每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

連續(xù)多年不披露銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的泰禾這回被深交所盯上了。

5月8日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，收到深圳證券交易所公司（下稱(chēng)深交所）管理部下發(fā)的問(wèn)詢(xún)函，被指在年度報(bào)告審查中發(fā)現(xiàn)幾大問(wèn)題，其中涉及償債風(fēng)險(xiǎn)、年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)披露、投資性房產(chǎn)公允值、關(guān)聯(lián)交易等共計(jì)19項(xiàng)。深交所要求泰禾于5月15日前就上述問(wèn)題作出回應(yīng)并遞交書(shū)面材料。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團(tuán)就曾因“2018年銷(xiāo)售目標(biāo)2000億”問(wèn)題收到過(guò)深交所的關(guān)注函。而此次問(wèn)詢(xún)函中，深交所要求泰禾集團(tuán)說(shuō)明2018年度實(shí)際銷(xiāo)售額及降負(fù)債率的實(shí)際進(jìn)展情況，是否達(dá)到銷(xiāo)售額目標(biāo)。

深交所問(wèn)詢(xún)函截圖

短期償債是否存在風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)詢(xún)函的第一項(xiàng)便指出，2018年度泰禾經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為115.58億元；短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元，貨幣資金對(duì)此的覆蓋比例僅為0.26，同時(shí)泰禾存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率同比均出現(xiàn)下降。

深交所要求，泰禾結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回款情況、融資能力等說(shuō)明相關(guān)資金安排，分析說(shuō)明公司即期負(fù)債的償債來(lái)源以及是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，這說(shuō)明泰禾短債壓力較大。來(lái)自?xún)|翰的數(shù)據(jù)顯示，2018年典型50家房企的平均現(xiàn)金短債比為1.98倍，相較2017年的1.88倍有所升高。其中現(xiàn)金短債比小于1的有9家，占比達(dá)到18%；現(xiàn)金短債比大于1小于2的有24家，占比48%；現(xiàn)金短債比小于2的房企有33家，占比達(dá)到66%；現(xiàn)金短債比大于2的企業(yè)共計(jì)17家，占比34%。一般而言，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流如果無(wú)法覆蓋短期負(fù)債，就說(shuō)明賬上的錢(qián)無(wú)法償還一年內(nèi)到期借款，意味著資金壓力。

值得注意的是，此前穆迪把泰禾的評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。

業(yè)績(jī)目標(biāo)再遭質(zhì)疑

深交所在問(wèn)詢(xún)函中指出，2017年12月，泰禾董事長(zhǎng)及實(shí)際控制人黃其森曾對(duì)外宣稱(chēng)2018年銷(xiāo)售額目標(biāo)是再翻一番至2000億元，同時(shí)大幅降低資產(chǎn)負(fù)債率。請(qǐng)?zhí)┖陶f(shuō)明2018年度實(shí)際銷(xiāo)售額及降負(fù)債率的實(shí)際進(jìn)展情況，是否達(dá)到銷(xiāo)售額目標(biāo)，以及對(duì)差異原因進(jìn)行分析。

一般而言，銷(xiāo)售金額屬于經(jīng)營(yíng)層面的數(shù)據(jù)，因?yàn)椴粻砍兜綄徲?jì)，所以很多企業(yè)選擇不公布。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團(tuán)就曾因“2018年銷(xiāo)售目標(biāo)2000億”問(wèn)題收到過(guò)深交所的關(guān)注函，當(dāng)時(shí)泰禾的回復(fù)為：2000億業(yè)績(jī)目標(biāo)系董事長(zhǎng)個(gè)人愿景。

上述人士指出，泰禾通過(guò)輿論造勢(shì)，許諾2018年銷(xiāo)售金額將達(dá)2000億元，如果在回復(fù)深交所問(wèn)詢(xún)函的實(shí)際銷(xiāo)售額未達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)2000億元，可能會(huì)引起泰禾股價(jià)大幅波動(dòng)，也屬于誤導(dǎo)廣大投資者，這也是深交所要求泰禾補(bǔ)充說(shuō)明的原因。

那么，泰禾的銷(xiāo)售金額究竟有多少？年報(bào)顯示，泰禾銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，合并現(xiàn)金流量表中是460.35億元，利潤(rùn)表中營(yíng)業(yè)收入為309.84億億元，合計(jì)不足1000億元。而克而瑞發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》中，泰禾以1303.4億元的流量金額位居第20。

相關(guān)物業(yè)是否存在減值風(fēng)險(xiǎn)

年報(bào)顯示，泰禾投資性房地產(chǎn)期末余額為176.56億元，較期初增加43.32%，主要由于本期新增多項(xiàng)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，期末公允價(jià)值為49.16億元，均為從存貨、固定資產(chǎn)等科目轉(zhuǎn)入。深交所要求泰禾逐項(xiàng)說(shuō)明相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換原因，時(shí)點(diǎn)、相關(guān)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的出租狀態(tài)，并提供相關(guān)證明文件。

同時(shí)，深交所還要求泰禾就年報(bào)中出租率較低的物業(yè)，如“泰禾大廈”項(xiàng)目出租率為18%、“濟(jì)南東部”項(xiàng)目出租率為12%、“東四環(huán)金尊府”出租率為0，說(shuō)明相關(guān)項(xiàng)目的原因。并結(jié)合上述情況說(shuō)明相關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于“有確鑿證據(jù)證明房地產(chǎn)用途發(fā)生變化”的兩個(gè)要求：一是企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式書(shū)面協(xié)議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如自用改為出租等。同時(shí)，要求泰禾年審會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上述問(wèn)題發(fā)表專(zhuān)項(xiàng)核查意見(jiàn)。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，這就相當(dāng)于房企的很多商業(yè)地產(chǎn)，原先用于出售，現(xiàn)在改變用途來(lái)自持，就等于把存貨變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，但變更投資的原因并沒(méi)有說(shuō)明。

同時(shí)，深交所還指出，泰禾公允價(jià)值排名前五的項(xiàng)目出租率普遍不高，較上期均有不同程度下降，要求泰禾充分說(shuō)明出租率下降原因，并就前五大項(xiàng)目分別說(shuō)明期末評(píng)估情況，包括評(píng)估方法的選擇、主要評(píng)估參數(shù)選取過(guò)程及參數(shù)情況，期末評(píng)估值的取得過(guò)程，并結(jié)合出租率情況說(shuō)明相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估參數(shù)選取過(guò)程是否合理，相關(guān)物業(yè)是否存在減值風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要求泰禾的年審會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)此發(fā)表專(zhuān)項(xiàng)核查意見(jiàn)。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是由于商用物業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估和租金情況以及出租率有很大關(guān)系，如果出租率持續(xù)下滑，勢(shì)必會(huì)影響到未來(lái)的評(píng)估價(jià)值，因此需要做好相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

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