及已經(jīng)深耕的省市，城市能級高。而中國奧園在開展城市更新業(yè)務拓展和加快轉化布局過程中，也培養(yǎng)和聚焦了一大批優(yōu)秀人才，競爭力進一步增強。

今年以來，奧園繼續(xù)拓展城市更新業(yè)務，前兩個月，奧園先后成為廣州荔灣區(qū)東塱村、黃埔區(qū)旺村舊村改造項目合作企業(yè)，中標成為東莞南城石鼓社區(qū)莞太路城市更新項目前期服務商，參與佛山市南海區(qū)北區(qū)漁村舊村居改造項目前期服務工作。3月，奧園順利中標廣西南寧邕寧區(qū)舊城改造項目前期合作方。

2021年，是奧園成立的第25載，也是奧園向高質量發(fā)展邁進的里程碑之年，奧園城市更新業(yè)務提質增速，通過優(yōu)化組織架構，集中資源、集中力量，聚焦城市更新業(yè)務的轉化與拓展，為邁向高質量發(fā)展添加強勁動力。

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