每經(jīng)編輯｜王迎春

建議代表：蔡繼明  全國政協(xié)委員 清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任

關(guān)鍵詞：剛需 調(diào)控

主要建議：中央政府應該嚴格核查17個城市目前正在執(zhí)行的微調(diào)政策，密切關(guān)注市場動向，中央政府應盡快出臺相關(guān)文件，明確政策微調(diào)的目的是“保剛需”，而不是放松，對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率。

提案全文：

自從2011年1月26日“新國八條”正式出臺以來，限購令已經(jīng)實施一年之久。當前，全國70多個主要城市的房價已經(jīng)止?jié)q，重點城市房價普遍回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。然而，在中央政府多次強調(diào)樓市調(diào)控不放松的背景下，很多地方仍然開始尋求合理的政策騰挪空間，在“保剛需”的大旗下，重現(xiàn)利率打折、允許外地人購第二套房等等，名為“保剛需”，實則“松調(diào)控”。

一、各地名為“保剛需”，實則“松調(diào)控”的案例

2011年10月11日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購條件：已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購一套7500元/平方米以下的住房。這是全國第一個明確放松限購政策的城市。但是當天23時24分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告，戲劇性地叫停這項新政。

2012年2月9日，蕪湖市政府公布了一份名為《關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，引發(fā)各界關(guān)于蕪湖政府“救市”爭議。2月12日晚，蕪湖市政府官網(wǎng)公布通知，宣布蕪湖房產(chǎn)新政“暫緩執(zhí)行”。

如今，一線城市上海也開始打起了政策擦邊球。就在2012年全國兩會前夕的2月22日，上海允許外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以購買第二套房。

業(yè)內(nèi)人士分析，2011年以來樓市與土地市場低迷，給地方政府償債帶來很大壓力，不少執(zhí)行限購政策的城市存在“松綁”沖動，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實困難重重。據(jù)媒體初步統(tǒng)計，自2011年8月以來，約有17個城市樓市微調(diào)政策，項目涉及土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。樓市“限購”政策出現(xiàn)明緊暗松跡象。主要案例如下：

南京 2011-10-28 公積金放寬：家庭最高貸款額度由40萬元調(diào)整為60萬元；個人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至30萬元。

杭州 2011-12-01 購房補貼啟動：《2011年度杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補助實施細則》。在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(下沙)注冊、納稅和經(jīng)營的企業(yè)員工(主要是企業(yè)管理層)首套購房發(fā)放補貼。

成都 2011年11月 資格審核：成都市房管局宣布，將放松對購房者的資格審查。迫于輿論壓力，該項舉措最終宣告流產(chǎn)。準備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房者的資格，而原本網(wǎng)上簽約時對購房者的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。

吉林市 2011-11-9 公積金放寬：公積金貸款90平方米以下首套房可申請二套房公積金貸款。

長春 2011-11月 購房落戶：對申請落戶者的經(jīng)濟能力和購房面積不再要求。

北京2011-11-16 房源解禁：定向安置房“按照經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理”，交易時間不受5年的限制。2011年11月以來 土地松綁 掛牌土地不再公告截止日期。2011-11-25住宅標準對普通住房的價格標準進行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠。

重慶 2011-11-15 購房補貼：重提購房退稅，強調(diào)對首次置業(yè)補貼。

武漢 2011-12-1 稅費優(yōu)惠：對普通住房的價格標準進行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠。

上海 2012年2月底前 住宅標準：上海市普通住宅的新標準為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下，意味著減稅優(yōu)惠。外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以購買第二套房。

天津 2012年2月 住宅標準：自2月1日起同時滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低于市場指導價三個條件，屬于普通住宅。二手房交易中涉及的營業(yè)稅、契稅等稅費的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。

蕪湖 2012年2月 購房補貼：2012年買房契稅全免；購90平方米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補貼；根據(jù)不同學歷給予實用專業(yè)人才額外購房補貼；購房入戶政策等。

二、關(guān)于繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的幾點建議

自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，多數(shù)投資、投機需求已被擠出市場。同時，不少剛需購房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮，調(diào)控政策不應“一刀切”，區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應當更加明晰。其中，直接針對樓市的“限購令”不能放松，但在房貸方面可以實行一定程度的“定向?qū)捤?rdquo;。

1. 中央政府應該嚴格核查17個城市目前正在執(zhí)行的微調(diào)政策，密切關(guān)注市場動向

目前，17個城市的微調(diào)愈演愈烈，雖然叫停了為數(shù)幾個城市的放松政策，但是微調(diào)仍然有進一步推進的潛在趨勢。如果再進一步微調(diào)，則很可能演變?yōu)榇蠓秶恼叻潘伞?/p>

2. 中央政府應盡快出臺相關(guān)文件，明確政策微調(diào)的目的是“保剛需”，而不是放松

佛山、蕪湖的樓市新政為什么被叫停？業(yè)界認為，最關(guān)鍵的問題在于過于放松而觸及了政策紅線。盡管中央在春節(jié)后提出“保剛需”，但是這并不是要放松地產(chǎn)調(diào)控。

目前而言，推動房價繼續(xù)上漲的因素依然存在，監(jiān)管部門尚需鞏固和擴大調(diào)控“戰(zhàn)果”。

盡管有不少聲音認為應當取消“限購令”，但在目前的市場形態(tài)下，完全取消“限購令”將帶來較大的負面影響，也不利于市場的平穩(wěn)。

但在現(xiàn)有的政策基礎上，仍然有必要對“限購令”進行調(diào)整，使之更有利于剛性需求的釋放，并減少對房地產(chǎn)市場的負面影響。

3. 對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率。

在目前的情況下，其中的關(guān)鍵是執(zhí)行差別化利率政策。對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率；對于購買首套房的家庭則給予一定的便利及優(yōu)惠。

央行提出，今年要繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求，支持普通商品住房建設。部分之前將首套房利率上浮5%-10%的銀行，多數(shù)已經(jīng)調(diào)整到基準利率。

對購房者而言，回歸到基準利率的首套房貸款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，無論是月供還是總利息方面，還款壓力都會相應減少。以之前的1.1倍對比基準計算，之前貸款100萬元，期限20年，月供為8212元，而執(zhí)行基準利率后，每月可減少了429元;20年下來，減少的利息款達到了10.3萬。

4. 中央應加強監(jiān)督地方政府因償債壓力而弱化限購政策的執(zhí)行

受制于財政壓力，地方政府存在弱化執(zhí)行限購等調(diào)控政策的利益驅(qū)動；今后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實很可能會面臨地方土地財政利益的更大掣肘。

二三線城市的地方政府不像北京、上海那么有錢，嚴厲的樓市調(diào)控已給不少地方帶來財政壓力和債務風險。目前我國財稅體制改革尚未完成，地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。

5. 應盡快在全國推進房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高。嚴格執(zhí)行房產(chǎn)稅政策，就使得投資者買得起房養(yǎng)不起房，住房價格回歸合理、樓市回歸居住本性也就不難了。