■研究主辦：中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì) 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 北京中指信息技術(shù)研究院

■研究承辦：北京中指信息技術(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組

中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來(lái)開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十九年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果已成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要依據(jù)。

當(dāng)前，政府統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好。堅(jiān)持“房住不炒”定位實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。為此，研究組啟動(dòng)“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“優(yōu)化模式，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)把控能力，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）業(yè)績(jī)規(guī)模

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額超18萬(wàn)億元，銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化，緊抓熱點(diǎn)城市群發(fā)展機(jī)遇，運(yùn)用多種營(yíng)銷(xiāo)手段并加大線上及線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)力度促進(jìn)回款，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍將持續(xù)，房企銷(xiāo)售回款壓力不減，未來(lái)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)將是房企發(fā)展的主旋律。

（1）銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3.9%，市場(chǎng)份額微降至49.9%

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)加速推盤(pán)，下半年加大促銷(xiāo)力度和銷(xiāo)售渠道合作，加速回款，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)90802億元、56943萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%和1.6%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額小幅下滑。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為49.9%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

隨著行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，“唯規(guī)模論”已不再適用，“大而不強(qiáng)”的企業(yè)也逐漸暴露出問(wèn)題。未來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不再一味地關(guān)注規(guī)模，而是更加強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面需嚴(yán)守“三道紅線”等各項(xiàng)調(diào)控政策的要求，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)健的投融資策略，確保財(cái)務(wù)安全；另一方面應(yīng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從管理、產(chǎn)品、投資等方面強(qiáng)化管控，強(qiáng)基固本方得始終；同時(shí)，應(yīng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，守正創(chuàng)新尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，探索新的發(fā)展模式，提升企業(yè)的全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）聚焦一二線城市強(qiáng)化深耕，因城施策把握市場(chǎng)主流需求

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面繼續(xù)聚焦核心城市群、深耕重點(diǎn)城市，二線城市仍是主要銷(xiāo)售來(lái)源，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷(xiāo)售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比超六成。另一方面百?gòu)?qiáng)企業(yè)因城施策把握市場(chǎng)主流需求，加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)；追本溯源，回歸居住本質(zhì)，聚焦新產(chǎn)品及新技術(shù)，全方位滿足當(dāng)下“美好生活”需求。

（3）把握市場(chǎng)節(jié)奏加大推盤(pán)力度，順應(yīng)變化趨勢(shì)靈活調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在上半年加大推盤(pán)力度，市場(chǎng)活躍度較高，市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤(pán)面積呈現(xiàn)較大波動(dòng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊跟市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，通過(guò)提供特惠房源、打通線上+線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式，助力提升營(yíng)銷(xiāo)管理水平，提高項(xiàng)目去化率。

（二）運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)

2021年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，利潤(rùn)空間持續(xù)收窄，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，以內(nèi)生增長(zhǎng)促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)向管理要效益，降本增效，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式適應(yīng)低利潤(rùn)時(shí)代。另一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資布局更加收斂，聚焦于核心城市群，謹(jǐn)慎儲(chǔ)備發(fā)展資源。

（1）盈利水平降至個(gè)位數(shù)，地價(jià)高企物業(yè)減值導(dǎo)致利潤(rùn)下行

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)56.2億元，分別同比增長(zhǎng)19.3%、0.4%，增速較上年增加1.6、減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于營(yíng)業(yè)成本上漲，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收不增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%，較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)受土地成本、新冠疫情、物業(yè)減值、融資和管控成本等多重因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢(shì)未有緩解。

（2）行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)提升效益

地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。房企需調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當(dāng)前，多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng)。

（3）投資規(guī)模和強(qiáng)度雙降，布局更加聚焦重點(diǎn)城市

2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場(chǎng)的拿地金額16804.8億元，占全國(guó)300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局更加收斂，聚焦重點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角、粵港澳成為新增土儲(chǔ)的主要區(qū)域。

（三）風(fēng)險(xiǎn)管理

2021年以來(lái)，中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)主動(dòng)調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，滿足監(jiān)管要求。當(dāng)前企業(yè)銷(xiāo)售回款壓力不減，疊加融資端面臨一定限制，企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步加大。面對(duì)2022年償債高峰期，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。為此，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在加大營(yíng)銷(xiāo)回款力度的同時(shí)，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過(guò)并購(gòu)融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金。

（1）負(fù)債水平穩(wěn)中有降，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

“三道紅線”提出后百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，通過(guò)提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在滿足經(jīng)營(yíng)需求的前提下調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，整體負(fù)債水平穩(wěn)中有降，“三道紅線”指標(biāo)均值得以進(jìn)一步優(yōu)化。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

（2）融資收緊疊加償債高峰，抓政策窗口促回款拓渠道

在全年融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)抓住融資政策窗口期，順應(yīng)政策導(dǎo)向，從經(jīng)營(yíng)回款、融資渠道多方入手，努力提升資金充足度。一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)一步規(guī)范、新發(fā)展模式受支持、房地產(chǎn)稅暫緩，房企應(yīng)抓緊政策窗口期，加大銷(xiāo)售回款力度。另一方面，企業(yè)可以緊跟政策導(dǎo)向，適時(shí)拓展并購(gòu)、保障房、綠色債，同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)化ABS、增發(fā)配股等，多元融資補(bǔ)充現(xiàn)金流。

（四）社會(huì)責(zé)任

2021年是“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是在經(jīng)歷疫情后我國(guó)經(jīng)濟(jì)重回發(fā)展正軌的關(guān)鍵之年。百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極履行企業(yè)公民責(zé)任，履行納稅義務(wù)，納稅額穩(wěn)步增加，企業(yè)還加大保障房、公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等多領(lǐng)域公益投入，踐行回報(bào)社會(huì)理念。

（1）全方位積極回饋社會(huì)，全面履行企業(yè)公民責(zé)任

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長(zhǎng)2.2%。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)政府相關(guān)部門(mén)的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)；加大公益捐款投入，為防汛搶險(xiǎn)和災(zāi)后重建工作貢獻(xiàn)力量；發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)投入到疫情防控當(dāng)中，助力打贏防疫攻堅(jiān)戰(zhàn)。

（2）堅(jiān)持綠色可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運(yùn)用智慧科技及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式，打造綠色生活體系，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

結(jié)語(yǔ)：

2021年以來(lái)，“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴(yán)格落實(shí)。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)已然意識(shí)到“規(guī)模不再是萬(wàn)金油”，唯有保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道，過(guò)去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來(lái)應(yīng)踔厲奮發(fā)，高舉精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理的大旗，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。