每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜趙云    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，2025年最后一周，公募REITs二級(jí)市場出現(xiàn)回調(diào)。截至12月31日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于778.6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.67%；中證REITs全收益指數(shù)收于1009.84點(diǎn)，環(huán)比下跌0.49%。

來自光大證券的數(shù)據(jù)顯示，與其他主流大類資產(chǎn)相比，上周回報(bào)率由高至低排序分別為：純債>A股>可轉(zhuǎn)債>REITs>美股>原油>黃金。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的78只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至23只，下跌的增加至55只。漲幅最大的三只產(chǎn)品分別為華夏安博倉儲(chǔ)REIT、華安外高橋REIT和華夏南京交通高速公路REIT，周內(nèi)分別上漲3.01%、2.71%和2.12%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則為易方達(dá)華威市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT，上周分別下跌了4.28%、4.18%和2.97%。

值得一提的是，就在2025年最后一天，中國證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，標(biāo)志著市場期盼已久的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)規(guī)則完成意見征集并最終落地，自公布之日起施行。在業(yè)內(nèi)人士看來，這不僅是我國公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，更意味著市場正式邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展”的新階段。

二級(jí)市場出現(xiàn)回調(diào)，所有板塊均環(huán)比下跌

在經(jīng)歷了一波反彈后，公募REITs二級(jí)市場又出現(xiàn)回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在2025年的最后一周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于778.6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.67%；中證REITs全收益指數(shù)收于1009.84點(diǎn)，環(huán)比下跌0.49%。

開源證券數(shù)據(jù)顯示，上周保障房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、能源、消費(fèi)類REITs漲跌幅分別為-0.72%、-0.67%、-0.13%、-0.06%、-0.86%、-0.67%、-0.07%；12月漲跌幅分別為-0.71%、-2.14%、-6.25%、-0.26%、-0.36%、-4.30%、-1.95%。不論是單周還是單月，所有板塊均出現(xiàn)下跌。

單只產(chǎn)品方面，已上市的78只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為23只。漲幅最大的三只產(chǎn)品分別為華夏安博倉儲(chǔ)REIT、華安外高橋REIT和華夏南京交通高速公路REIT，周內(nèi)分別上漲3.01%、2.71%和2.12%。 

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則增加至55只，跌幅最大的三只產(chǎn)品是易方達(dá)華威市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT，周內(nèi)分別下跌了4.28%、4.18%和2.97%。 

上周跌幅排名前十的公募REITs

據(jù)天風(fēng)證券，上周REITs總成交額為4.67億元，環(huán)比前一周下降25.5%。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為2.83億元和1.85億元，環(huán)比也分別變化了-22.8%和-29.3%。

細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、市政環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為0.7億元、0.56億元、0.66億元、0.39億元、0.27億元、1.02億元、0.83億元、0.24億元，環(huán)比前一周分別變化了-17.4%、-32.7%、-23.6%、-23.1%、-27.7%、-27.7%、-26.8%、-19.7%。其中周內(nèi)成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比21.8%。

市場邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展”新階段

在2025年的最后一周，市場迎來了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)的重要政策。

12月31日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，標(biāo)志著市場期盼已久的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)規(guī)則完成意見征集并最終落地。同時(shí)，滬深交易所、中國結(jié)算、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的全套配套業(yè)務(wù)規(guī)則同步發(fā)布。

申銀萬國證券分析指出，此次新政的重點(diǎn)內(nèi)容和變化如下：

首先，擴(kuò)大市場參與主體。發(fā)行端，支持銀行保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)，有序拓展原始權(quán)益人范圍。投資端，豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索REITs ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品。加大力度引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動(dòng)將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍。

其次，支持已上市REITs做優(yōu)做強(qiáng)。支持運(yùn)營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等方式做優(yōu)做強(qiáng)，提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

第三，收益率要求與10年期國債收益率掛鉤。交易所給出了具體要求：不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目主要依托租賃收入的，預(yù)計(jì)未來2年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于評(píng)估基準(zhǔn)日10年期國債收益率上150BP；不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目主要依托收費(fèi)收入的，基金存續(xù)期IRR原則上不低于評(píng)估基準(zhǔn)日10年期國債收益率上浮300BP。

第四，審批流程簡化提速。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的審核機(jī)構(gòu)僅為證監(jiān)會(huì)、滬深交易所，且將確認(rèn)受理至出具首次反饋意見從30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日。

另外，放寬回收資金使用限制?；厥召Y金可用于與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的存量資產(chǎn)收購、新增投資，以及償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等，不得用于購置商品住宅用地（此前要求為“用于補(bǔ)充原始權(quán)益人流動(dòng)資金等用途的凈回收資金比例不超過15%”）。

多家專業(yè)機(jī)構(gòu)指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的全面落地，是對(duì)“盤活存量、做優(yōu)增量”、“提高直接融資比重”精神的實(shí)質(zhì)性落實(shí)，不僅是我國公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，更意味著市場正式邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展”的新階段。

從行業(yè)整體數(shù)據(jù)來看，2025年一共成功發(fā)行了20單公募REITs，發(fā)行規(guī)模403億元、同比下降37.6%。上周共3單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展，包括中金火炬產(chǎn)業(yè)園REIT已受理、中航北京昌保租賃住房REIT已申報(bào)、山證晉中公投瑞陽供熱REIT已反饋等。