每經(jīng)編輯｜吳若凡    

邦地產(chǎn)記者吳若凡 發(fā)自上海

近期的股市，始終在震蕩，好多股票幾天能漲1元就算不錯！

正當邦爺另辟蹊徑，努力為創(chuàng)造財富，天天買雙色球的時候，有這么一群人卻靠著一臺“抽血機”迅速發(fā)財！

而今，這臺機器正在加大“抽血功率”...

遍布城市的“抽血機”

小區(qū)的停車位，一個你可能忽視，但荷包卻不得不重視的“抽血機”。

一個公認的事實是，上海的停車費在全國城市中是最貴的。

上海市工商聯(lián)停車行業(yè)協(xié)會一份調(diào)查報告顯示，上海停車收費標準“虛高”的問題，已成為內(nèi)環(huán)線內(nèi)1600家經(jīng)營性停車場的頑癥。

在內(nèi)環(huán)線停車場中，由內(nèi)資經(jīng)營的、價格遠高于普通收費標準的停車場占比達30%，而外資經(jīng)營的停車場則更離譜，比例竟然高達72%。

“抽血”能力有多強？

這是什么概念？

舉個例子。有位姓楊的老板，去年曾在徐家匯購置了一套新房，彼時停車的價格已經(jīng)在70萬元左右，不過還在他的承受范圍。

但聽說，最近這車位竟已漲到90萬元一個，幾乎是一套外環(huán)小戶型房子的價格了。

那么幾十平方米的停車位，反倒成了單價投資價最高的物件。

“不買略心煩，買了略心塞”就這樣成了廣大業(yè)主的普遍心聲！但讓業(yè)主心塞的原因，其實更深沉。

“坐地漲價”是促因

就在今年1月，國家發(fā)改委宣布放開的“24項商品和服務價格”中，就包括住宅小區(qū)停車服務。權(quán)力下放了，給了一些人以可乘之機。漲價也隨之而來了！

其實，廣大業(yè)主的訴求真的很簡單：只要每天下班回來，讓自己的愛車能有個歇腳的位置，停著的時候，有人照料，不被剮蹭。

可正是如此合理而簡單的要求，卻往往得不到滿足！一些物業(yè)公司和擁有車位的組織暗通款曲，以各種理由巧立名目，收取費用，變相漲價。

一些車位價格這個月800元，到了下個月漲到850元，下下個月就成了900元。

嫌貴？你不停？有的是人要停！愛停不停！赤裸裸的坐地起價！這是在吸群眾們的血啊！天理何在！

引起公憤的停車價格，還有車庫管理問題，讓各小區(qū)業(yè)主有著慘痛和不堪回首的歷史。此前就有很多上海小區(qū)上演“搶車位”大戰(zhàn)。

價格不是開發(fā)商一家推漲的？

說到這兒，大家是不是想把開發(fā)商罵個遍？可開發(fā)商說他們也有冤的地方~

很多開發(fā)商盆友就給邦爺訴苦說，上海的停車管理價格，是由規(guī)劃、建設、市政工程、公安交通、房地、財政、價格等等若干部門一起審核決定的，輪不到他們說了算。

還有個蠻重要的問題是，利潤低！

邦爺算了一筆賬：以上海為例，目前內(nèi)環(huán)的停車位大概是30萬/個，內(nèi)中環(huán)在15萬/個左右，外環(huán)的車位基本是5~8萬/個。

但看看成本和利潤：地下室建安成本在5000元/平方米左右，一個車位建筑面積在35~40平方米，車位在20平方米，加上35~40平方米的公攤面積，總建安成本去到150000-200000元，再減去各種稅收、營銷成本，剩余的利潤也就不多了。

也就是說，車位費若賣15萬以內(nèi)，開發(fā)商基本就要拿住宅賺的錢去貼建車位的成本。

這樣看來，外環(huán)的車位，對于開發(fā)商而言基本是虧錢——多造一個就賠一個。

但話說回來，要說開發(fā)商冤，又有點NO ZUO NO DIE的意味。因為推動停車位漲價的各種力量中，難道就沒有開發(fā)商和物業(yè)公司嗎？

“供需緊張”是根本

其實，政策也好，開發(fā)商也罷，停車位的突出矛盾，背后最大的原因還是需求緊張。

據(jù)邦爺不完全統(tǒng)計，目前上海設有公共停車場約2500個，共有停車位50萬個，然而全市的機動車保有量已經(jīng)突破300萬輛。

也就是說，上海室內(nèi)的停車位缺口將高達80萬個。

另外，早年修造的樓盤，車位與住戶之間的配比往往可達到1:3－1:4，也就是平均三四戶人家才能“攤”到一個車位。所以往往市中心地段的停車位，價格更是飛上天。

如此高昂的價格，能停的起車的就只有老板了，豈是我等屌絲消受的起？

有磚家甚至說，在香港，最貴的車位能達到1288萬港幣，車位價格或租金抬高是必然的。曼哈頓、東京、香港都是這樣，在寸土寸金的地方，人都住不起，何況車子呢？

杜躍平律師告訴邦爺，漲價也得在合理區(qū)間內(nèi)，必須得有指導價，不是隨便漲。

雖然國家已經(jīng)放開規(guī)定，關于物業(yè)管理費、停車費由物業(yè)公司自己定價，但物業(yè)公司要核準。

這就跟賣房一樣，但有《中華人民共和國價格法》，對一些嚴重偏離國家日常經(jīng)濟價格趨勢可以認定為違法。

物價局雖然原則上不攔著你。法律依據(jù)是有的，不可脫離國計民生，違反市場經(jīng)營秩序。

事實上，關于停車位的疑問還不僅在于此，很多停車位是小區(qū)的公用部位，這部分理論上屬于全體業(yè)主。

但是這部分收入目前歸屬于誰？財務收支是否應該公開？否可以歸入到維修基金收入內(nèi)？物業(yè)對停車費不開發(fā)票憑據(jù)的做法又是否存在偷稅以及挪用業(yè)主共同收益嫌疑？都沒有明確答案。

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）