每經(jīng)記者｜張文瑜    每經(jīng)編輯｜賀娟娟    

西安的奧特萊斯賽道，又多了一個(gè)重量級(jí)玩家。

日前，杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“杉杉商業(yè)”）與西咸新區(qū)灃東新城正式簽約，計(jì)劃投資20億元，打造一座總面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的奧特萊斯商業(yè)綜合體。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)業(yè)額10億元，并帶動(dòng)約2000人就業(yè)。

這將是西安的第9座大型奧特萊斯。在此之前，砂之船、王府井、靜安薈、首創(chuàng)、華盛等玩家早已跑馬圈地，各自占據(jù)一方。

即便放在全國(guó)范圍衡量，一座城市聚集九座奧萊的密度亦屬罕見(jiàn)。杉杉集團(tuán)的入局，成為這場(chǎng)商業(yè)暗戰(zhàn)的最新注腳。

西安的奧萊市場(chǎng)，正成為商業(yè)巨頭們無(wú)法回避的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

20億落地西安

“奧特萊斯”為英文outlets的中文音譯，是國(guó)際知名品牌折扣購(gòu)物中心的統(tǒng)稱(chēng)。隨著業(yè)態(tài)不斷擴(kuò)容與優(yōu)化，如今的奧萊已經(jīng)演變?yōu)橐哉劭哿闶蹫橹髁Φ辏o以開(kāi)放式街區(qū)、停車(chē)便利、沉浸體驗(yàn)等元素，成為都市人“一日微度假”的理想去處。

此次簽約的奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目選址灃東新城，總投資20億元，建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米，這在西安奧萊市場(chǎng)也屬于中大體量級(jí)別。

項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際一線(xiàn)品牌及國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌200個(gè)以上，配套沉浸式體驗(yàn)、兒童娛樂(lè)、特色餐飲等多元業(yè)態(tài)，打造成為全國(guó)高品質(zhì)的“奧特萊斯+購(gòu)物公園”商業(yè)綜合體。開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)業(yè)額10億元，帶動(dòng)就業(yè)2000人。

項(xiàng)目背后的操盤(pán)手，是杉杉商業(yè)。

杉杉商業(yè)成立于2016年，現(xiàn)由唯品會(huì)集團(tuán)全資持有。2019年7月，唯品會(huì)以29億元現(xiàn)金完成對(duì)杉杉商業(yè)的收購(gòu)。彼時(shí)，杉杉商業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)為寧波星通創(chuàng)富股權(quán)投資合伙企業(yè)持股72%，杉杉集團(tuán)有限公司持股28%，穿透后實(shí)控方為杉杉控股有限公司。

來(lái)源：天眼查

收購(gòu)前，杉杉商業(yè)尚處國(guó)內(nèi)奧萊第二梯隊(duì)，旗下僅約5座奧萊廣場(chǎng)，多分布于二線(xiàn)及以下城市。被唯品會(huì)納入麾下后，迅速成長(zhǎng)為唯品會(huì)線(xiàn)下零售版圖的重要支點(diǎn)。

截至2025年底，杉杉商業(yè)已在全國(guó)落地運(yùn)營(yíng)23家?jiàn)W特萊斯綜合體，與百聯(lián)、砂之船共同構(gòu)成國(guó)內(nèi)奧萊領(lǐng)域的頭部陣營(yíng)。

而杉杉商業(yè)對(duì)西北市場(chǎng)的布局其實(shí)早已啟動(dòng)。

蘭州杉杉奧特萊斯廣場(chǎng)與烏魯木齊杉杉奧特萊斯廣場(chǎng)分別于2020年7月、11月開(kāi)業(yè)；西寧杉杉奧特萊斯小鎮(zhèn)則于同年6月落地南川工業(yè)園區(qū)。至此，在西北五省中，僅陜西與寧夏尚未出現(xiàn)杉杉奧萊項(xiàng)目。

此次落子灃東新城，既是對(duì)其全國(guó)版圖中空白的精準(zhǔn)填補(bǔ)，亦契合連鎖商業(yè)品牌提升網(wǎng)絡(luò)密度的內(nèi)在邏輯。

聚集九座奧萊背后

杉杉奧萊簽約落地，西安迎來(lái)第九座奧特萊斯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西安目前已開(kāi)業(yè)的大型奧特萊斯有6家，另有3家在建或已官宣。疊加靜安薈生活?yuàn)W特萊斯、京東奧萊等特色業(yè)態(tài)，西安的奧萊矩陣已頗具規(guī)模，且形態(tài)多元。

放在全國(guó)視野下，一座城市聚集9座奧特萊斯的密度亦屬罕見(jiàn)。

具體來(lái)看，從2015年前后首批奧萊項(xiàng)目落地，至今已逾十年。西安的奧特萊斯業(yè)態(tài)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從有到多的完整周期。越來(lái)越多項(xiàng)目落地并快速形成規(guī)?；季?，根本原因在于西安具備了商業(yè)巨頭們看重的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

首先是人口基本盤(pán)。作為西北地區(qū)的中心城市，西安不僅擁有1300萬(wàn)的常住人口，更輻射了整個(gè)西北市場(chǎng)。在消費(fèi)領(lǐng)域，西安一直是西北五省的商業(yè)高地，周邊地區(qū)的消費(fèi)力持續(xù)向省會(huì)聚集。

2026年年初，西安入選“消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景試點(diǎn)城市”和“國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)試點(diǎn)城市”，成為西北地區(qū)唯一獲得雙項(xiàng)試點(diǎn)的城市，這是國(guó)家層面對(duì)西安消費(fèi)樞紐地位的確認(rèn)。

不僅是奧特萊斯，西安同樣是頂級(jí)商業(yè)綜合體的首選之地。

總投資90億元的萬(wàn)象城、100億元的太古里、43億元的西安薈聚，再加上常年穩(wěn)居全國(guó)商業(yè)業(yè)績(jī)前列的賽格購(gòu)物中心和西安SKP，以及填補(bǔ)國(guó)際化消費(fèi)場(chǎng)景空白的西安市內(nèi)免稅店，共同構(gòu)筑了這座城市強(qiáng)勁而多元的消費(fèi)市場(chǎng)。

其次是交通格局的變化。隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的完善和城市軌道交通的延伸，奧特萊斯“近郊化”的選址邏輯與西安的城市擴(kuò)張高度契合。以此次杉杉項(xiàng)目落地的灃東新城為例，作為西咸新區(qū)的核心板塊，這里正在成為西安城市西進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)。

最后是文旅資源的加持。西安作為旅游城市的屬性，為奧特萊斯提供了天然的客流基礎(chǔ)。兵馬俑、大雁塔、大唐不夜城等超級(jí)IP帶來(lái)的巨量游客，讓西安的奧特萊斯有機(jī)會(huì)承接旅游消費(fèi)的外溢效應(yīng)。

還有一個(gè)容易被忽略的因素，即本土的商業(yè)庫(kù)存壓力。在住宅市場(chǎng)調(diào)整的周期中，商業(yè)地產(chǎn)的去化成為難題，而奧特萊斯作為一種成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為盤(pán)活郊區(qū)商業(yè)存量的重要選項(xiàng)。

下半場(chǎng)排位賽

9家大型商業(yè)體集聚，西安的奧萊之戰(zhàn)，才剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)。

從目前的格局來(lái)看，西安砂之船奧特萊斯無(wú)疑是頭號(hào)玩家。規(guī)模上，西安砂之船是西北最大的奧萊之一，總建筑面積14.13萬(wàn)平方米，可租賃面積7.84萬(wàn)平方米。

據(jù)其公開(kāi)披露的招募說(shuō)明書(shū)，2022年度—2024年度，西安砂之船銷(xiāo)售額分別為15.12億元、24.29億元、25.58億元，增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)健。

王府井在西安布局了兩座奧特萊斯——臨潼店和咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)店，依托王府井的品牌號(hào)召力和供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)居第一梯隊(duì)。首創(chuàng)奧特萊斯、華盛奧特萊斯以及兵馬俑臨潼國(guó)際旅游購(gòu)物小鎮(zhèn)，則各自依托區(qū)位或文旅優(yōu)勢(shì)，占據(jù)細(xì)分市場(chǎng)。

來(lái)源：每經(jīng)記者 攝（北京王府井奧萊）

在建項(xiàng)目中，月瀾嘉奧特萊斯緊鄰西安火車(chē)站，建筑面積5.8萬(wàn)平方米，計(jì)劃引入新加坡等國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，計(jì)劃于2026年底正式開(kāi)業(yè)；兵馬俑臨潼國(guó)際旅游購(gòu)物小鎮(zhèn)已被列入2026年陜西省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目名單。

上述項(xiàng)目在選址上呈現(xiàn)出鮮明的差異化特征：砂之船錨定城東浐灞，王府井搶灘臨潼旅游帶，月瀾嘉布局火車(chē)站。幾乎每個(gè)方向都有代表性項(xiàng)目，這也是各家對(duì)西安城市未來(lái)發(fā)展方向的判斷博弈。

來(lái)源：VCG111562425088

杉杉商業(yè)選擇灃東，也是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

灃東新城是西咸新區(qū)的核心板塊，隨著地鐵1號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)、16號(hào)線(xiàn)陸續(xù)通車(chē)，其與主城區(qū)的通勤時(shí)間大幅壓縮。與此同時(shí)，灃東正成為西安文旅、體育資源的新興集聚地——西安歡樂(lè)谷、詩(shī)經(jīng)里、昆明池，以及西安國(guó)際足球中心，均可與奧萊項(xiàng)目形成協(xié)同。

提前卡位灃東，意在率先承接西安城市西擴(kuò)帶來(lái)的增量客群，同時(shí)與灃東現(xiàn)有文旅、體育項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)。

不過(guò)挑戰(zhàn)同樣明顯，灃東目前的常住人口密度與消費(fèi)成熟度，相較于已成熟的奧萊板塊仍有差距，這意味著杉杉奧萊需要度過(guò)一段時(shí)間的培育期。

一個(gè)城市能夠容納9家大型奧特萊斯，說(shuō)明消費(fèi)市場(chǎng)足夠大、需求足夠多元，這也是西安商業(yè)成熟度的體現(xiàn)。對(duì)消費(fèi)者而言，更多選擇意味著更優(yōu)的價(jià)格與服務(wù)。

但從另一個(gè)角度看，奧萊賽道擁擠程度正在加劇。9個(gè)項(xiàng)目分食同一塊蛋糕，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。當(dāng)各家品牌矩陣日趨相似、折扣力度難分伯仲時(shí)，運(yùn)營(yíng)效果或?qū)⒋蛘劭邸?/p>

杉杉的入局，更像是這場(chǎng)競(jìng)賽的一個(gè)分水嶺。

接下來(lái)，西安的奧特萊斯市場(chǎng)將從“跑馬圈地”進(jìn)入“精耕細(xì)作”階段。誰(shuí)能在品牌組合、場(chǎng)景體驗(yàn)、會(huì)員運(yùn)營(yíng)上做出差異化，誰(shuí)才能真正活下來(lái)。

封面圖片來(lái)源：VCG111562425088