每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

1月15日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾宣布，將會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。1月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例政策的通知，明確將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這一政策將住宅市場(chǎng)的降首付利好延伸至商辦房地產(chǎn)領(lǐng)域，直指商辦房地產(chǎn)去庫(kù)存痛點(diǎn)，旨在釋放市場(chǎng)潛在需求，為沉淀已久的商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性。

回顧近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重心多集中于商品住宅領(lǐng)域，針對(duì)商辦房地產(chǎn)的專項(xiàng)支持政策實(shí)屬鳳毛麟角。也正因如此，此次商辦房地產(chǎn)首付比例下調(diào)的政策一經(jīng)宣布，便引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，“夢(mèng)回10年前”的感慨與“商辦市場(chǎng)迎來(lái)春天”的呼聲此起彼伏。

回溯商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，高首付門檻曾是制約市場(chǎng)流通的關(guān)鍵因素。此前，全國(guó)商業(yè)用房最低首付比例普遍維持在50%，部分項(xiàng)目甚至要求60%及以上，只有那些促銷力度大、投資回報(bào)率明確的優(yōu)質(zhì)商辦產(chǎn)品，才能吸引投資者關(guān)注。以北京為例，2017年堪稱商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要分水嶺，當(dāng)年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商辦項(xiàng)目的用途進(jìn)行嚴(yán)格管控，并針對(duì)在售的商辦項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，這一政策使得北京商辦市場(chǎng)陷入“冰封”，個(gè)別商辦類小區(qū)在政策前后一年的成交套數(shù)跌幅甚至達(dá)到90%。

高企的庫(kù)存不僅讓大量資金沉淀在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，難以形成有效流通，更對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展構(gòu)成顯著壓力。此次商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，正是瞄準(zhǔn)這一核心痛點(diǎn)的精準(zhǔn)施策。不過(guò)，對(duì)于商辦項(xiàng)目調(diào)控政策較為嚴(yán)格的城市而言，僅靠信貸支持尚不足以完全疏通市場(chǎng)“堰塞湖”，還需配套放開個(gè)人購(gòu)買資格等限制，形成“信貸支持+資格放開”的組合拳，才能更高效地推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)程。

從市場(chǎng)需求端來(lái)看，近年來(lái)熱點(diǎn)城市的機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者，將商辦物業(yè)改造為長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等長(zhǎng)短租結(jié)合產(chǎn)品的意愿正持續(xù)增強(qiáng)，這為商辦市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的方向。此次首付比例調(diào)整，將大幅降低投資門檻——以一套總價(jià)200萬(wàn)元的商鋪為例，首付資金可從100萬(wàn)元降至60萬(wàn)元，直接釋放40萬(wàn)元流動(dòng)資金。這一變化將吸引更多中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)入場(chǎng)，為商辦市場(chǎng)注入新的活力。

需要明確的是，此次商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，并非孤立的政策舉措，而是國(guó)家“穩(wěn)樓市”一攬子政策的重要組成部分。進(jìn)入2026年以來(lái)，多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策密集落地：1月1日起，個(gè)人出售不滿2年的住房，增值稅率從5.3%降至3%，滿兩年則繼續(xù)免征；央行明確表態(tài)將持續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，未來(lái)降準(zhǔn)降息仍有一定空間；2026年1月1日至2027年12月31日期間，居民賣房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，可退還賣房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅，這一政策將有效降低改善型住房需求的置換成本。各項(xiàng)政策協(xié)同發(fā)力，共同構(gòu)筑起了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策防線。

回望商辦市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，其曾因“類住宅”炒作過(guò)熱而觸發(fā)從嚴(yán)調(diào)控，如今的政策調(diào)整，并非簡(jiǎn)單的“政策松綁”，而是聚焦于結(jié)構(gòu)性去庫(kù)存的精準(zhǔn)發(fā)力。對(duì)于投資者而言，與其將此次政策視為“舊夢(mèng)重溫”的投機(jī)契機(jī)，不如看作是“新局開啟”的轉(zhuǎn)型信號(hào)。在當(dāng)前加杠桿購(gòu)房意愿整體下降的市場(chǎng)背景下，投資者更應(yīng)把握政策導(dǎo)向，在股市與樓市之間做好資產(chǎn)平衡，通過(guò)多元化資產(chǎn)配置提升財(cái)產(chǎn)性收入，同時(shí)以理性投資助力商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康復(fù)蘇。