12月14日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì)上發(fā)表題為《沉舟側(cè)畔千帆過》的演講，分析了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的觀察。 14日早盤，以高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)營(yíng)的香港地產(chǎn)股多數(shù)下跌。 截至港股14日收盤，地產(chǎn)股、物業(yè)股大跌。世茂服務(wù)跌超32%，世茂集團(tuán)跌超19%，融創(chuàng)服務(wù)跌超17%，易居企業(yè)跌15%，恒大物業(yè)跌超13%，融創(chuàng)中國(guó)跌超12%，雅居樂集團(tuán)跌超11%，新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)等跌超10%。其中世茂服務(wù)跌勢(shì)最引人關(guān)注。就在此前一天，世茂系內(nèi)開展一番業(yè)務(wù)重整，并伴隨一系列人事調(diào)整。 據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)14日消息，關(guān)于股價(jià)大幅下挫原因，以及是否存在有待刊發(fā)的內(nèi)幕消息，世茂股份（世茂集團(tuán)子公司）相關(guān)工作人員答復(fù)記者：“世茂集團(tuán)方面回應(yīng)，‘近日在網(wǎng)上流傳我司的不實(shí)負(fù)面消息，對(duì)我司及投資者造成了極大干擾，嚴(yán)重?fù)p害了我司信譽(yù)。目前公司經(jīng)營(yíng)一切正常?！?世茂集團(tuán)方面表示，“對(duì)于編造和散布謠言行為，世茂集團(tuán)保留訴諸法律的權(quán)利。公司一直秉承可持續(xù)發(fā)展的原則，穩(wěn)健規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)?！?14日晚，世茂股份收問詢函：要求說明本次交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益。 集團(tuán)開啟業(yè)務(wù)重組 上交所火速發(fā)函 12月13日，世茂集團(tuán)迎來(lái)“黑色星期一”，遭遇股債雙殺。其股價(jià)大跌12.15%，收?qǐng)?bào)7.08元/股，創(chuàng)近10年的低位。同時(shí)，世茂旗下多只境內(nèi)外債劵出現(xiàn)大跌，美元債跌幅超過10個(gè)點(diǎn)，部分債券還因日內(nèi)跌幅過大觸發(fā)多次盤中臨時(shí)停牌，其2023年到期的公司債“20世茂G1”成交凈價(jià)下跌18個(gè)點(diǎn)至38元。 股債雙重壓力之下，世茂集團(tuán)宣布新一輪架構(gòu)調(diào)整。 12月13日，世茂集團(tuán)旗下世茂股份、世茂服務(wù)公告一筆涉資超過16億人民幣的關(guān)聯(lián)交易，開啟世茂體系系內(nèi)各業(yè)務(wù)重整序幕：世茂股份以16.535億元人民幣，向世茂服務(wù)轉(zhuǎn)讓世茂物業(yè)管理100%股權(quán)及其他29家附屬涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債。 世茂服務(wù)曾于2021年10月通過“配股+可轉(zhuǎn)債”的方式再融資凈額共48.45億港元，其中部分資金就用于支付此次交易對(duì)價(jià)。 世茂方面稱，世茂服務(wù)借此次收購(gòu)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)管理和設(shè)施設(shè)備管理等細(xì)分領(lǐng)域，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，將有助于未來(lái)尋找更多的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。世茂股份及下屬企業(yè)將不再?gòu)氖聡?guó)內(nèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 12月14日晚，上交所向世茂股份發(fā)問詢函，要求說明將物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方的交易必要性，說明本次交易是否有利于上市公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。此外，近期輿情對(duì)公司及控股股東債務(wù)事項(xiàng)較為關(guān)注，請(qǐng)公司自查是否存在應(yīng)披露未披露的事項(xiàng)，審慎評(píng)估相關(guān)債務(wù)對(duì)上市公司的影響。 伴隨業(yè)務(wù)重整，世茂還開展了一系列人事調(diào)整。世茂股份、世茂服務(wù)12月13日發(fā)布一系列人事公告，披露高管人事變動(dòng)。具體調(diào)整如下： 1、張杰離任副總裁、首席財(cái)務(wù)官職位，轉(zhuǎn)而升任為世茂股份高級(jí)副總裁； 2、孫巖上任世茂股份副總裁、首席財(cái)務(wù)官職位； 3、楊煜補(bǔ)選為世茂股份第九屆監(jiān)事會(huì)職工監(jiān)事。 4、劉羽自2021年12月13日起獲委任為世茂服務(wù)執(zhí)行董事。 另?yè)?jù)澎湃新聞從知情人士獲悉，12月13日，世茂集團(tuán)還宣布了對(duì)集團(tuán)總部架構(gòu)調(diào)整，公司董事會(huì)副主席、總裁許世壇下放部分管理權(quán)限，交給具備一線區(qū)域管理經(jīng)驗(yàn)的管理層。 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，結(jié)合世茂近期出現(xiàn)的短期流動(dòng)性問題，世茂開啟體系內(nèi)業(yè)務(wù)重整以及人事調(diào)整，或有意推高世茂服務(wù)股價(jià)，為后續(xù)出讓股權(quán)套現(xiàn)鋪路。 想不到的是，第二天資本市場(chǎng)開始擔(dān)憂因此次關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致世茂服務(wù)整體債務(wù)的增加，世茂服務(wù)開始領(lǐng)跌，股價(jià)屢創(chuàng)上市新低。 截至2021年6月底，世茂服務(wù)在國(guó)內(nèi)14個(gè)省份及24個(gè)城市擁有70個(gè)項(xiàng)目，在管建筑面積約為465萬(wàn)平方米，合約建筑面積約1079萬(wàn)平方米。 此前不久，世茂服務(wù)連續(xù)完成兩場(chǎng)收購(gòu)。12月3日，世茂服務(wù)與蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司達(dá)成股權(quán)合作，以2.46億元受讓其70%股權(quán)；隨后在12月6日，世茂服務(wù)與湖南吉立物業(yè)管理有限公司達(dá)成股權(quán)合作，以9964萬(wàn)元受讓其70%股權(quán)，再次拓展醫(yī)院細(xì)分賽道，深耕湖南物業(yè)市場(chǎng)。 12月14日，摩根大通因流動(dòng)性擔(dān)憂加劇，下調(diào)世茂集團(tuán)與世茂股份投資評(píng)級(jí)至低配。當(dāng)天世茂系境內(nèi)外債券延續(xù)跌勢(shì)。 高善文：房地產(chǎn)可能面臨第三次調(diào)整高周轉(zhuǎn)模式走到了盡頭… 12月14日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì)上發(fā)表題為《沉舟側(cè)畔千帆過》的演講，分析了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的觀察。 圖片來(lái)源：中國(guó)基金報(bào) 房地產(chǎn)方面，高善文稱，過去一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大流動(dòng)性壓力，但他個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，應(yīng)該可以避免此前擔(dān)心的“硬著陸“局面。高善文判斷，房地產(chǎn)投資占GDP比重見頂在2015年，銷售水平見頂在2020年和2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式從高周轉(zhuǎn)高杠桿轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式高質(zhì)量增長(zhǎng)。 盡管如此，房地產(chǎn)和市場(chǎng)存在深層次的調(diào)整、壓力和轉(zhuǎn)折，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面也存在影響。 回看歷史，高善文指出，2016-2017年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，在去庫(kù)存領(lǐng)域發(fā)揮了很大的效果，但是與二三線房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)泡沫化還是有極大的關(guān)聯(lián)。高善文判斷，2020年和2021年，房地產(chǎn)銷售面積在17.6億平方米，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是商品房銷售的頂部，將是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史頂部。 隨去杠桿措施的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭，在現(xiàn)有調(diào)控條件下，原有模式難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式可能在未來(lái)面臨第三次調(diào)整，其標(biāo)志是存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率被迫下降。如若其他因素不變時(shí)，ROE會(huì)降低。下階段房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)、精細(xì)控制。 地產(chǎn)行業(yè)鏈未來(lái)將產(chǎn)生新一輪的定價(jià)權(quán)爭(zhēng)奪，開發(fā)商將發(fā)生并購(gòu)以達(dá)到規(guī)模效應(yīng)（資金融通），開發(fā)商與建材商之間將發(fā)生更激烈的定價(jià)權(quán)爭(zhēng)奪。穩(wěn)健型企業(yè)將在下一輪的擴(kuò)規(guī)模中獲利。 供給側(cè)主導(dǎo)的力量將成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化的主要推手，除了房地產(chǎn)板塊及地產(chǎn)鏈相關(guān)企業(yè)之外，這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)也會(huì)對(duì)銀行的估值模式產(chǎn)生影響。長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但是支撐力量在逐步減弱。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方面，高善文表示，基于工業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)觀察，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在過去10年進(jìn)展非常迅猛，且70%以上的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)集中在計(jì)算機(jī)和通信設(shè)備領(lǐng)域。這一領(lǐng)域持續(xù)進(jìn)行著快速的技術(shù)革命和迭代，為我們創(chuàng)造了越來(lái)越多彎道超車的機(jī)會(huì)。在該領(lǐng)域龐大且復(fù)雜的全球供應(yīng)鏈中，中國(guó)總體處在下游的裝配和生產(chǎn)環(huán)節(jié)，沿著供應(yīng)鏈從最下端向上快速爬升，但距離最頂端仍有一定差距，這是中國(guó)過去10年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要特點(diǎn)。而未來(lái)，可能因?yàn)閲?guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化出現(xiàn)了新的變數(shù)和挑戰(zhàn)。 基于上市公司的數(shù)據(jù)來(lái)觀察，在樣本可比的條件下，高善文根據(jù)不同公司營(yíng)業(yè)的長(zhǎng)期增速，將其分成高、中、低增長(zhǎng)三組。具體而言，高增長(zhǎng)組和新興行業(yè)中，一半是服務(wù)業(yè)，一半是制造業(yè)，中低增長(zhǎng)組90%都是制造業(yè)，基本沒有服務(wù)業(yè)。他指出，高端制造業(yè)和計(jì)算機(jī)和通信設(shè)備存在緊密聯(lián)系，與工業(yè)數(shù)據(jù)反應(yīng)的趨勢(shì)可以相互映證，另一個(gè)特征可以與綠色低碳轉(zhuǎn)型聯(lián)系起來(lái)。 而對(duì)資本市場(chǎng)的影響來(lái)看，：從上市公司的市值構(gòu)成（剔除金融和房地產(chǎn)）分析，2010年至今新興產(chǎn)業(yè)占比從25%上升到50%，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從50%下降到25%，中增長(zhǎng)組保持在20%，市值構(gòu)成來(lái)看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)完成了。而從年均復(fù)利來(lái)看，過去十年，A股市場(chǎng)給投資者提供的回報(bào)不盡如人意：高增長(zhǎng)組年均復(fù)利大概10%，新興行業(yè)對(duì)于投資者的回報(bào)還是可以接受的。中增長(zhǎng)組在5-6%，低增長(zhǎng)組則是負(fù)增長(zhǎng)。 他表示，站在2021年的現(xiàn)在，A股的股票結(jié)構(gòu)已經(jīng)優(yōu)化。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的占比已經(jīng)降低，市值占比的大部分都是民營(yíng)企業(yè)和中高增長(zhǎng)的企業(yè)，A股給投資者提供回報(bào)的潛力已經(jīng)顯著提升，A股最主要的回報(bào)來(lái)源還是來(lái)自于上市公司的成長(zhǎng)。 未來(lái)十年，資本市場(chǎng)對(duì)A股的公司的影響，應(yīng)該是充滿期待。 （聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。） 編輯|程鵬易啟江杜恒峰 校對(duì)|孫志成 封面圖片來(lái)源：視覺中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)） 每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合銀柿財(cái)經(jīng)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、基金報(bào)、澎湃新聞、公司公告 德爾塔毒株還在全球大流行，奧密克戎毒株又火上澆油， 點(diǎn)擊下方圖片或掃描下方二維碼，查看最新疫情數(shù)據(jù)↓