文/王西嶺

2022年1月7日晚間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱建議分拆該公司附屬公司龍湖智創(chuàng)生活在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，另一邊龍湖智創(chuàng)生活也在香港聯(lián)交所提交了招股書，至此行業(yè)關(guān)于“龍湖物業(yè)什么時(shí)候分拆上市”有了答案。

從2021年以來龍湖在服務(wù)領(lǐng)域的種種布局下，我們看到了龍湖智創(chuàng)生活更多的細(xì)節(jié)故事。

4.4億平方米

上市前夜，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)是物業(yè)領(lǐng)域的頭部公司。

龍湖智創(chuàng)生活為管理的各種物業(yè)類型的各類用戶，提供以科技驅(qū)動的居住、消費(fèi)、城市公共服務(wù)至商業(yè)運(yùn)營和不動產(chǎn)資產(chǎn)管理等綜合服務(wù)。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達(dá)到15%，處于行業(yè)頂尖水平。

2020年龍湖智創(chuàng)生活人均創(chuàng)收34.66萬元，人均在管面積9300平方米，在2020年中國前十大物業(yè)管理服務(wù)公司中排名領(lǐng)先。

商業(yè)運(yùn)營服務(wù)板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活運(yùn)營服務(wù)60個(gè)購物中心，合計(jì)面積580萬平米，服務(wù)超過13000名租戶。在2021年9月30日過往一年，在管購物中心的銷售額為人民幣446億元。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，來自獨(dú)立第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。

其實(shí)整個(gè)2021年，龍湖就在物業(yè)領(lǐng)域動作不斷。

2021年2月，龍湖集團(tuán)全資控股的龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司（以下稱龍湖物業(yè)）收購美好幸福60%股權(quán)。2021年3月，根據(jù)億達(dá)中國3月4日公告，龍湖物業(yè)以12.73億元的代價(jià)，整體收購億達(dá)中國旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。2021年8月初，龍湖物業(yè)收購楷林商服100%股權(quán)?？稚谭偛课挥诤幽鲜∴嵵菔?，是寫字樓相關(guān)服務(wù)商。2021年9月，龍湖物業(yè)又收購了九龍倉集團(tuán)（00004.HK）旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)，共涉及已簽約管理面積近900萬平方米。

當(dāng)時(shí)，龍湖集團(tuán)方面對收購行為的表態(tài)是，“收并購是龍湖智慧服務(wù)（彼時(shí)品牌名）市場外拓的重要途徑之一，這是龍湖智慧服務(wù)與九龍倉集團(tuán)雙向選擇的結(jié)果。此次向九龍倉集團(tuán)收購其旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)，與龍湖智慧服務(wù)現(xiàn)有業(yè)務(wù)布局充分協(xié)同，互有增益，具備可期的收益及規(guī)模增量。”

“一個(gè)龍湖”

長期以來，龍湖設(shè)置了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修等六條航道，顯然代表物業(yè)的空間服務(wù)能夠?qū)⒏鞔蠛降来?lián)，最大地發(fā)揮協(xié)同作用。

據(jù)了解，近期龍湖提出了“一個(gè)龍湖”體系，龍湖智創(chuàng)生活依托龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)生態(tài)的豐富，不斷拓寬服務(wù)范圍，跟母公司協(xié)同發(fā)展，形成正向循環(huán)。

需要看到的是，在服務(wù)智慧化的大背景下，人們的生活習(xí)慣正在發(fā)生巨變，無接觸的通行體驗(yàn)、慧眼系統(tǒng)下的無死角監(jiān)控、設(shè)備的自我監(jiān)控、移動端上的快捷報(bào)事與更為多元的線上服務(wù)，智慧化的物業(yè)服務(wù)提供全新的生活體驗(yàn)。

因而從科技投入來看，龍湖智創(chuàng)生活可以較好地提升整體服務(wù)品質(zhì)。早在2014年，龍湖智創(chuàng)生活開始智慧引擎的探索，通過數(shù)年的實(shí)踐與完善，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系，將“人-空間-服務(wù)”打通，形成端到端的服務(wù)閉環(huán)。龍湖智創(chuàng)生活建立了一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應(yīng)用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能。

我們能夠看到，龍湖智創(chuàng)生活的智慧人性化服務(wù)逐漸深入人心。據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)主滿意度連續(xù)12年超過90%，而且物業(yè)管理服務(wù)在不斷外拓的同時(shí)，始終維持高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，贏得良好的用戶口碑。截至2021年9月30日，住宅及非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合約的留存率高達(dá)92.9%。

隨著“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略格局日漸清晰，分拆龍湖智創(chuàng)生活上市是一個(gè)由量變帶來質(zhì)變的結(jié)果，也是“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下服務(wù)力的集中體現(xiàn)。

申萬宏源證券分析：“分拆后龍湖集團(tuán)仍擁有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%權(quán)益，龍湖智創(chuàng)生活依然并表、有望加強(qiáng)協(xié)同，同時(shí)公司擬在若干條件限制下向股東分派部分分拆公司股份保證配額，兼顧老股東利益。”

釋放行業(yè)活力

2021年年中，物業(yè)股原本有著較強(qiáng)的增長勢頭，但隨著7月的結(jié)束，港股物業(yè)板塊熱度回歸理性，資本向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

億翰智庫分析：“優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入場將提振市場信心，刺激其他企業(yè)積極參與市場競爭，推動板塊質(zhì)量持續(xù)提升；資本板塊，以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、萬物云等企業(yè)形成的頭部梯隊(duì)將加劇資金虹吸效應(yīng)，對尾部企業(yè)的生存空間造成進(jìn)一步威脅。”

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為龍湖智創(chuàng)生活可以釋放行業(yè)活力：“自物業(yè)板塊估值趨于理性以來，熱情的資金多保持觀望態(tài)度，市場急需新的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的來攪動池水，再次釋放行業(yè)活力。”

“經(jīng)過近一年的充分準(zhǔn)備，龍湖物管、商管在規(guī)模和業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)大幅跨越，在此基礎(chǔ)上有機(jī)融合商業(yè)運(yùn)營板塊，由此推出的龍湖智創(chuàng)生活在規(guī)模、業(yè)務(wù)布局方面均已具備較為強(qiáng)勢的競爭力。”

“從整個(gè)準(zhǔn)備周期來看，龍湖智創(chuàng)生活的上市流程始終在扎實(shí)、按部就班穩(wěn)步推進(jìn)。當(dāng)一切都準(zhǔn)備好的時(shí)候，上市便水到渠成，亦是最好的時(shí)機(jī)。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟也認(rèn)為，龍湖智創(chuàng)生活屬于整個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，自身的優(yōu)勢和亮點(diǎn)比較突出。不管是規(guī)模還是增速，龍湖智創(chuàng)生活都足夠亮眼。此外，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營服務(wù)已開業(yè)60個(gè)項(xiàng)目，在管580萬平方米，儲備項(xiàng)目68個(gè)，商業(yè)運(yùn)營板塊優(yōu)勢凸顯。在當(dāng)前商業(yè)運(yùn)營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機(jī)結(jié)合可能會為龍湖智創(chuàng)生活帶來更高成長空間。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）