每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

3月21日，招商蛇口(SZ001979，股價13.49元，市值1044億元）發(fā)布2022年度業(yè)績報告，并舉行業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會，公司董事長許永軍、董事總經理蔣鐵峰、財務總監(jiān)黃均隆、董事會秘書余志良等出席會議。

年報顯示，2022年招商蛇口實現營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；基本每股收益0.41元，同比減少64.66%；累計實現銷售面積1193.65萬平方米，銷售金額2926.02億元。

談及行業(yè)發(fā)展，許永軍表示，“隨著地產行業(yè)四個紅利消失和逐漸減弱，地產行業(yè)的運營邏輯已發(fā)生根本改變，‘三新一高’（即新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進高質量發(fā)展）成為房地產行業(yè)新的方向，這也將成為未來3到5年決策的依據。”

招商蛇口業(yè)績會現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

多維度調整以適應行業(yè)變化

“招商蛇口基本的判斷是整個房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯方法發(fā)生變化，但是以美好生活作為需求，尤其是空間生活需求的市場砥望仍然不變，需求量非常大。”

許永軍在業(yè)績會上表示，“我在很多場合說過，上千年來‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。”

那么，企業(yè)該如何適應行業(yè)變化？許永軍給出的答復是，招商蛇口接下來將從“三大改變”“三大業(yè)務”“四大抓手”“一大驅動”四大綜合維度進行調整。

“業(yè)務模式的變化，是我們適應行業(yè)變化做出的選擇之一。”許永軍表示，招商蛇口通過對過去8年進行復盤，對過往業(yè)務進行了重新劃分，歸納出了三大核心業(yè)務，包括開發(fā)業(yè)務、資產經營業(yè)務和城市服務業(yè)務。

“其中，開發(fā)業(yè)務是以住宅為主的可售型產品，資產運營包括商業(yè)辦公、公寓、酒店、產業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)管理與資產管理，而城市服務包括物業(yè)管理、游輪產業(yè)、康養(yǎng)等城市運營服務。”

除了在業(yè)務劃分上進行調整外，招商蛇口在業(yè)務聚焦上也發(fā)生了改變。“所謂的四個聚焦，是指區(qū)域聚焦、業(yè)務聚焦、管理聚焦和風控聚焦。”

據許永軍介紹，“業(yè)務和區(qū)域聚焦，是為了積極把握空間布局的結構機會，把資源投向重點城市，在國家戰(zhàn)略重點區(qū)域聚焦，積極有為產業(yè)集聚，去改善公司當前業(yè)務多而不強的現狀，以市場導向發(fā)展效益。”

“管理聚焦就是聚焦核心區(qū)域核心業(yè)務，進行人力資源、組織架構、激勵機制的優(yōu)化調配，強化內部效力；而風險聚焦更不用說了，招商蛇口是一家央企，對風險控制還是很看重的，大家知道這三年來對我們最大的評價就是一個穩(wěn)字，這也是我們未來發(fā)展的基礎，也是這幾年我們好于同行、優(yōu)于大勢的重要原因。而防風險的核心是從資產和負債兩端入手，嚴防流動性風險，負債端嚴守三道防線。”

充分利用REITS盤活存量資產

談及公司未來的發(fā)展方向，許永軍提到，招商蛇口目前正處于中長期業(yè)務結構轉型的換擋期。

“我們需要加強安全生產長效機制，其中開發(fā)業(yè)務是招商蛇口的基本盤，是規(guī)模和利潤的主要保障。”許永軍表示，在當下招商蛇口將穩(wěn)固基本盤，為第二增長曲線的培育提供緩沖和支持。

“所以，我們的社區(qū)開發(fā)業(yè)務必須要穩(wěn)住營收規(guī)模，提升利潤水平。將繼續(xù)堅持以銷定產，保持區(qū)域聚焦、城市生根，堅定執(zhí)行以市場為導向，牽引公司資源的優(yōu)化配置，持續(xù)提升我們在重點城市的市場份額。”

此外，許永軍還介紹了招商蛇口在資產運營方向的側重點。他表示，資產運營業(yè)務作為招商蛇口重要的新動能和業(yè)務之一，將堅持雙百戰(zhàn)略，持續(xù)推進業(yè)務聚焦有進有退和主仆有別、輕重并舉的發(fā)展策略，堅定不移地實現百億經營收入目標。

“其中，集中商業(yè)、產業(yè)園區(qū)、長租公寓是招商蛇口資產運營的三個重要賽道，集中商業(yè)以能力提升為前提，聚焦核心市場，完成集中商業(yè)城市布局，夯實核心資產培育。”

在許永軍看來，產業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向將是圍繞增量做存量，實現從物業(yè)空間運營到產業(yè)發(fā)展運營的轉變，做強產業(yè)投資能力。而公寓的定位是輕重結合，打造租賃公寓全程專業(yè)運營商，堅持有規(guī)劃有選擇的投資發(fā)展原則，關注重點城市租賃用地。

在談到招商蛇口所布局的租賃公寓的條件時，許永軍表示，“我們都要以REITs退出為剛性條件，充分利用REITS盤活存量資產，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產運營業(yè)務和城市服務業(yè)務發(fā)展壯大，引領行業(yè)新發(fā)展模式。”

【每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝