每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜何小桃 陳夢妤    

封面圖源｜君湖天下業(yè)主之家微信公眾號

距離原定的舊物業(yè)退場時間已過去兩個多月，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)君湖天下花園的新舊物業(yè)交接工作仍未完成。

這個總建筑面積約24.6萬平方米、涵蓋2046戶共5000多名業(yè)主的大型小區(qū)，自2025年11月3日原交接日起，便陷入了一場多方對峙的僵局。

一邊是業(yè)委會依法選聘新物業(yè)后盼順利交接，一邊是舊物業(yè)以程序瑕疵為由拒不退場并提起訴訟，加之部分業(yè)主聯名反對新物業(yè)進場，小區(qū)儼然上演了一場現實版“宮斗大戲”。

1月27日上午，君湖天下花園業(yè)委會主任程正才通過電話向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）表示，小區(qū)的新老物業(yè)原本應該在2025年11月3日完成交接，但到現在新中標的廣東宏德科技物業(yè)有限公司（以下簡稱宏德物業(yè)）仍未完成進場，目前街道辦正在進行協(xié)調，將由社區(qū)牽頭組織業(yè)主大會，并發(fā)起20%業(yè)主聯名的相關倡議，推進問題解決。

注：據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的，可組織召開業(yè)主大會臨時會議。

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拒絕退場

每經記者梳理發(fā)現，君湖天下花園自2014年交付以來，一直由奧園智慧生活服務（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱奧園物業(yè)）提供前期物業(yè)服務。

據君湖天下花園業(yè)委會對外披露，2025年4月，小區(qū)舉行第一屆業(yè)主大會，對“是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務公司”“是否同意《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務合同》表決稿”等四項議題進行表決。

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最終，參與票數和面積均超法定2/3，四項議題均獲通過，其中明確授權業(yè)委會成員履行招標活動招標人職責，包括組織招標、參與評標等具體事項。

依據決議，君湖天下花園業(yè)委會于2025年9月委托招標代理公司，通過佛山市公共資源交易中心南海分中心發(fā)布招標公告；同年10月確定宏德物業(yè)中標，公示期間無任何異議。

來源：佛山市公共資源交易中心南海分中心

2025年10月18日，君湖天下業(yè)委會與宏德物業(yè)簽訂合同，明確奧園物業(yè)應于11月3日前退場交接。同年12月24日，南海區(qū)住建局向奧園物業(yè)發(fā)出《責令改正違法行為的通知書》，要求其12月30日前退場。

但奧園物業(yè)拒絕退場，獅山鎮(zhèn)政府為避免沖突，嚴令禁止業(yè)委會與宏德物業(yè)強行交接，交接工作停滯。

圖源｜君湖天下業(yè)主之家微信公眾號

據程正才透露，原物業(yè)之所以不退場，主張是之前的業(yè)主大會僅表決不續(xù)聘，并未明確表決解聘，并以此為由不配合交接，甚至一度糾集人員準備抗拒現場交接。

1月27日，每經記者電話聯系奧園物業(yè)南海分公司方面，接聽電話的工作人員表示：“不清楚后續(xù)是否會退場，目前還在等職能部門的安排?！?/span>

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自治困局

相較于新舊物業(yè)的對峙，小區(qū)業(yè)主內部的分裂更讓僵局難以化解。每經記者注意到，君湖天下花園2046戶業(yè)主已分化成三方陣營。

一方堅定支持業(yè)委會，認可招標程序的合法性，希望宏德物業(yè)早日進場兌現升級承諾；另一方則聯名發(fā)起關于反對宏德物業(yè)入場的倡議書；第三方深陷焦慮，部分業(yè)主對原物業(yè)服務存在異議，又擔心新物業(yè)進場后的服務質量，只盼各方盡快達成共識，結束僵局。

圖源｜佛山人大網《佛山市住宅物業(yè)管理條例》

另據《佛山市住宅物業(yè)管理條例》第四十二條，不再續(xù)聘的物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以對業(yè)主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

可以說，小區(qū)內部的分化加劇了僵局化解的難度，業(yè)委會授權邊界模糊也成為原物業(yè)拒不退場的重要理由。

據每經記者不完全統(tǒng)計，全國范圍內，類似業(yè)委會換物業(yè)但舊物業(yè)不退場的矛盾糾紛時有發(fā)生。

比如在蘇州錦滄名苑的糾紛中，業(yè)委會于2025年上半年召開業(yè)主大會，選聘新物業(yè)招商局物業(yè)，舊物業(yè)金地物業(yè)以個別業(yè)主起訴為由拖延交接，此后在行政部門督促與司法機關介入下，舊物業(yè)才最終配合退場。

類似的案例還有位于南通的崇川區(qū)都會沁園小區(qū)，業(yè)委會在2024年7月選聘新物業(yè)南都物業(yè)，但舊物業(yè)碧桂園物業(yè)以業(yè)主大會決議及業(yè)委會成立不合法為由拒撤場。業(yè)委會于2024年12月起訴，2025年12月10日，南通市崇川區(qū)人民法院一審判決碧桂園物業(yè)15日內退場，移交相關資料、設施并結清費用，耗時約1年。

另據中物智庫對2025年國內60個典型物業(yè)退出案例的梳理，51例為物企主動退出，占比85%，主要原因多為長期財務壓力（持續(xù)虧損、收繳率過低）迫使企業(yè)及時止損。

樣本項目中，已成立業(yè)委會的占比70%，未成立業(yè)委會的占比30%。業(yè)委會顯著影響退場后進程，有業(yè)委會項目能更高效推進新物業(yè)選聘，而無業(yè)委會項目在物業(yè)退場后易陷入失管或依賴應急托管。

記者|陳榮浩

編輯|何小桃?陳夢妤?杜恒峰

校對|程鵬

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