21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍、亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷策劃中心副總經(jīng)理王亮22日做客中證網(wǎng)時(shí)表示，近期各地樓市成交量回升尚難以支持行業(yè)的實(shí)質(zhì)性回暖；調(diào)控之下，今年一季度居民購(gòu)房意愿降至13年來(lái)同期新低，房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下行仍有空間。

是否“回暖”尚待觀察

主持人：2月以來(lái)，北京、上海等一線城市住宅項(xiàng)目的銷售進(jìn)度有所加快，“小陽(yáng)春”是否真實(shí)？后續(xù)走勢(shì)如何判斷？

寇海龍：根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，春節(jié)以后無(wú)論是二手房還是一手房，交易量都有明顯的回升，但所謂“明顯”是跟春節(jié)前相比，如果看同比數(shù)據(jù)，市場(chǎng)交易量不但沒(méi)有增長(zhǎng)，反而大幅下跌。單月數(shù)據(jù)只是反映成交動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)是否進(jìn)入回暖周期還要看政策走勢(shì)及經(jīng)濟(jì)狀況，起碼要看一年以上的數(shù)據(jù)。整體上看，樓市能不能回暖還有待觀察。

王亮：總體來(lái)看，北京等一線城市的商品期房住宅成交量在2月及3月中上旬有一定回升，但與2010年、2011年同期相比，北京等城市商品住宅的成交“量能”依然較弱。2月主要城市的商品期房住宅成交量依然是近15個(gè)月來(lái)的最低值。與2009年和2010年同期更是不可同日而語(yǔ)。

主持人：今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前的蓄客情況是否比去年有所好轉(zhuǎn)？開(kāi)發(fā)商及二手房業(yè)主的定價(jià)能力如何？

王亮：在北京、上海等區(qū)域，總體上跟去年沒(méi)有太大的變化。一方面,客戶整體的觀望情緒還是比較濃重；另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)有自己的判斷。尤其是新開(kāi)項(xiàng)目，由于有銷量方面的任務(wù)要求，開(kāi)發(fā)商往往不會(huì)有太高的定價(jià)預(yù)期，但他們同樣希望項(xiàng)目能平穩(wěn)推售。比較有意思的是，大型上市房企及品牌項(xiàng)目對(duì)銷量的要求相對(duì)較高，一次推出產(chǎn)品要有60%-80%的消化率，定價(jià)往往較低；部分中小型開(kāi)發(fā)商、民營(yíng)企業(yè)，因前兩年儲(chǔ)備的資金較充裕，對(duì)推盤(pán)銷售的心態(tài)還是比較平穩(wěn)。

房?jī)r(jià)下行仍有空間

主持人：新房、二手房的公開(kāi)報(bào)價(jià)與最終成交價(jià)之間大概有多大差距？經(jīng)過(guò)最近一輪打折優(yōu)惠后，樓盤(pán)的降價(jià)空間還有多大？

王亮：對(duì)于新房的定價(jià)，開(kāi)發(fā)商肯定有自己利潤(rùn)預(yù)期，也有成本底線，能否取得較好銷量還是要看市場(chǎng)：一是客戶的心理底線是什么，二是看項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的整體價(jià)位對(duì)項(xiàng)目定價(jià)有比較直接的影響。從目前看，部分區(qū)域由于開(kāi)發(fā)量較大，房?jī)r(jià)下調(diào)仍有余地。今年以來(lái)，市場(chǎng)報(bào)價(jià)和最終成交價(jià)格的差額依然比較大。

寇海龍：二手房業(yè)主定價(jià)會(huì)參照小區(qū)以前賣過(guò)的價(jià)格，還會(huì)參照一手房，如果沒(méi)有一手房，會(huì)參照社區(qū)。從同比數(shù)據(jù)看，北京等城市二手房?jī)r(jià)格確實(shí)跌了一些，尤其是在新房樓盤(pán)較多的郊區(qū)，不過(guò)從2月數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房降價(jià)還不太明顯。

主持人：如何理解房?jī)r(jià)的合理水平？

寇海龍：房?jī)r(jià)的合理水平首先應(yīng)和居民收入相關(guān)，其次是賣方的利潤(rùn)率。在國(guó)外成熟市場(chǎng)，總房款和家庭年收入之比應(yīng)該是6：1。但目前，北京等城市的房?jī)r(jià)和收入比已經(jīng)超過(guò)15倍，即15年的家庭收入才能買(mǎi)一套房子。我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，房?jī)r(jià)和收入比稍微高一些應(yīng)該也是合理的，比如8倍左右。

王亮：一個(gè)城市的房?jī)r(jià)還要看其城市規(guī)劃和定位、人口集散程度、吸納房產(chǎn)客戶的類型和范圍。北京作為世界城市，其樓市需求不僅是北京區(qū)域的，也是全國(guó)化的，甚至包括海外的，從需求層面看，房?jī)r(jià)下降空間有，但是不會(huì)特別大。

主持人：怎么看首套房利率放松對(duì)市場(chǎng)的影響，目前執(zhí)行情況如何？

王亮：差別化房貸政策的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)是支持自住需求、遏制投資需求的舉措。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)看，首次置業(yè)和首次改善型購(gòu)房占絕大多數(shù)。政府也在鼓勵(lì)剛需進(jìn)入樓市，差別化方式在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域是比較科學(xué)合理的一種方式。

寇海龍：從供需角度講，限購(gòu)是政策性地降低需求，把總需求降下來(lái)，成交量就下來(lái)，價(jià)格也就下來(lái)了，但這一過(guò)程中應(yīng)有所側(cè)重，對(duì)剛性需求，尤其首次購(gòu)房家庭有一些優(yōu)惠非常有必要，包括利率優(yōu)惠和按揭比例等。