每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜何小桃 畢陸名    

記者|包晶晶

編輯|何小桃?畢陸名 杜恒峰 杜波?校對|金冥羽

“價(jià)格越等越高，去年這個(gè)時(shí)候你再等等，還會(huì)等到降價(jià)，今年可不一樣了?！敝薪樾「绲目陲L(fēng)悄然變了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）向中介人員小張（化名）咨詢上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)某二手小區(qū)的價(jià)格情況時(shí)，獲得的回復(fù)是：“小區(qū)里39平方米的房子，之前曾以170萬元成交，現(xiàn)在190萬元還不一定談得下來。”

安居客上海數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交量達(dá)到28023套，創(chuàng)下近6年來新高，僅次于2020年5月的3.05萬套。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)，2026年2月開始，上海二手房價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，并且漲幅不斷擴(kuò)大——2月上升0.2%，3月上升0.4%，4月上升0.7%。

對于這個(gè)超長樓市“小陽春”，58安居客研究院院長張波書面回復(fù)每經(jīng)記者指出：“上海這輪市場強(qiáng)勢表現(xiàn)，本質(zhì)是市場自身周期性觸底后的修復(fù)反彈，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放。此前調(diào)整周期中，市區(qū)部分不少二手房價(jià)格已出現(xiàn)明顯過度下行，市場本身就具備修復(fù)動(dòng)力，這一動(dòng)力是成交量基本面。春節(jié)后限購優(yōu)化等政策，進(jìn)一步打開了需求釋放的閘門，帶動(dòng)市場熱度連續(xù)三個(gè)月維持高位?！?/span>

房東“電話被打爆”，誰約都不見

記者注意到，二手房市場“紅五月”的熱度并不亞于3月和4月。

安居客上海對網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)整理顯示，5月共有8天單日成交突破1000套，其中3天超過1500套，5月10日單日成交更是達(dá)到1664套的新高。

“5月份老公房成交比較多，感覺整個(gè)市場都在買‘老破小’，一房、二房都賣得很好?！毙堈f。

他舉了個(gè)例子：“位于浦東大道內(nèi)環(huán)內(nèi)一套55平方米的二房，房東一開始同意230萬元成交，一個(gè)星期之后，他說不賣了。一周內(nèi)看的人太多，房東電話都被打爆了，現(xiàn)在我們誰家約他都不肯出來談?！?/span>

“實(shí)際上240萬元—250萬元是市場能接受的價(jià)格，他要是出來的話，有可能就240萬元就賣掉了，但他堅(jiān)持不賣，說要等等?！?/span>

小張告訴記者，這一片的“老破小”由于價(jià)格調(diào)整充分，年租金大約5萬元，房價(jià)170萬元，租售比接近3%，因此有一撥人從2024年底開始買入，整個(gè)2025年在凌一到凌四小區(qū)陸續(xù)買入了幾十套房子，只要房源價(jià)格夠低，他們就要。

不過現(xiàn)在房價(jià)開始漲回來了，市場話語權(quán)發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變。

“不是哪個(gè)板塊賣得好，是都好?！毙堈f，“現(xiàn)在板塊成交量高不高，取決于業(yè)主是否愿意賣，而不再取決于買家了。而且最近二手房流速較快，現(xiàn)在如果價(jià)格合適的話，基本上掛牌幾天就賣掉了?！?/span>

市區(qū)低價(jià)“老破小”頻繁成交之外，5月上海二手房市場也出現(xiàn)了置換動(dòng)態(tài)變化。上海鏈家最新成交數(shù)據(jù)顯示，5月上海外環(huán)內(nèi)二手房成交量環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外二手房成交量環(huán)比下降4.5%。可見“滬七條”新政對外環(huán)內(nèi)樓市拉動(dòng)效果顯著，政策紅利仍在持續(xù)釋放。

此外，總價(jià)500萬元—800萬元改善型房源成交量環(huán)比上漲9.3%，300萬元以下剛需房源成交量環(huán)比下降2.6%。這一變化印證房產(chǎn)置換鏈條已明顯暢通，前期剛需存量房源逐步去化后，大批置換客群正式進(jìn)入改善置業(yè)周期。

在這樣的正向循環(huán)下，上海新房市場也受到一定帶動(dòng)，張波透露：“雖然6月—8月受天氣因素影響，通常是傳統(tǒng)成交淡季，但從安居客線上數(shù)據(jù)來看，5月找房熱度繼續(xù)回升，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲0.53%，但上海漲幅達(dá)1.35%，居于首位。預(yù)計(jì)上海6月成交量依然有望創(chuàng)出近2年—3年同期新高，市場活躍度將繼續(xù)維持在高位水平?！?/span>

“成交量仍能創(chuàng)新高，

但房價(jià)短期不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)”

記者注意到，上海二手房成交量持續(xù)高位的同時(shí)，掛牌量也不斷下降。

據(jù)安居客上海的統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，上海二手房的掛牌量為309205筆，是歷史上首次回到31萬筆以下。考慮到“一房多掛”的情況，通常掛牌量是筆數(shù)的1/3左右，即10.3萬套真實(shí)在售庫存，較去年同期減少了約2.3萬套。

58安居客研究院對5月份一線城市新增房源量的統(tǒng)計(jì)顯示，上海新增掛牌房源量環(huán)比只增長了1.25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳的9.52%和廣州的6.42%，也低于全國平均水平（2.2%）。

這個(gè)信號(hào)下，買賣雙方的博弈心態(tài)究竟發(fā)生了怎樣的實(shí)質(zhì)性變化？

張波認(rèn)為：“市場信心修復(fù)在加快，買賣雙方的議價(jià)空間不斷縮小，具體來看，賣方不再盲目降價(jià)掛牌，市場持續(xù)高成交量也將大量‘筍盤’（通常指同時(shí)期比較便宜的房子）出清，導(dǎo)致掛牌量的回落?！?/span>

“對買家來說，觀望情緒有所消退，雖然還有大量的猶豫客戶存在，但受市場影響，入市節(jié)奏有所加快。安居客線上數(shù)據(jù)顯示，用戶主動(dòng)找房需求增加，成交意愿增強(qiáng)。5月上海二手房用戶主動(dòng)發(fā)起微聊次數(shù)同比增長4.9%，發(fā)起用戶數(shù)同比也提升了4.0%，說明市場整體需求仍在釋放?！?/span>

對于這種量、價(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力是否充足的問題，張波則指出：“總體來看，上海的二手房成交量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月處于高位，安居客線上平臺(tái)的找房熱度和深度同比增長，二手房掛牌價(jià)格不斷穩(wěn)定，市場復(fù)蘇的信號(hào)進(jìn)一步明確，標(biāo)志著市場已經(jīng)開始走出低迷期，從以價(jià)換量進(jìn)入了量價(jià)齊穩(wěn)的新階段。”

“6月上海二手房成交量雖較5月高點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比回落，但預(yù)計(jì)仍能創(chuàng)下近2年—3年同期新高，整體成交規(guī)模將穩(wěn)定在2.5萬套以上。依托持續(xù)高位的成交量作為支撐，上海二手房價(jià)格總體保持穩(wěn)定、小幅上行的趨勢不會(huì)改變。值得關(guān)注的是，房價(jià)短期不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，溫和修復(fù)仍是主流節(jié)奏。”張波補(bǔ)充道。

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