每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 遼寧營口攝影報道    

每經(jīng)記者 王杰 遼寧營口攝影報道

在營口房地產(chǎn)市場陷入困境的背后，出于各種原因，當?shù)卣膊坏貌槐还鼟吨鍪执碳鞘小?/p>

日前，遼寧營口市住建委在其官方網(wǎng)站上公布的“市住建委2013年一季度重點工作”中，將“城市房產(chǎn)”列為了重點工作的第五項，其中更是強調(diào)要 “適時加大對房地產(chǎn)業(yè)的正面宣傳，積極引導(dǎo)有效需求，合理消費，促進我市房屋銷售工作力度。”營口市市長葛樂夫在《政府工作報告》中更是明確對2013年的營口房地銷售目標定為 “房地產(chǎn)投資和商品房銷售額均增長15%以上?！?/p>

在《每日經(jīng)濟新聞》記者日前奔赴營口調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該市對房地產(chǎn)行業(yè)的支持并非只停留在文字表面。除了2012年連續(xù)三次推出給予購房者契稅全額返還政策、行政事業(yè)收費減免政策外，營口市還由財政出資給市直機關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補貼，“刺激”樓市消費，據(jù)相關(guān)媒體報道，財政出資補貼總額超過5000萬元。

最近兩年，正是從中央到各地持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的時期，而營口市政府給予購房者的 “給力”優(yōu)惠，在調(diào)控趨嚴的大環(huán)境中，顯得格外突出。但這些政策的效果究竟如何？至少目前來看，收效似乎不大。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，樓市風險最基本的是看市場的供需關(guān)系，供應(yīng)量過大會致使風險較大?！耙陨线@些（救市）政策短期有一定的效果，但是不會有長期作用”。

頻頻推出的“優(yōu)惠”政策/

《每日經(jīng)濟新聞》記者在營口調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年春、夏、秋季房交會，營口市政府有關(guān)方面都給予購房者契稅全額返還政策。

2012年3月23日舉行的營口市春季房地產(chǎn)展示交易會為購房者提供了補貼政策。在2012年3月1日至3月31日期間購買的商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財政部門認證，給予購房者契稅全額返還政策。更“給力”的是，在2012年3月1日至3月31日期間購買商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財政部門認證，在辦理房屋所有權(quán)證登記時給予行政事業(yè)收費減免政策。

據(jù)媒體報道，2012年7月26日的夏季房交會出臺商品房契稅補貼政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，購房人持商品房買賣合同、身份證到房交會二樓各區(qū)財政部門辦公區(qū)辦理認證，并須在9月1日之前交納契稅，領(lǐng)取房屋契稅完稅證明后由相關(guān)各區(qū)財政履行退稅手續(xù)。

不僅如此，夏季房交會上，營口市房地產(chǎn)交易管理中心置業(yè)服務(wù)處還搭建平臺，對5人及5人以上聯(lián)合購房的，可在與開發(fā)商談定的成交價基礎(chǔ)之上，憑團購卡由開發(fā)商免除1平方米的房價。

值得注意的是，根據(jù)營口市政府網(wǎng)站上發(fā)布的相關(guān)信息顯示，上述優(yōu)惠政策還延續(xù)到了年底。消息顯示，在2012年10月3日（即秋季房交會以后）至12月31日期間個人購買的商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財政部門認證，給予購房者契稅全額返還政策。同時免收住宅房屋登記費、非住宅房屋登記費、住宅房屋抵押登記費、非住宅房屋抵押登記費、商品房查檔費等五項行政事業(yè)收費。此外，公共設(shè)施維修基金都按照收費標準的80%收取。

記者在營口市老邊區(qū)房產(chǎn)管理處，看到大廳內(nèi)有一個指示牌，內(nèi)容顯示，“溫馨提示，銷售房展會優(yōu)惠政策的業(yè)主，請您主動在申請辦證時出示房展會優(yōu)惠認證單，以便享受優(yōu)惠?！庇浾呔汀笆欠駮?013年延續(xù)契稅全免的政策”一事詢問該處一位工作人員，該工作人員表示，暫未接到通知，聽從上級安排。他同時透露，“由于最近開發(fā)量太大，政府一直對購房者給予購房補貼?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后來到營口市地稅局，一位工作人員表示，由于最近兩年房屋滯銷，所以政府出臺買房免契稅的方式來刺激樓市消費。

中國指數(shù)研究院的研報指出，三線城市營口的土地供應(yīng)遠超其實際需求和購買能力，除非未來吸引大批城鎮(zhèn)人口的進入，但對多數(shù)三線城市來講可能面臨的是人口流出而不是流入。

備受爭議的住房補貼新政/

值得注意的是，營口陸續(xù)出臺的各項政策可謂“組合拳”。

根據(jù)2012年4月17日營口保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及市財政局聯(lián)合下發(fā)的《營口市2012年度市直機關(guān)事業(yè)單位職工住房補貼發(fā)放方案》規(guī)定，營口此次住房補貼發(fā)放對象為市財政全額撥付的機關(guān)、事業(yè)單位，1995年12月31日前參加工作、無房且在年內(nèi)購買新房的職工（含離退休職工），補貼覆蓋1000人左右。由于工齡的差別，每人購置房屋面積不等，補貼額度也不均等，按人均計算補貼額度約為5萬元。

文件還要求，申領(lǐng)住房補貼的職工，只能購買商品住房，年內(nèi)不買房的，其補貼指標作廢，并取消下次補貼優(yōu)先資格。且補貼不發(fā)到個人手中，由財政直接撥付給開發(fā)商。

據(jù)有關(guān)方面估算，財政出資補貼總額超過5000萬元，此舉將直接拉動該市房地產(chǎn)業(yè)4億元左右的銷售額。

這項政策被媒體曝光后，各界關(guān)于營口涉嫌“救市”的聲音此起彼伏。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授炮轟營口此舉措是“變相瓜分國家的財富”。

而營口市政府對于各界質(zhì)疑也給予了回應(yīng)，稱此項政策是為解決1998年起全國各地逐步停止實物分房后的歷史遺留問題，是按照國家城鎮(zhèn)住房制度改革的政策精神作出的安排，也是營口市2005年出臺的一項老政策的延續(xù)，并不違反國家現(xiàn)行規(guī)定，網(wǎng)上所說的補貼面積、補貼方式等也都嚴格遵照遼寧省的相關(guān)政策執(zhí)行。

不過，房地產(chǎn)專家陳晟接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，免契稅、住房補貼這些政策都是讓需求和購買能力加強，但當?shù)貥鞘腥绱舜蟮拇媪?，要消化還要寄希望于長期的城鎮(zhèn)化，包括城市人口的導(dǎo)入及農(nóng)村人口進入城市的步驟等。

記者試圖就相關(guān)事宜采訪營口市政府辦公室，并未獲得進一步的信息。

該辦公室相關(guān)人士表示，此事并不清楚，建議向營口市住建委問詢。而該人士提供的營口市住建委的兩個電話，卻一直處于無人接聽狀態(tài)。隨后，記者又致電遼寧省建設(shè)廳，截至記者發(fā)稿時，該廳電話也處于無人接聽狀態(tài)。

銀行信貸篇

營口樓市風險集聚 多家銀行叫停開發(fā)貸

盡管營口給出了眾多優(yōu)惠政策來刺激樓市，然而銷售不暢的局面似乎并沒有太多改觀。而長時間的銷售不振，致現(xiàn)金無法及時回流，讓當?shù)乇姸嚅_發(fā)商開始陷入了缺錢的窘境，急需銀行提供資金支持。

在去年1月20日舉辦的營口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，營口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長李錦生就曾表示，布局營口的房企面臨資金緊張，融資渠道少的境況。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在營口實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設(shè)在營口的分行針對開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)停止了發(fā)放開發(fā)貸。

開發(fā)商“七寸”被卡

1月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從營口銀行了解到，該行已經(jīng)停止了和房企的相關(guān)合作，負責公司信貸的一位工作人員告訴記者，不僅是開發(fā)貸，營口銀行和開發(fā)商的相關(guān)合作都已經(jīng)停止了。包括個人按揭貸款業(yè)務(wù)，也被叫停?！皞€人按揭的前提是和開發(fā)商有合作，而我們現(xiàn)在恰沒有?！?/p>

1月14日，記者又向營口銀行核實是否提供“個人按揭貸款”事宜，得到的答案是 “營口銀行不辦理個人按揭業(yè)務(wù)”。

在中國銀行營口分行，該行信貸部負責人表示，目前的利率是比基準利率上調(diào)20%，且在營口申請開發(fā)貸的難度非常大，需要向遼寧省行遞交申請，只有前30名有希望被通過。對于個人按揭貸款，該負責人表示，這也需要遼寧省行審批，不過，按揭貸款比開發(fā)貸申請要容易一些。

盛京銀行營口分行的相關(guān)負責人則告訴記者，該在營口的房地產(chǎn)貸款份額最大，但開發(fā)貸一直處于暫緩狀態(tài)。“關(guān)于房企開發(fā)貸的合作不愿往上報，報了也批不下來，外地公司本地公司都一樣。”

“只有極個別的情況能申請開發(fā)貸?！比A夏銀行營口分行的負責人表示。

在中國工商銀行營口分行，一位負責信貸的工作人員告訴記者，不僅僅是工行，所有的銀行都停止了針對開發(fā)商的貸款。對于個人購房按揭服務(wù)，按揭針對的是購房者，不是開發(fā)商，這項業(yè)務(wù)還在辦理中。

值得注意的是，同為三線城市的南通雖然也存在庫存危機，但開發(fā)貸并沒有完全停止。

在記者走訪南通當?shù)氐慕煌ㄣy行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行負責公司信貸的工作人員均表示，大型房企和現(xiàn)金流較為充足的房企仍可申請開發(fā)貸。

對于營口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析，說明金融機構(gòu)對當?shù)貥鞘械娘L險有很高的警覺了，這也是觀察市場風險程度的指標。

中國指數(shù)研究院的研報表明，營口等三線城市由于人口基數(shù)低、實際需求有限，過去幾年隨著制造業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動力大量引入，房地產(chǎn)市場快速擴張，但這畢竟只是短期的。隨著勞動力成本優(yōu)勢的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達到或超過城市的承受能力，住房市場發(fā)展必然放緩甚至萎縮。要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，需要相當長的時間，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在。

城市風險指數(shù)增加

在CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風險排名第26名。營口地區(qū)樓市的供求比為52，人均土地居住面積更是高達182平方米。報告指出，部分三線城市風險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴張、房價持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來的風險正集中展現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，新增供應(yīng)量遠遠超過了成交量，營口的城市風險指數(shù)在增加。營口的各商業(yè)銀行，無疑嗅出了這一市場氣息。在沒有一個更為健康的市場行情出現(xiàn)時，開發(fā)貸動作有進一步弱化的趨勢?！爱斎?，這種風險很可能會隨著城鎮(zhèn)化趨勢而有所減弱，但也并不意味著市場很快有一個轉(zhuǎn)機，從布局營口的房企來看，降價促銷，或許是2013年必須面對的?！?/p>

在CRIC發(fā)布的上述報告中，營口的房價收入比高達153。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房價收入比的取值范圍為4~6之間。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫。

嚴躍進分析認為，營口的房價收入比遠遠超過了一二線城市，在三線城市中也相對處于一個高位水平，甚至接近于鄂爾多斯的174，營口的樓市風險確實需要警惕?！半S著大型房企逐漸進入營口這樣的三線城市，一些原有的中小房企可能難以在原有的樓市中再分得一杯羹。這部分房企若難以提供差異化、有競爭力的產(chǎn)品，很可能會喪失原有的市場地位?！?/p>

深度探源篇

營口存量房壓頂源于建設(shè)“沿海特大城市”步子太大？

營口的房地產(chǎn)業(yè)啟動時間較晚，但發(fā)展速度和規(guī)模卻非常迅猛。《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這與營口提出的 “加快建設(shè)沿海特大城市”的目標有著直接的關(guān)系。

“沿海特大城市”目標

在遼寧的三線城市中，營口的經(jīng)濟總量已經(jīng)由原來的省內(nèi)第八上升到第四，不但經(jīng)濟總量直逼“遼寧老三”——鞍山市，在很多研究機構(gòu)的報告中，營口的發(fā)展?jié)摿υ缫殉桨吧?，緊隨沈陽和大連之后。

“按照要求，我們要在沈陽-大連之間建設(shè)一座特大型城市，包括沿海規(guī)劃了300平方公里的沿海帶型城市，1600平方公里的沿海經(jīng)濟帶?！痹诿襟w2009年7月6日一篇報道中，營口要抓住遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)這樣一個戰(zhàn)略機遇，用1600平方公里的沿海產(chǎn)業(yè)帶，帶動5400平方公里區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

據(jù)媒體報道，之后營口將建設(shè)成為遼寧“沿海具有影響力的特大型城市”作為了目標。也正是在這一目標下，營口加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資的力度。

政策吸引房企進駐

無論是沿海產(chǎn)業(yè)基地還是營東新城，都需要大型房地產(chǎn)商的參與開發(fā)。在宏大的目標下，營口市各區(qū)縣推出了對于房企的一系列利好政策。正是在這樣的背景下，眾多外地房企紛紛進駐。

2009年遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地招商引資優(yōu)惠政策顯示，入駐遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地的房地產(chǎn)項目，將企業(yè)上繳的銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅產(chǎn)業(yè)基地留成部分30%給予補助，其他入駐遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地的第三產(chǎn)業(yè)項目，三年內(nèi)將企業(yè)上繳稅金產(chǎn)業(yè)基地留成部門全額給予補助。

2009年1月1日起實行《營口站前區(qū)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》中顯示，在營口市站前區(qū)注冊納稅的房地產(chǎn)業(yè)項目和企業(yè)，對含有公益性建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)財政、審計和規(guī)劃部門審核后報區(qū)政府批準給予項目貸款貼息。

也正是在這些政策的 “誘惑”下，營口的房地產(chǎn)開發(fā)開始放量。

據(jù)媒體此前報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現(xiàn)明顯放大，累計商品房施工面積高達3014萬平方米。

記者查閱營口相關(guān)信息顯示，在2012年營口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，營口市委常委、常務(wù)副市長劉煥鑫給出了這樣一組數(shù)字，“關(guān)于營口房地產(chǎn)形勢，去年（2011年）房地產(chǎn)投資完成266億元，增長48.6%；房地產(chǎn)施工面積2830萬平方米，增長50.3%；施工面積中新開工面積是1495萬平方米，增長23.3%?！痹谠摃h上，營口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長李錦生認為，營口房地產(chǎn)市場面臨的情況是供大于求。

“和入住人群配套的是工作崗位。”在全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存看來，營口目前最大的矛盾是沒有工業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。他在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當?shù)卣皇峭ㄟ^一些房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，吸引房企入駐，而房地產(chǎn)開發(fā)是致使大量空房存在的根源。

“人口紅利”先天不足

值得注意的是，盡管從開發(fā)周期角度考慮，還有部分新規(guī)劃樓盤沒有形成現(xiàn)實的供房壓力，但目前的新房存量，已經(jīng)為營口房地產(chǎn)未來的市場積累下了較大的供給壓力。

另一個現(xiàn)實的問題是，決定一個城市的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的一個很重要的因素是當?shù)氐娜丝跔顩r，其對外來人口的吸引力及對周邊地區(qū)的輻射能力。據(jù)營口市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，以2010年11月1日為基準點的人口總數(shù)是242.85萬人，過去10年間的年均增長率是0.56%；城鎮(zhèn)人口占比58.86%，鄉(xiāng)村人口占比41.14%，同2000年相比，城鎮(zhèn)人口占比上升10.48個百分點。

從上述數(shù)據(jù)看，僅靠營口目前的人口消化當前存量房顯然很困難，而作為三線城市的營口對外來人口的吸引力有限，或許唯有寄望于未來的城鎮(zhèn)化之路，才能為營口樓市帶來增量的剛性需求，從而改善整個市場的供需關(guān)系。而從目前營口的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，其對周邊地區(qū)在各個領(lǐng)域的輻射能力，也尚待加強。

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