3月26日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）發(fā)布2018年度業(yè)績報告。喚醒舊改潛力與戰(zhàn)略前瞻布局的佳兆業(yè)，在春日曙光中，向投資者交出了一份滿意的成績單，高效業(yè)績奠定發(fā)展基石，大灣區(qū)龍頭地位持續(xù)鞏固。

2018年佳兆業(yè)順利完成全年銷售目標(biāo)，實現(xiàn)合約銷售額700.6億元人民幣（單位下同），同比增長57%。全年實現(xiàn)營業(yè)收入387億元，同比增長18%；實現(xiàn)凈利潤33億元，同比上升8%。毛利同比增長25%達(dá)到111億元，毛利率為29%，較去年提升1.5%；核心凈利潤大幅增長304%至47億元；在手現(xiàn)金229億元，同比上升8%，短期償債壓力較小。

2018年佳兆業(yè)聚能提速，實現(xiàn)利潤與規(guī)模雙高增長。佳兆業(yè)重點(diǎn)布局大灣區(qū)和全國一二線核心城市，持續(xù)推進(jìn)城市更新項目，土地儲備豐富。憑借前瞻布局與對市場的精準(zhǔn)把握，佳兆業(yè)多個核心指標(biāo)全面向上顯示良好發(fā)展態(tài)勢。隨著近期《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，坐擁粵港澳大灣區(qū)領(lǐng)先優(yōu)勢的佳兆業(yè)，將持續(xù)享受利好政策，在新一輪城市化中顯著釋放舊改紅利。

盈利倍增 核心凈利潤大幅增長304%

2018年，佳兆業(yè)依托前瞻性戰(zhàn)略布局、區(qū)域深耕等多重優(yōu)勢，精準(zhǔn)把握市場脈動，靈活搶抓銷售窗口期，實現(xiàn)銷售業(yè)績持續(xù)快速增長，全年實現(xiàn)合約銷售700.6億元，同比增長57%，順利完成年度銷售目標(biāo)；合約銷售均價為18261元每平方米，同比上升14%，合約銷售面積達(dá)383.7萬平方米，同比增長38%。數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2016-2018合約銷售年復(fù)合增長率達(dá)到53%，上升趨勢明顯。

在銷售業(yè)績保持快速增長的同時，佳兆業(yè)在盈利方面的表現(xiàn)更加搶眼。年度報告顯示，2018年佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入387億元，同比提升18%。銷售毛利首次突破百億大關(guān)達(dá)到111億元，同比增長25%；毛利率達(dá)到29%，同比增長1.5%；核心凈利潤高位攀升，同比大幅增長304%達(dá)47億元，增幅在已披露業(yè)績的規(guī)模房企中位居前列。

逆勢增長方顯真章，佳兆業(yè)業(yè)績成長性依舊在延續(xù)。在2019年1-2月部分規(guī)模房企出現(xiàn)銷售同比下滑背景下，佳兆業(yè)銷售業(yè)績繼續(xù)強(qiáng)勢增長，兩個月累計實現(xiàn)銷售83.3億元，增速達(dá)到73%。

為回饋股東的長期支持，董事會建議派末期股息每股9港仙，連同中期股息每股3港仙，全年合共派息每股12港仙。相關(guān)人士表示，佳兆業(yè)年末分紅派息背后顯示了佳兆業(yè)財務(wù)趨向穩(wěn)健，基本面扎實。

精良土儲 80%布局核心城市備能充足

隨著房地產(chǎn)市場近幾年的高速發(fā)展，土地供應(yīng)逐漸減少、拿地成本持續(xù)走高，一二線市場逐漸步入存量時代，核心城市的土儲獲取愈發(fā)困難，對于擁有大規(guī)模一二線土儲的房企來說，先期布局優(yōu)勢正日益凸顯。

一直以來，佳兆業(yè)長期緊跟國家級戰(zhàn)略方向進(jìn)行區(qū)域深耕，聚焦國家宏觀戰(zhàn)略政策支撐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力高的城市集群區(qū)域，在與國家戰(zhàn)略的融合中尋求新發(fā)展與可持續(xù)增長，為業(yè)績的爆發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)。從戰(zhàn)略版圖來看，佳兆業(yè)重點(diǎn)布局大灣區(qū)、長三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆業(yè)總土儲達(dá)到2400萬平方米，可售貨值超4600億元，覆蓋全國45個城市，共擁有152個房地產(chǎn)項目。

在充沛的土地儲備中，一線和重點(diǎn)二線城市占比達(dá)到80%，豐厚的優(yōu)質(zhì)“存糧”，無疑為佳兆業(yè)贏得了不容小覷的競爭優(yōu)勢。這點(diǎn)也反映在未來公司的銷售中，據(jù)此次披露的年報顯示，2019年佳兆業(yè)整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，其中一線城市可售資源占總體的46%，二線城市約占48%。

除了優(yōu)質(zhì)的儲備，佳兆業(yè)也在著眼新的賦能。集團(tuán)新增土儲的方式，以舊改供應(yīng)和收并購為主，2018年獲取項目逾30個，并在全國戰(zhàn)略布局中增添海南拼圖；集團(tuán)新增權(quán)益建筑面積332萬平方米。從具體布局區(qū)域來看，大灣區(qū)一線及重點(diǎn)二線城市仍是佳兆業(yè)的核心戰(zhàn)場，新增土地主要集中在深圳，廣州，珠海等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。

有專業(yè)人士指出，2019年房地產(chǎn)市場不可忽視中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決心。通過實施一城一策、放寬落戶條件、取消限購等政策，核心城市地產(chǎn)市場釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，先行一二線市場將有望持續(xù)向好。精準(zhǔn)布局一二線的佳兆業(yè)將持續(xù)享受前瞻性戰(zhàn)略布局帶來的市場紅利。

灣區(qū)龍頭 3400億貨值領(lǐng)跑區(qū)域

近期，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，引發(fā)行業(yè)密切關(guān)注，建設(shè)充滿活力的世界級城市群，大灣區(qū)的高級別規(guī)劃與建設(shè)給房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇。

作為以深耕粵港澳大灣區(qū)為核心的企業(yè)，以灣區(qū)為大本營的佳兆業(yè)坐擁粵港澳大灣區(qū)的廣袤土儲。在伴隨公司成長壯大的時間推演中，前瞻性的策略布局唯執(zhí)牛耳，深耕多年的經(jīng)驗也在粵港澳大灣區(qū)7大核心城市中得以體現(xiàn)。

報告期內(nèi)，佳兆業(yè)在大灣區(qū)內(nèi)共有1300萬平方米的土地儲備，占總土儲的54%，其中以深圳、廣州及惠州布局為主。大灣區(qū)的土儲貨值近3400億元，占全部貨值的73%，其中深圳貨值占比達(dá)到1600億，占據(jù)大灣區(qū)貨值的半壁江山。

從銷售端來看，2018年佳兆業(yè)占據(jù)大灣區(qū)核心城市的優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，公司在大灣區(qū)實現(xiàn)合約銷售占公司期內(nèi)合約銷售的60%。市場人士分析，佳兆業(yè)大灣區(qū)貨值占比高，土地成本低廉，盈利能力強(qiáng)勁。未來5-10年，隨著大灣區(qū)的建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級及財富增長，公司業(yè)績將持續(xù)增長。

舊改之王 1.8萬億高能儲備加速釋放

存量市場的到來，城市更新成為房企發(fā)力的新增長點(diǎn)，特別是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出要“提高城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化水平，因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境”的系列規(guī)劃，對佳兆業(yè)這類搶先布局灣區(qū)舊改領(lǐng)域的企業(yè)帶來長期利好。

從佳兆業(yè)城市更新規(guī)模來看，“舊改之王”的稱號可謂是名副其實。年報數(shù)據(jù)顯示公司目前舊改儲備項目占地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位于大灣區(qū)，其中深圳及廣州分別占比31.8%及31.6%，中山與惠州分別占比為23.3%及11.4%，對應(yīng)在大灣區(qū)共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備可為集團(tuán)帶來約1.8萬億貨值。

佳兆業(yè)憑借多年舊改經(jīng)驗也被業(yè)內(nèi)稱為舊改的黃埔軍校，公司自成立以來，過去十年每年平均轉(zhuǎn)化舊改項目建筑面積約94萬平方米。其中，2018年成功轉(zhuǎn)化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個舊改項目，合計57萬平方米進(jìn)入土儲，可售貨值達(dá)到330億元。

據(jù)悉，佳兆業(yè)是國內(nèi)最早成立城市更新集團(tuán)的企業(yè)，是全國第一家專注于舊城改造的企業(yè)，公司具有一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范，因此，在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)擁有核心競爭力。

此外，土地成本上漲持續(xù)擠壓房地產(chǎn)項目利潤空間，而城市更新將享受來自低地價帶來的高毛利。報告顯示，截至2018年，佳兆業(yè)平均土地成本僅為4750元/平方米，平均售價達(dá)到18261元/平方米，較2017年同期上漲14%?？煽氐哪玫爻杀臼沟卯a(chǎn)品溢價能力明顯。

佳兆業(yè)表示，將持續(xù)推動舊改項目轉(zhuǎn)化，預(yù)計未來1-2年，集團(tuán)將有10個項目實現(xiàn)供地供貨，貨值近1000億；中期，將有分布在深圳、廣州的14個項目供貨，貨值約4500億元；相對遠(yuǎn)期，公司將有占地2000萬平方米的舊改項目陸續(xù)供應(yīng)市場，貨值達(dá)到1.3萬億，高能儲備奠定公司業(yè)績可持續(xù)增長。

專業(yè)人士指出，佳兆業(yè)憑借城市更新專業(yè)優(yōu)勢與深耕多年的實力，足以抵御地產(chǎn)周期性發(fā)展的風(fēng)險，同時龐大的舊改項目規(guī)模也為公司帶來了優(yōu)質(zhì)且低成本的土儲。隨著大灣區(qū)的持續(xù)發(fā)展，舊改項目將逐漸迎來收獲期，佳兆業(yè)也將進(jìn)一步享受城市進(jìn)化帶來的紅利。

財務(wù)優(yōu)化 多元融資渠道賦能

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯，規(guī)?；鲩L成為必然選擇，在高增長中保持規(guī)模與債務(wù)的平衡尤其考驗企業(yè)的運(yùn)營能力。佳兆業(yè)一直堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)策略，2018年在實現(xiàn)規(guī)模增長的同時顯著提升發(fā)展的質(zhì)量。在提速控質(zhì)的一年，公司年初制定的財務(wù)優(yōu)化目標(biāo)順利實現(xiàn)。

業(yè)績報告顯示，2018年佳兆業(yè)凈負(fù)債率改善至236%，同比下降64個百分點(diǎn)。信貸狀況亦得到持續(xù)優(yōu)化，公司利息覆蓋率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，資金周轉(zhuǎn)效率進(jìn)一步提升。

截至2018年12月31日，公司持有現(xiàn)金及銀行存款較上年同期增加8%至人民幣229億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余，速動比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健。目前，公司資金充裕，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速整合期，行業(yè)將出現(xiàn)大量并購機(jī)會，公司未來將積極尋求更多優(yōu)質(zhì)標(biāo)的目標(biāo)，獲取更多高回報項目。

此外，佳兆業(yè)積極拓展境內(nèi)外融資渠道，力圖通過多元化的融資方式進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。梳理公司融資脈絡(luò)，2019年公司獲批準(zhǔn)發(fā)行4億元美元債、6.85億元的購房尾款A(yù)BS、30億元長租公寓ABS、50億元的供應(yīng)鏈ABS及4.75億元的航運(yùn)客票收入ABS，總額90億元的ABS發(fā)行額度，進(jìn)一步拓寬集團(tuán)融資渠道，降低融資成本。

在資本市場，佳兆業(yè)2018年獲納入恒指大中型指數(shù)及大灣區(qū)指數(shù)成份股，并且于2018年5月獲內(nèi)地權(quán)威評級機(jī)構(gòu)中誠信證評“AA+”級別，展望“穩(wěn)定”。在機(jī)構(gòu)人士看來，這進(jìn)一步反映佳兆業(yè)償還債務(wù)能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較小，違約風(fēng)險很低，為公司擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模、強(qiáng)化市場競爭力、加大投融資支持力度提供有力支撐。此外，2018年12月份，佳兆業(yè)物業(yè)在香港主板成功上市，進(jìn)一步拓寬了集團(tuán)鏈接資本市場的渠道。

展望2019年，國家出臺粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，大灣區(qū)迎來高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高聯(lián)動建設(shè)周期，帶來產(chǎn)業(yè)、人居新一輪升級周期。佳兆業(yè)未來將堅持以粵港澳大灣區(qū)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，協(xié)同科技、健康、海洋、文旅等多元業(yè)務(wù)板塊，緊抓大灣區(qū)政策機(jī)遇，持續(xù)強(qiáng)化城市綜合服務(wù)商戰(zhàn)略定位，助力大灣區(qū)建設(shè)發(fā)展，服務(wù)人民美好生活。