深圳樓市量?jī)r(jià)齊跌 一二手房市場(chǎng)火熱不再

孫佳彥是一名工作了15年的房產(chǎn)中介，她告訴記者，這個(gè)十一黃金周是2011年以來(lái)最冷清的。黃金周期間，她所在的片區(qū)，二手房交易量幾乎為零。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理 孫佳彥：今年的二手房，看房量極少，幾乎沒(méi)有什么上門(mén)客。看房量可能跌了50%，一個(gè)門(mén)店可能只有一批客在看房，但是成交幾乎是沒(méi)有。

孫佳彥的感受不是個(gè)例，整個(gè)十一期間，記者走訪福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)多個(gè)二手房中介店鋪了解到，深圳多個(gè)片區(qū)二手房報(bào)價(jià)出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)中介公司都門(mén)庭冷落。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng) 肖小平：如果從實(shí)際成交來(lái)看，從7月份開(kāi)始深圳已經(jīng)出現(xiàn)降溫了，這種降溫在8月份以及9月份是更加明顯?，F(xiàn)在，二手房的交易量如果跟正常時(shí)候相比，大概已經(jīng)下降接近50%了，這個(gè)是交易量的變化，至于價(jià)格，目前上升的勢(shì)頭也已經(jīng)消失了。

自“7.31新政”以來(lái)，深圳的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的離婚炒房、商務(wù)公寓炒房、企業(yè)搖號(hào)購(gòu)房等投機(jī)行為進(jìn)行了針對(duì)性的打擊。

現(xiàn)在看來(lái)，對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)起到了相當(dāng)作用。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新增住宅預(yù)售房源量環(huán)比上漲124.44%，新增求購(gòu)客戶量環(huán)比上漲72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趨勢(shì)，環(huán)比下跌超3成，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：這兩次調(diào)控，應(yīng)該是把整個(gè)二手市場(chǎng)形成了一個(gè)高壓態(tài)勢(shì)，加上最近，從樓市面上來(lái)看，無(wú)論是一手還是二手，特別是開(kāi)發(fā)商的一些動(dòng)作，都使整個(gè)的二手市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的心理壓力，對(duì)預(yù)期的一個(gè)重大改變，就是下一步是不是樓市要下跌，這樣就導(dǎo)致供需關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)，整個(gè)形成買(mǎi)方市場(chǎng)格局。

房企自救全面清場(chǎng)“活下去”成為當(dāng)務(wù)之急

今年九月以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。之前新房搶號(hào)的消息還歷歷在目，突然間，萬(wàn)科2018秋季例會(huì)不經(jīng)意間流出的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)照片，尤其是赫然出現(xiàn)的紅底白字標(biāo)語(yǔ)——“活下去”，不禁令人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)有所思考。

十一黃金周期間又如何呢？央視財(cái)經(jīng)記者也走訪了一些新開(kāi)樓盤(pán)。

位于深圳市南山區(qū)的一個(gè)高端樓盤(pán)，附近小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)到達(dá)14萬(wàn)元每平米左右。這個(gè)新樓盤(pán)在9月28日開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)分別均為11.1和12萬(wàn)元每平方米。記者了解到，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了促銷行為，實(shí)際成交價(jià)比備案價(jià)還低。

深圳某樓盤(pán)銷售人員：現(xiàn)在的折扣是認(rèn)購(gòu)有95折，還有國(guó)慶間促銷的97折，還有兩個(gè)折扣是簽完認(rèn)購(gòu)之后才能給到的，就是在萬(wàn)科規(guī)定的時(shí)間之內(nèi)，交齊首期款還有一個(gè)98折。95、97加98折，等于差不多9折。

喊出打折銷售的不僅萬(wàn)科一家，恒大、碧桂園等多家房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤(pán)都在這個(gè)黃金周打出了打折銷售的牌子。事實(shí)上，全國(guó)各地新房降價(jià)促銷的案例越來(lái)越多，深圳市場(chǎng)部分在售盤(pán)也采取低價(jià)走量的營(yíng)銷策略。國(guó)慶優(yōu)惠的口號(hào)促銷，似乎也折射出一些開(kāi)發(fā)商回籠資金的目的。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：從去年到今年這樣一個(gè)調(diào)控之后，尤其是今年下半年進(jìn)一步緊張的格局之后，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感覺(jué)到龐大壓力，資金回籠是個(gè)很大的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候，他可能覺(jué)得在整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)方面，必須要改變?cè)械哪Ｊ?，所以采取了這樣一個(gè)喊出來(lái)“活下去”的概念，然后開(kāi)始大規(guī)模地啟動(dòng)降價(jià)促銷措施。

央視財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，深圳在8月份僅兩個(gè)住宅項(xiàng)目拿到預(yù)售證的情況下，9月末開(kāi)發(fā)商開(kāi)始表現(xiàn)出積極的推盤(pán)意愿，月內(nèi)近16個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，特別是商務(wù)公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅增加。但就在7月底，深圳升級(jí)了樓市調(diào)控，商務(wù)公寓成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。在國(guó)慶假期期間，商務(wù)公寓市場(chǎng)也似乎最先發(fā)生了“變化”。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理 孫佳彥：公寓盤(pán)成交量都沒(méi)有上半年這么好，相對(duì)來(lái)講看房量也沒(méi)有往年多，起碼跌了一半。開(kāi)盤(pán)價(jià)格，因?yàn)橄迌r(jià)的關(guān)系是比較接地氣的，幾乎是便宜過(guò)周邊的二手很多，因?yàn)閲?guó)家政策出來(lái)之后，對(duì)公寓是有一個(gè)打壓的，購(gòu)買(mǎi)五年以內(nèi)是不能買(mǎi)賣的，所以公寓需要七到八年的持有成本。

據(jù)深圳市規(guī)土委近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳樓市僅成交2248套一手住宅，為7年來(lái)同期最低水平；9月的房?jī)r(jià)為54080元/平方米，環(huán)比下跌9元/平方米。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹：從目前情況來(lái)看，暫時(shí)市民還是在觀望，還沒(méi)有踏出買(mǎi)房的動(dòng)作。

樓市陷入低迷 房地產(chǎn)股票持續(xù)回調(diào)

資本市場(chǎng)方面也不容樂(lè)觀，在過(guò)去20天的時(shí)間里，以申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)為例，已經(jīng)下跌超過(guò)10%。

最近，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口等多個(gè)房地產(chǎn)股票都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

在10月7日，國(guó)慶假日最后一天，央行宣布降準(zhǔn)，釋放約7500億元增量資金。每一次降準(zhǔn)，無(wú)論是直接還是間接，其實(shí)樓市都會(huì)有較為積極的反應(yīng)。節(jié)后10月8日第一個(gè)交易日，申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.61%，成為7月以來(lái)板塊最大跌幅。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng) 肖小平：對(duì)很多城市的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，房貸額度是非常緊張的，這一次的降準(zhǔn)可以釋放出流動(dòng)性來(lái)的話，可能會(huì)讓這些消費(fèi)者覺(jué)得，以后房貸會(huì)更容易一些。所以，心理層面的影響是有的。但是，因?yàn)檎w的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀，所以它并不像以往那樣，能夠使整個(gè)市場(chǎng)提振信心。

2016年開(kāi)始的房?jī)r(jià)大幅上漲，最本質(zhì)的原因還是供小于求。一二線熱點(diǎn)城市，由于新增住宅建設(shè)用地面積減少，導(dǎo)致供需關(guān)系緊張，搶購(gòu)現(xiàn)象頻出。三四線城市，由于棚改貨幣化安置比例過(guò)高，產(chǎn)生了大量的購(gòu)房需求，在去庫(kù)存的同時(shí)，也催漲了房?jī)r(jià)。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān) 何倩茹：第一就是政策環(huán)境比較緊張，第二是房?jī)r(jià)真的是處于一個(gè)相對(duì)的高位，所以大家買(mǎi)房的積極性會(huì)下降。

一方面是心理已經(jīng)發(fā)生微妙變化，另一方面，在需求沒(méi)有明顯增長(zhǎng)的情況下，很多城市的住宅建設(shè)用地供應(yīng)量反而增加了。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長(zhǎng)29.3%，其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長(zhǎng)23.5%。

各線城市成交面積同比均增長(zhǎng)，其中一線城市上半年同比增長(zhǎng)6.7%，二線城市同比增長(zhǎng)25.3%，增幅居各線城市之首，三四線城市同比增長(zhǎng)23.4%。2018年上半年成交的土地，大部分將在2019年開(kāi)盤(pán)，這也說(shuō)明，明年的新房供應(yīng)量將會(huì)增加25%左右。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：經(jīng)過(guò)這兩年的調(diào)控之后，大的形勢(shì)之下，可能在行業(yè)內(nèi)部會(huì)發(fā)生大的調(diào)整。

央視財(cái)經(jīng)·交易時(shí)間