中指研究院

一、經(jīng)營績效

（一）百強企業(yè)營收增速企穩(wěn)至3.44%，TOP10企業(yè)增長優(yōu)勢減弱

近年來，百強企業(yè)營業(yè)收入持續(xù)增長，增速逐步降低并趨于穩(wěn)定。2025年，百強企業(yè)營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速與2024年基本持平。TOP10企業(yè)營收均值約為163.25億元，同比增長6.64%，較百強企業(yè)營收增速高3.20個百分點。百強企業(yè)與TOP10企業(yè)在營收增速上的差距正不斷縮小。

2025年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比達(dá)到85.15%，同比提升1.44個百分點，壓艙石作用進(jìn)一步凸顯。增值服務(wù)收入占比為12.61%，同比下降1.23個百分點。創(chuàng)新型服務(wù)收入占比僅為2.24%，貢獻(xiàn)度較低。

（二）增值服務(wù)聚焦業(yè)主剛性需求，注重專業(yè)能力塑造，創(chuàng)新型服務(wù)戰(zhàn)略收縮

2025年，百強企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.09億元，同比下降5.77%。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.51億元，同比大幅下降17.42%。社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.58億元，同比微降，但在增值服務(wù)收入中的占比持續(xù)提升，已達(dá)到75.53%，成為增值服務(wù)中的主力業(yè)務(wù)。

創(chuàng)新型業(yè)務(wù)逐步從粗放發(fā)展走向精準(zhǔn)布局，相關(guān)業(yè)務(wù)板塊收入普遍下滑。2025年，百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.37億元，同比下降5.04%。

（三）營業(yè)成本率創(chuàng)新高達(dá)80.98%，但成本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

百強企業(yè)營業(yè)成本及營業(yè)成本率持續(xù)增長，成本管控壓力仍較大。2025年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為13.44億元，同比增長4.53%，增速較上年有所放緩，但仍高于營收增速；營業(yè)成本率為80.98%，較2024年提升0.85個百分點。

從營業(yè)成本結(jié)構(gòu)來看，人工成本占比下降，成本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2025年，百強企業(yè)員工成本占總營業(yè)成本的53.52%，較2024年下降1.19個百分點；物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用占比分別為11.31%、1.53%，均較上一年度小幅提升；清潔衛(wèi)生費、秩序維護(hù)費、辦公費用、綠化養(yǎng)護(hù)費和其他費用占比分別為9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。

（四）毛利潤同比微降，凈利潤首現(xiàn)反彈，關(guān)聯(lián)方風(fēng)險出清

百強企業(yè)毛利潤持續(xù)下滑，仍深陷“增收不增利”的困境。2025年，百強企業(yè)毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%，降幅收窄。從毛利潤構(gòu)成看，基礎(chǔ)服務(wù)貢獻(xiàn)占比超過八成，達(dá)81.96%，較上年提升1.72個百分點，仍是核心利潤來源；增值服務(wù)毛利潤占比為16.38%，同比下降1.56個百分點；創(chuàng)新型服務(wù)毛利潤占比1.66%，同比微降。

2025年，百強企業(yè)凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次實現(xiàn)正增長。主要源于部分企業(yè)金融資產(chǎn)（含應(yīng)收賬款）及商譽減值壓力減輕。

毛利率持續(xù)下探，凈利率小幅增長。2025年，百強企業(yè)毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個百分點；凈利率均值為5.01%，較上年微增0.03個百分點。

（五）現(xiàn)金充裕與增長困境矛盾并存，物企理財需兼顧收益與風(fēng)險

在行業(yè)整體增長放緩、主業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸的背景下，如何有效盤活資金成為關(guān)鍵。為此，部分物業(yè)企業(yè)積極利用閑置資金開展投資理財。整體上看，大部分企業(yè)的投資風(fēng)格較為穩(wěn)健，多以低風(fēng)險的理財產(chǎn)品為主。但少數(shù)企業(yè)涉足白銀、股票等風(fēng)險相對較高的投資標(biāo)的。物企投資理財必須在嚴(yán)控風(fēng)險的前提下進(jìn)行，以避免造成嚴(yán)重?fù)p失影響主業(yè)發(fā)展。

二、管理規(guī)模

（一）管理面積增速低于營收增速且差距擴大，增長邏輯從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益

百強企業(yè)管理面積雖保持增長態(tài)勢，但增速進(jìn)一步放緩并跌破2%。截至2025年底，百強企業(yè)管理面積均值為7063.69萬平方米，同比增長1.69%，增速較上年下降0.49個百分點；合約面積均值為8924.81萬平方米，同比微增0.87%。

（二）第三方管理面積占比微降，市拓與留存雙向承壓，并購貢獻(xiàn)進(jìn)一步下降

從項目來源結(jié)構(gòu)來看，百強企業(yè)第三方管理面積占比微降。2025年，百強企業(yè)第三方管理面積占比為54.56%，較上一年小幅下降。主要原因為市場拓展競爭加劇、項目獲取難度上升，第三方項目留存率較低，以及并購貢獻(xiàn)減弱甚至轉(zhuǎn)為負(fù)向拖累。

（三）住宅項目撤場現(xiàn)象加劇，非住宅領(lǐng)域留存率更低，依托專業(yè)能力適配布局

從管理面積的業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，2025年百強企業(yè)住宅業(yè)態(tài)管理面積占比約為65.87%，非住宅業(yè)態(tài)占比為34.13%，與上年相比，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)總體保持穩(wěn)定。

住宅項目歷來具有高留存率與高續(xù)約率的特點，但近兩年項目退場案例屢見不鮮。其中，“被迫離場”多因業(yè)主要求降費或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等因素引發(fā)；而“主動撤場”則直接源于收繳率持續(xù)低迷、項目入不敷出。

非住宅領(lǐng)域機遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，業(yè)態(tài)持續(xù)細(xì)分，招投標(biāo)機會較多。另一方面，非住宅項目具有單一業(yè)主、項目不確定性較高、服務(wù)專業(yè)性較強等特征，項目留存率相較住宅項目往往更低。

（四）聚焦深耕戰(zhàn)略形成行業(yè)共識，“優(yōu)勢區(qū)域”與“優(yōu)質(zhì)項目”成為市場焦點

百強企業(yè)持續(xù)推進(jìn)聚焦深耕戰(zhàn)略，并將其作為“十五五”期間的重要發(fā)展策略。聚焦深耕戰(zhàn)略促使企業(yè)將優(yōu)質(zhì)資源集中配置于效益較高、潛力較大的核心領(lǐng)域，推動業(yè)務(wù)布局的合理化。

百強企業(yè)在實施聚焦深耕戰(zhàn)略時，主要圍繞宏觀與微觀兩大維度協(xié)同推進(jìn)。宏觀層面，堅持區(qū)域深耕，推動從“廣域覆蓋”向“濃度經(jīng)營”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。微觀層面，聚焦優(yōu)質(zhì)項目經(jīng)營，實現(xiàn)單盤效益最大化。

三、服務(wù)質(zhì)量

（一）收繳率降至87.32%，滿意度得分亦承壓微降，行業(yè)進(jìn)入“品質(zhì)攻堅”階段

百強企業(yè)物業(yè)費收繳率近兩年顯著下滑，項目運營壓力持續(xù)加大。2025年，百強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢；百強企業(yè)項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。項目留存率下降，直接反映出企業(yè)項目穩(wěn)定性減弱與項目經(jīng)營可持續(xù)性面臨的挑戰(zhàn)。

2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降，近幾年整體呈現(xiàn)波動下行趨勢。

（二）政策明確“服務(wù)質(zhì)量提升”核心導(dǎo)向，“好服務(wù)”成為行業(yè)共識

2025年，中央政府出臺的相關(guān)政策及重要會議明確提出“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”，并將其確立為“十五五”期間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的核心主線。這表明“好服務(wù)”已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵，其戰(zhàn)略重要性被提升至新的高度。

在政策引導(dǎo)與市場競爭的雙重驅(qū)動下，百強企業(yè)正圍繞“好服務(wù)”開展系統(tǒng)性重構(gòu)，推動行業(yè)從基礎(chǔ)保障邁向品質(zhì)體驗。從物企的實踐情況看，“好服務(wù)”的構(gòu)建已形成五個清晰的方向：精細(xì)化、適配化、人文化、智慧化、價值化。

（三）錨定標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)“四化”特征，堅持“服務(wù)設(shè)計”與“標(biāo)準(zhǔn)落地”并重

百強企業(yè)將標(biāo)準(zhǔn)化作為關(guān)鍵實施路徑，把“好服務(wù)”的價值理念轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行、可量化、可持續(xù)的運營規(guī)范，切實提升服務(wù)品質(zhì)，以期改善項目的運營現(xiàn)狀，提升滿意度水平。在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)中，企業(yè)需堅持“設(shè)計”與“落地”并重。

（四）探索服務(wù)清單化定價模式，構(gòu)建“質(zhì)價相符、透明可信”的行業(yè)生態(tài)

業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在權(quán)責(zé)邊界、信息透明度、服務(wù)感知等方面仍存在顯著不對等現(xiàn)象?；舛咧g的深層次矛盾應(yīng)該進(jìn)一步強化制度建設(shè)，構(gòu)建“質(zhì)價相符、透明可信”的市場機制。

服務(wù)清單制是質(zhì)價相符的“標(biāo)尺”，為服務(wù)質(zhì)量劃定清晰邊界、明確量化標(biāo)準(zhǔn)；而彈性定價機制是對服務(wù)清單制的有益補充，意圖打破傳統(tǒng)“一刀切”的定價僵局。

服務(wù)透明化是質(zhì)價相符的“保障”，規(guī)范成本構(gòu)成與盈利模式，讓“價”感知可監(jiān)督，推動行業(yè)形成“服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)、成本可透明、價格相匹配、雙方共受益”的良性發(fā)展格局。

四、發(fā)展?jié)摿?/strong>

（一）管理面積近330億平方米，營收突破1.8萬億元，“好房子”與城市更新共塑新機遇

物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長。從管理面積來看，截至2025年末，全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積達(dá)327.36億平方米，預(yù)計到2030年將達(dá)到近400億平方米。以全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，中指研究院對行業(yè)營業(yè)收入空間進(jìn)行綜合測算。2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營業(yè)收入約1.83萬億元，同比增長4.06%。

從增量維度審視，盡管房地產(chǎn)增量市場在逐步收縮，但據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，我國新建商品房銷售面積仍達(dá)8.81億平方米，這一銷售規(guī)模將逐步轉(zhuǎn)化為行業(yè)的新增管理面積。從存量市場看，城市更新戰(zhàn)略的深入推進(jìn)正加速釋放物業(yè)管理行業(yè)的新動能。

（二）政策持續(xù)加碼社區(qū)消費場景，家政、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)前景廣闊

2025年以來，國家多部委密集出臺一系列政策文件，明確將“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”作為推動城市更新、促進(jìn)消費擴容和構(gòu)建便民生活圈的重要抓手?！拔飿I(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”“物業(yè)+家政”等融合模式被多次強調(diào)，鼓勵物業(yè)企業(yè)通過資源整合、平臺搭建、場景創(chuàng)新等方式，打造“一刻鐘便民生活圈”。

在探索社區(qū)增值服務(wù)的過程中，物業(yè)企業(yè)必須立足自身的資源稟賦，聚焦真實的社區(qū)場景與業(yè)主需求，避免盲目跟風(fēng)。不同企業(yè)應(yīng)依托各自的基因與優(yōu)勢，選擇差異化的賽道。

（三）科技降本增效進(jìn)入成果量化期，“AI+物業(yè)”應(yīng)用場景加速落地

科技賦能降本增效已跨越理論階段，進(jìn)入成果量化期。多家物業(yè)企業(yè)披露的數(shù)據(jù)表明，科技應(yīng)用對降本增效的驅(qū)動作用真實可測、成效顯著。

在軟件與AI應(yīng)用層面，物業(yè)企業(yè)正積極利用AI大模型的強大能力，圍繞企業(yè)運營的核心場景進(jìn)行創(chuàng)新布局。中指研究院也研發(fā)出“AI招投標(biāo)Agent”賦能物業(yè)企業(yè)高效投標(biāo)。

在機器人布局方面，物業(yè)企業(yè)正通過自主研發(fā)、生態(tài)投資或戰(zhàn)略合作等多種模式，加快智能機器人在保潔、安防、巡檢等具體作業(yè)場景的落地。

五、社會責(zé)任

（一）提供多層次就業(yè)崗位，納稅增速約1.12%，略高于全國平均水平

物業(yè)行業(yè)作為民生服務(wù)的重要載體，在穩(wěn)就業(yè)、促發(fā)展中扮演關(guān)鍵角色。根據(jù)第五次全國經(jīng)濟普查結(jié)果保守推算，2025年物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員規(guī)模超過900萬人。

稅收是國家財政收入的基石，也是企業(yè)履行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)。2025年，在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變的背景下，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營基本面與規(guī)范化管理，百強企業(yè)平均納稅額7933萬元，同比增長約1.12%，略高于2025年全國稅收收入增長率（0.8%）。

（二）融入城市高質(zhì)量發(fā)展新格局，深化參與社會基層治理

2025年，中央城市工作會議時隔十年再次召開，明確指出我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，城市工作重心需“更加注重治理投入”?；鶎又卫硎菄抑卫淼幕飿I(yè)企業(yè)依托成熟的群眾服務(wù)體系，正從單項目服務(wù)者升級為多元共治樞紐，成為城市治理在基層的神經(jīng)末梢。