每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜陳星    

“我當(dāng)天晚上就在新家住了，非常安靜、暖和，沒有任何味道?！敝彀⒁膛d奮地描述著自己搬進(jìn)新家的第一個晚上。

朱阿姨的新家位于北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號樓，是西城區(qū)第二個原拆原建項目。作為樺皮廠胡同8號樓的復(fù)制推廣，該樓施工工藝同樣采用裝配式技術(shù)。自2月4日收房以來，大家都在忙著搬進(jìn)新家。

去年末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）曾來到項目現(xiàn)場，當(dāng)時就看見有數(shù)位居民圍著該樓棟拍照。近日，每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，除了正在搬新家的業(yè)主，不少路過的行人也用好奇的眼光圍著這棟樓參觀。

改建后的樓棟公共區(qū)域已加裝電梯、無障礙坡道等適老化設(shè)施，單元大門兩側(cè)還掛著喜慶的紅燈籠，室內(nèi)窗臺等陽角均做了圓角化處理，部分戶型還有陽臺。即使是下午三四點，室內(nèi)的陽光依舊非常充足。

不到6個月住新房、拿新房本

三里河一區(qū)28號樓建于1978年，共有54戶，改建前總建筑面積為2887.2平方米，分為3個單元，歷經(jīng)近50年的居住使用，存在墻體開裂、設(shè)施老化等諸多建筑安全隱患，居民改建意愿強(qiáng)烈。

2025年9月5日，該改建項目開工，同年10月24日完成基礎(chǔ)施工，正式啟動首個模塊吊裝，隨后僅用46天便完成全部模塊吊裝，實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。朱阿姨說，她從搬出到回新家并拿到新房本，僅用了不到6個月時間。

北京市西城區(qū)月壇街道城市管理辦公室副主任李燕此前在接受媒體采訪時透露，光是電梯方案就做了十多版。經(jīng)過反復(fù)論證，改造團(tuán)隊選了一套全新的建造方式，讓老樓的建造工期比傳統(tǒng)建房方式縮短了約75%。建設(shè)單位將整棟樓拆解為156個混凝土模塊單元，涵蓋6種戶型，約90%的建造工序，包括結(jié)構(gòu)、裝修、管線乃至部分廚衛(wèi)設(shè)施安裝，都在河北廊坊的工廠提前完成生產(chǎn)，隨后再將模塊運到施工現(xiàn)場進(jìn)行吊裝拼接。

中國建筑方面披露，這次改建，不僅讓樓棟總建筑面積增加至3369平方米，還讓危舊樓升級為“好房子”：滿足北京地區(qū)8級抗震設(shè)防要求；改建后每戶平均增加面積約10平方米，廚房不小于4平方米、衛(wèi)生間不小于3平方米；室內(nèi)更安靜，可達(dá)綠色建造三星隔音標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，該項目不僅打造了北京西城區(qū)首個“拿地即開工”的危舊樓改建案例，還做到了“交房即交證”。

數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有住房中，房齡超過20年的住房占比過半，房齡超過40年的住房占比超過10%。隨著時間推移，老舊小區(qū)數(shù)量不斷增長，依靠政府投資的改造模式實施規(guī)模有限，改造速度已經(jīng)跟不上實際需求。而老舊小區(qū)更新改造是城市更新中的重頭戲，原拆原建是創(chuàng)新探索，也是2025年北京市老舊小區(qū)更新改造工作的重要發(fā)力點。

“先決條件是大家要100%同意”

對于備受關(guān)注的出資問題，每經(jīng)記者了解到，按照“誰出資、誰受益”原則，三里河一區(qū)28號樓的項目資金計算下來是政府出資約40%，居民出資約60%。

以一套60平方米的房子為例，總成本是11815元/平方米，其中政府補(bǔ)貼5786元、居民負(fù)擔(dān)6029元。對于超出原有房本面積的部分，居民按照11815元/平方米支付。

朱阿姨透露，盡管大多數(shù)居民都愿意，但在最后簽合同交錢時，個別業(yè)主有實際困難，大家就湊錢為其先行墊付了費用?！斑@個項目啟動的先決條件是大家要100%同意，只要有一戶不同意，這件事就做不成。”

根據(jù)每經(jīng)記者從居民處了解的信息，前期溝通過程中，該樓棟所在的街道和社區(qū)成立了工作專班，采取“一戶一策”方式，逐一上門溝通協(xié)商，還聯(lián)系了相關(guān)銀行和金融機(jī)構(gòu)，為經(jīng)濟(jì)上有困難的家庭提供金融支持。

朱阿姨說：“這個位置很好，又有好的學(xué)校。改建后大家住得更舒適，也有利于房屋保值。”

相比只有幾步之隔的29號樓，改建后的28號樓整體效果非常明顯，原來的半地下室改造后都已成為地上一層。從戶型圖對比來看，如一套改造前約53平方米的房屋，改造后能達(dá)到約63平方米，擴(kuò)大約10平方米。客廳面積大幅增加，與餐廳區(qū)域整合，空間更開闊；兩個臥室位置調(diào)整，其中一個臥室面積擴(kuò)大；廚房與衛(wèi)生間位置優(yōu)化，動線更合理。

這次改建也拉高了業(yè)主們對房屋的預(yù)期，每經(jīng)記者從房屋中介了解到，現(xiàn)階段已有數(shù)位業(yè)主將房源掛牌，報價普遍在1200萬元左右，單價已超過18萬元，但中介稱“只是報價，價格都可談”。對比來看，據(jù)貝殼找房，三里河一區(qū)28號樓周邊二手房報價多在13萬元~15萬元/平方米。

這并不是西城區(qū)首個原拆原建項目。

2024年5月28日，西城區(qū)首個危樓原址重建項目樺皮廠胡同8號樓交付，資金同樣由市區(qū)財政補(bǔ)貼一部分，差價由居民承擔(dān)，每戶需出18萬~23萬元，產(chǎn)權(quán)也更新為70年。

該樓為1棟5層的住宅項目，建于上世紀(jì)70年代，因房屋存在安全隱患，墻體開裂沙化、抗震設(shè)防低，被鑒定為D級樓房，西城區(qū)將其列入危舊樓房改建試點工作范圍。該項目采用混凝土模塊化建造技術(shù)，僅約3個月就完成了從拆除到封頂工作。

圖片均為三里河一區(qū)28號樓內(nèi)外景 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝