每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

新年伊始，深圳樓市迎來新的觀察窗口期。

自2025年8月以來，深圳市龍華區(qū)民治街道鵬宸云筑西區(qū)地塊的多棟房源陸續(xù)加推，剛需購房者陳磊在中介推薦下，趁2026年元旦假期前往項(xiàng)目看房。

日前，陳磊接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前，其一家五口人租住在寶安沙井片區(qū)的一套小三居室，套內(nèi)面積約50平方米，房屋略顯擁擠，且其對學(xué)位需求也愈發(fā)迫切，過去大半年斷斷續(xù)續(xù)在看房。

“我的購房預(yù)算在500萬元內(nèi)，之前主要在看龍華和寶安兩大片區(qū)的新房，但一直沒有選定合適房源。”陳磊提到，去年有段時(shí)期，他差一點(diǎn)就“上車”了，看中了龍華片區(qū)“中洲迎璽”項(xiàng)目一套82平方米房源，總價(jià)約411萬~457萬元，折合單價(jià)約4.97萬~5.57萬元/平方米，但因當(dāng)時(shí)搶購人數(shù)太多，他未能選到合適的房源。

2026年1月1日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陪同陳磊實(shí)地探訪了“鵬宸云筑”“聯(lián)發(fā)臻著雅居”“招商雍境二期名邸”等多個(gè)樓盤項(xiàng)目；其中，鵬宸云筑和招商雍境均為加推房源，聯(lián)發(fā)臻著雅居正陸續(xù)交房，僅剩幾套尾房。

深圳聯(lián)發(fā)臻著雅居。每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“看房大半年依然糾結(jié)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，陳磊看房大半年的購房經(jīng)歷，是當(dāng)下不少深圳剛需購房者的縮影。

據(jù)陳磊介紹，其在福田梅林片區(qū)上班，其愛人在南山科技園上班，目前他們兩人都已繳滿7年社保，在深圳買房不受限制。

“龍華的房源離南山、福田都比較近，附近生活配套等都很成熟。寶安沙井的房源則單價(jià)更低。500萬元的預(yù)算，與這兩個(gè)片區(qū)的新房相對更適配。”陳磊進(jìn)一步介紹稱。

2026年1月1日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陪同下，陳磊看房的第一站選擇了“鵬宸云筑”項(xiàng)目。

據(jù)“鵬宸云筑”項(xiàng)目的置業(yè)顧問介紹，目前，該項(xiàng)目能滿足陳磊需求的是鵬宸云筑西地塊7棟，該棟總樓層為47層，3梯6戶，其中一套中高樓層房源，面積約89平方米，總價(jià)約555萬元，折后總價(jià)約499.5萬元，折合均價(jià)約5.6萬元/平方米，首付約75萬元，月供1.8萬元。

隨后，陳磊看了離“鵬宸云筑”項(xiàng)目約7公里的“聯(lián)發(fā)臻著雅居”項(xiàng)目。“鵬宸云筑”為在售期房，項(xiàng)目交房時(shí)間為2027年底，而“聯(lián)發(fā)臻著雅居”系準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，僅剩為數(shù)不多的幾套尾房在售。

從價(jià)格來看，“聯(lián)發(fā)臻著雅居”項(xiàng)目三房兩衛(wèi)的中高樓層房源，面積91平方米，總價(jià)約578萬元，單價(jià)約6.35萬元/平方米。

2026年1月1日下午，記者和陳磊驅(qū)車前往寶安沙井片區(qū)看了“招商雍境二期”“前海未來城”項(xiàng)目，此后又前往福田上下沙片區(qū)看了“紅樹家鄰”小區(qū)的二手房。

“我盯‘紅樹家鄰’的二手房很久了，之前高峰時(shí)，該小區(qū)的房源要賣到8萬~9萬元/平方米。目前，該小區(qū)的兩房，面積55.7平方米，總價(jià)不到350萬元，折合均價(jià)約6.3萬元/平方米。”陳磊感嘆道，該項(xiàng)目所處地段不錯(cuò)，但50多平方米的房子還是不夠他一家人住。

元旦當(dāng)日看房結(jié)束，陳磊仍未做出決策，他還多次向記者表達(dá)其預(yù)算與需求錯(cuò)位的問題。

陳磊表示，500萬元預(yù)算內(nèi)能買得到的大戶型，所處小區(qū)都相對偏遠(yuǎn)，比如寶安沙井、龍華觀瀾等片區(qū)的新盤，其自駕上班的通勤時(shí)間約1小時(shí)，如果優(yōu)先考慮地段，就只能犧牲居住面積，他一家的居住環(huán)境會相當(dāng)擁擠。

可以說，陳磊的“糾結(jié)”，正是深圳大批剛需群體的縮影。房價(jià)與配套、通勤等購房者實(shí)際需求的權(quán)衡，正成為影響他們購房決策的核心。

“新房市場供應(yīng)在減少”

“不出意外的話，我們今年上半年會把買房的事敲定。”陳磊說。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，陳磊之所以能下這個(gè)決心，一個(gè)比較重要的原因在于，他認(rèn)為深圳樓市正在筑底。

陳磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去大半年，不少在售新盤沒有太大的價(jià)格變化，甚至不少新盤加推房源價(jià)格較前期有所上調(diào)，價(jià)格下跌的通常是二手房，而且現(xiàn)在新盤入市的節(jié)奏也有所放緩。“新房市場需求一直都在，但供應(yīng)在減少”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的市場數(shù)據(jù)，也能在一定程度上印證陳磊的上述說法。

深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年，深圳住宅供應(yīng)量為36641套，同比下降34.6%；分區(qū)域來看，龍崗、寶安、龍華為住宅供應(yīng)主力區(qū)域，三個(gè)區(qū)域占比達(dá)到六成。

貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告分析稱，深圳新房供應(yīng)節(jié)奏趨于理性，房企摒棄了此前集中推盤、沖高讓利的策略，轉(zhuǎn)而以均衡推售、精準(zhǔn)定價(jià)適配不同客群，避免了市場因供需失衡出現(xiàn)大起大落；同時(shí)，高端改善與剛需產(chǎn)品的成交形成互補(bǔ)，在結(jié)構(gòu)性支撐下，市場運(yùn)行的穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。

“值得關(guān)注的是，2025年末，四大頂級豪宅項(xiàng)目的集中入市與熱銷，更為平穩(wěn)的樓市行情添上了翹尾注腳，凸顯出深圳新房市場結(jié)構(gòu)性分化的核心特征。”貝殼研究院在報(bào)告中進(jìn)一步指出。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳樓市典型的房價(jià)上升期為2015年~2021年，彼時(shí)是深圳補(bǔ)齊保障房短板、培育內(nèi)需的關(guān)鍵時(shí)期。2019年開始，深圳啟動補(bǔ)齊保障房短板、培育內(nèi)需等相關(guān)工作，一般來說，保障房供需周期約3年，2022年大規(guī)模供應(yīng)時(shí)恰逢樓市下行，形成供需雙向沖擊。

“當(dāng)前，深圳樓市擠泡沫已近尾聲，但內(nèi)需培育尚處起步階段，市場剛需、剛改力量不足，導(dǎo)致難以承接投資需求退潮的盤子，但高端需求又集中在部分明星項(xiàng)目上，這就是現(xiàn)階段的一些困境。”李宇嘉最后指出。