每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

繼杭州、常州等二三線城市甩盤或大幅降價促銷后，近期，北京部分樓盤也傳出降價打折的信號。

據(jù)媒體報道，北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙項目，毛坯房均價2.168萬元/平方米，比之前萬科預計的2.6萬元/平方米的精裝房價格低近5000元/平方米，即使去掉精裝修價格，萬科橙此次開盤價格也比預期低3000元/平方米左右，出乎市場預料。

昨日（3月18日），中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，從春節(jié)過后這一個多月時間看，當前房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)了微妙的變化。

在信貸收緊、“兩會”言論、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”的心理漸占上風，供需格局已悄然生變。

集中推盤漲價動力不足/

“降價風往北吹？”《每日經(jīng)濟新聞》記者帶著這樣的疑問，走訪了住總?cè)f科橙項目所在的北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域。

昨日下午1點，記者來到住總?cè)f科橙售樓處，當時連同記者僅有4名看房者。售樓處一位銷售人員表示，該項目一期開盤兩棟樓，共300余套房源，目前已售馨。二期開盤時間與價格尚待定。

該銷售人員不認可網(wǎng)上關(guān)于該項目降價的說法。她表示，萬科橙是首次開盤，說降價沒有參照物。

就在當天，北京萬科官方回應稱，住總?cè)f科橙項目是北京萬科在北京大興區(qū)域的首個開發(fā)項目，為大興區(qū)域的人居建設和城市配套優(yōu)化而努力。2013年9月住總?cè)f科橙項目示范區(qū)開放，呈現(xiàn)以來深受市場客戶關(guān)注和期待；2014年3月中旬，首期產(chǎn)品開盤銷售，開盤銷售均價為21680元/平方米，嚴格按照政府相關(guān)部門指導意見進行定價銷售。北京萬科始終堅持萬科集團裝修房戰(zhàn)略，承擔社會責任，住總?cè)f科橙項目本次開盤銷售產(chǎn)品仍繼續(xù)為客戶提供裝修房服務，但屬客戶自愿行為，不強制捆綁銷售。

張大偉認為，因為是純新盤所以談不上降價，但入市價格的確低于預期。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，這凸顯了開發(fā)商降低購房門檻、平價跑量的心態(tài)。

北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項目取得預售許可證的兩個樓盤，11#住宅及公共服務設施樓的擬售均價為21176元/平方米，8#住宅樓的擬售均價為22176元/平方米。

如果說住建委的擬售均價是萬科漲價的“緊箍咒”，那么此區(qū)域大量剛需盤集中推出，也是漲價動力不足的誘因。《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了該區(qū)域多個樓盤，這些樓盤的一個共同特點是去年就已提早蓄客，集中推盤。

龍湖時代天街的銷售人員表示，目前住宅僅有2套168平方米的戶型，均價約在2.4萬元/平方米左右?！叭f科橙的是期房，我們是現(xiàn)房銷售，其實價格也差不多?！?/p>

鑫苑鑫都匯的置業(yè)顧問告訴記者，一期項目開盤在2月份，均價21000元/平方米左右，是毛坯交房，從去年就已經(jīng)開始蓄客。

中國水電·云立方項目售樓處沙盤已被撤掉，“我們是2月底賣完的，售價是21000元/平方米左右?！币晃讳N售人員表示，該樓盤也屬毛坯項目。

在金融街·融匯售樓處，售樓員表示，目前僅有幾套大戶型在售，售價在22000元/平方米左右，但屬精裝在售。

一位在該區(qū)域有項目的開發(fā)商透露，這邊都是剛需盤，銷售策略還是快跑、高周轉(zhuǎn)。

一二線樓市變化或出乎預期/

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，包括住總?cè)f科橙在內(nèi)，大興天宮院板塊已有5個項目扎堆開盤，截至目前天宮院共供應商品住宅2806套，不僅占到當期市場總供應量的53%，推貨量也位居北京樓市各大板塊之首。

張大偉表示，去年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達到了5127億元，土地價格也創(chuàng)紀錄，這種情況下企業(yè)負債明顯提高，房企利潤率下滑，而且如果市場不景氣，房企也必須增加供應。

任啟鑫認為，從目前來看，資金面、市場面、政策面在短期內(nèi)不會出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，受此影響，未來“平價跑量”的剛需盤，將會由天宮院逐步擴展至其他區(qū)域。

中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至3月16日，54城市合計住宅簽約45萬套，同比去年同期的58.5萬套下調(diào)比例達到了23%，其中一線城市、二線城市跌幅均達到36%、35%。

記者采訪了解到，多位意向購房者打算將置業(yè)計劃推后。

張大偉分析稱，一二線城市的購房需求并不剛性，相比三四線城市，一線、二線房價處于高位，大部分購房者都要借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮，若因為信貸等因素出現(xiàn)普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。他認為，房企對銷售業(yè)績的需要，可能導致一二線市場跑量更重要。

目前，30家房企公布了前2月銷售業(yè)績，2月份30家房企銷售業(yè)績合計665億元，環(huán)比1月份的1082.88億元下調(diào)了39%。此外，國房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點。

相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就可能出現(xiàn)下跌。這些因素的存在，可能導致一二線城市的樓市變化出乎市場預料。