每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自成都

近一個(gè)月，包括華南城、花樣年、路勁基建、佳兆業(yè)、龍湖、禹洲地產(chǎn)在內(nèi)的房企迎來(lái)一波境外發(fā)債高潮。但是，叩開(kāi)香港資本市場(chǎng)大門，并不意味著前途一帆風(fēng)順。

蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他曾對(duì)過(guò)去幾年在香港上市的多家地產(chǎn)公司進(jìn)行過(guò)觀察，結(jié)果有六成未能在上市后實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo)，其中中小地產(chǎn)商的失敗概率更高；此外，有三成開(kāi)發(fā)商發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)困境。

實(shí)際上，相較于A股市場(chǎng)，房企在港股上市或發(fā)行債券并不容易獲得成功。即使在QE3（美國(guó)新一輪量化寬松貨幣政策）的大背景下，也不是每家地產(chǎn)商都能從中分一杯羹。“一切取決于公司的業(yè)績(jī)?！彼窝討c說(shuō)。

正略均策合伙人薛迥文表示，這一輪之所以有那么多的海外資本流向內(nèi)地房地產(chǎn)，除了港股市場(chǎng)的資金比較充沛外，還有一個(gè)原因是地產(chǎn)商做出的凈資產(chǎn)折讓。

一名知情人士稱，即將登陸港股市場(chǎng)的旭輝集團(tuán)就需要對(duì)凈資產(chǎn)大幅折讓。有報(bào)道稱，承銷團(tuán)初步給出的估值較旭輝今年的預(yù)測(cè)資產(chǎn)凈值折讓50%至70%。

相比于IPO的“賤賣”，固定利率的高息票據(jù)給地產(chǎn)商帶來(lái)的壓力更大。面對(duì)15%甚至更高的融資成本，地產(chǎn)商們需要的是更高的項(xiàng)目收益率。但在樓市調(diào)控的大背景下，實(shí)現(xiàn)高收益已經(jīng)不太實(shí)際，高息成本和還貸壓力轉(zhuǎn)而壓縮地產(chǎn)商的盈利空間。

宋延慶統(tǒng)計(jì)，有30%的房企在發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)上的困境。他認(rèn)為，最根本的原因在于這些公司沒(méi)想清楚融資后資金的使用方向，對(duì)計(jì)劃投資項(xiàng)目的預(yù)計(jì)收益估計(jì)不足。統(tǒng)計(jì)顯示，滬深股市43家已公布三季報(bào)的地產(chǎn)公司平均凈利率僅為11%。顯然，如果以行業(yè)平均盈利能力在香港市場(chǎng)發(fā)行年利率高于10%的高息票據(jù)，房企陷入財(cái)務(wù)困境的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)非常大。

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://www.naturaldirectcanada.com/corp/2013dingyue/index.html