近來(lái)，將廉租房向公租房并軌，實(shí)行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶(hù)不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼的呼聲日起。記者采訪(fǎng)了解到，作為租賃型的保障性住房，廉租房和公租房能分別較好地照顧到不同收入群體的住房需求，但“區(qū)分太細(xì)”也容易影響管理成本和運(yùn)行效率，并可能造成尋租空間。這兩類(lèi)保障房如何“并軌”？一些地方近年來(lái)在保障房工作中進(jìn)行了新探索。

“區(qū)分過(guò)細(xì)”影響成本及效率

今年，各地繼續(xù)加大廉租房、公租房的建設(shè)籌措和供應(yīng)力度。隨著各地公租房供應(yīng)增多以及廉租房不斷實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，“租賃型保障房”的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群。天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)劉玉錄說(shuō)：“保障房類(lèi)別繁多，多元化的保障體系確實(shí)滿(mǎn)足了不同收入群體的住房需求。”

不過(guò)，“區(qū)分過(guò)細(xì)”也存在一定的弊端。比如，目前上海的廉租房主要由各區(qū)縣住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措、審核、分配，而公租房房源主要由上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司以及各區(qū)縣的“公租房公司”負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東坦言，職能配置“精細(xì)化”有助于措施的落實(shí)，但也容易影響到運(yùn)行效率，提高了管理成本。

劉玉錄認(rèn)為，在核定收入難度大、法律法規(guī)不完善等情況下，對(duì)保障房供應(yīng)類(lèi)別分得太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費(fèi)。此外，廉租房和公租房分開(kāi)管理，容易造成配租需求房源與實(shí)際房源供應(yīng)不平衡。

建設(shè)管理可“有統(tǒng)有別”

針對(duì)“區(qū)分過(guò)細(xì)”帶來(lái)的種種弊端，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說(shuō)，二者可“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)營(yíng)”，實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)(準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià))、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運(yùn)行機(jī)制。他提出，在建設(shè)過(guò)程中，不再區(qū)分廉租房和公租房，既可以由政府投資建設(shè)，也可以通過(guò)政策引導(dǎo)，吸引包括民間資金在內(nèi)的社會(huì)資金投資建設(shè)。為提高運(yùn)營(yíng)效率，運(yùn)營(yíng)管理主體可以與建設(shè)主體相分離。

“租賃服務(wù)和政府補(bǔ)貼分別實(shí)施，平行操作、有機(jī)結(jié)合。具體操作中，受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房住房日常運(yùn)營(yíng)管理，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府(或用工單位)向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專(zhuān)項(xiàng)用于支付房租，可以直接劃到受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對(duì)象也可以到市場(chǎng)上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼。”劉志峰說(shuō)。

記者了解到，天津已開(kāi)始實(shí)施廉租房與公租房并軌工作，今后不再單獨(dú)建廉租房，而統(tǒng)一納入公租房建設(shè)規(guī)劃。租金方面，天津?qū)嵭惺袌?chǎng)化租金結(jié)合分級(jí)補(bǔ)貼制度，即租金標(biāo)準(zhǔn)參照項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)租金水平確定，政府對(duì)根據(jù)住房面積和收入不同而符合“三種補(bǔ)貼”條件的承租家庭發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。北京對(duì)取得廉租房實(shí)物配租或租金補(bǔ)貼資格家庭承租的公租房建筑面積低于50平方米(含)的，也按照房屋租金的一定比例予以補(bǔ)貼。據(jù)介紹，上海目前正在制定兩者“并軌”的相關(guān)政策。

“趨利避害”防止“一刀切”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廉租房和保障房的“并軌”，能有效增進(jìn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會(huì)資金參與；體現(xiàn)了“差額補(bǔ)貼”原則，承租人困難程度不同，補(bǔ)貼程度也不同，較好地體現(xiàn)了政策的公平性；此外，政府對(duì)保障對(duì)象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，有利于根據(jù)保障對(duì)象收入水平的變化，適時(shí)調(diào)整補(bǔ)貼金額，形成退出機(jī)制。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，應(yīng)防止“并軌”影響到住房保障工作的公平公正性。專(zhuān)家警示，不能因“并軌”使過(guò)去享受廉租房政策群體的利益受到損害。因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)，公租房的需求群體更大，不能因?yàn)檫@些群體的進(jìn)入，使以前那些家庭特別困難的群體“無(wú)房可租”。因此，政府應(yīng)綜合評(píng)估公租房的供求關(guān)系，加大財(cái)政資金投入，確保符合條件的困難群體的租房需求。

其次，防止“并軌”帶來(lái)住房保障工作的“縮水”。“要警惕一些地方借并軌之機(jī)，縮減住房保障水平，減少土地供應(yīng)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的并軌辦法和管理細(xì)則，對(duì)今后公租房的供應(yīng)對(duì)象、資金來(lái)源、土地供應(yīng)和監(jiān)管等予以明確。”劉玉錄說(shuō)。

再次，“并軌”不能簡(jiǎn)單等同于“同一”，要防止實(shí)施“一刀切”。李東表示，上海實(shí)施“并軌”之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。比如，兩者的供應(yīng)對(duì)象不同；政府對(duì)廉租房對(duì)象予以單獨(dú)的貨幣補(bǔ)貼；而房型上，只有適配適用的公租房房源才會(huì)轉(zhuǎn)化為廉租房。

業(yè)內(nèi)人士還提出，“并軌”將進(jìn)一步使公租房成為保障房的一大重點(diǎn)。為了保證公租房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，還需要進(jìn)一步完善相關(guān)支持政策。