2021年，中國經(jīng)濟保持恢復(fù)發(fā)展，消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻。同時，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過去一年緊抓疫情后的消費恢復(fù)期，主動作為，提升運營能力，以適應(yīng)新時期的消費新需求。2022年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責(zé)任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理運營水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)憑借較強的運營能力及資金優(yōu)勢，經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模保持增長態(tài)勢，但增速小幅放緩。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個百分點。

隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入同比增速有所回升。2021年，百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。

從成長性看，300城商辦用地供需規(guī)?？s量，2021年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹慎。同時，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

從經(jīng)營質(zhì)量看，百強代表企業(yè)著力提升項目經(jīng)營品質(zhì)，平均出租率小幅提升。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)以“用戶體驗”為核心，通過專屬IP打造等方式提升消費者黏性，同時推進數(shù)字化平臺建設(shè)，提升運營能力。2021年，辦公租賃需求有所恢復(fù)，但部分城市空置率仍高，運營企業(yè)不斷加快完善服務(wù)體系，提升租戶穩(wěn)定性。

從穩(wěn)健性看，“管理紅利”時代，代表企業(yè)為實現(xiàn)降負債和促發(fā)展的雙重目標，通過做優(yōu)做強經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強短期抗風(fēng)險能力。同時，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2021年，類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量，底層資產(chǎn)中辦公類物業(yè)占比提升。

經(jīng)過多年發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量開發(fā)進入存量運營時代，告別過去粗放式增長方式，精細化運營將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運營能力”的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，機會與挑戰(zhàn)并存。面對新的市場環(huán)境和發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要及時洞悉行業(yè)變化，精準把握布局方向，探索運營模式創(chuàng)新，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

消費需求旺盛的核心一二線及城市群強三線城市商業(yè)地產(chǎn)機會仍存。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設(shè)國際消費中心城市有助于核心一二線城市聚集新的消費資源，城市群強三線城市在核心一二線城市的帶動下，消費市場也有發(fā)展壯大空間，商業(yè)地產(chǎn)市場存在發(fā)展機遇。

頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨立上市，運營能力價值兌現(xiàn)。通過輕資產(chǎn)運營實現(xiàn)高效擴張成為企業(yè)共識，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市之路。未來，伴隨消費需求升級，商業(yè)運營服務(wù)市場將迎來更大發(fā)展空間，商管分拆上市潮有望持續(xù)。

房企探索新模式，轉(zhuǎn)型商業(yè)運營服務(wù)商恰逢其時。“規(guī)模紅利”時代已經(jīng)過去，未來，房企需要對開發(fā)主業(yè)強化降本增效的同時，逐步向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

2022年是黨的二十大召開之年，盡管疫情影響仍在持續(xù)，但我國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，消費升級趨勢沒有改變，億萬人民追求美好生活的愿望沒有改變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也必將在挑戰(zhàn)中繼續(xù)前行。在外部環(huán)境復(fù)雜多變與行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強化運營能力，挖掘新增長點，保障自身穩(wěn)健經(jīng)營的同時引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（以上研究內(nèi)容由中指研究院提供）