每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜張益銘    

“（物管行業(yè)）現(xiàn)在主要是跑得太快了，其實可以慢下來，也不要繼續(xù)五六次反復降價了，要真正專注服務，回歸服務本質(zhì)。”4月15日，在“2026觀點物業(yè)暨城市服務大會”上，廣東虹景物業(yè)管理有限公司董事長、廣東信粵集團有限公司副董事長李長江分享稱。

作為擁有近30年行業(yè)經(jīng)驗的資深從業(yè)者，李長江曾執(zhí)掌碧桂園服務12年、操盤企業(yè)上市，其親歷行業(yè)規(guī)?；瘮U張全周期，對行業(yè)底層矛盾與生存痛點有著深刻洞察。

廣東虹景物業(yè)管理有限公司董事長、廣東信粵集團有限公司副董事長李長江 主辦方供圖

部分物企長期陷入“自我感覺良好”的認知誤區(qū)

李長江開篇便戳破行業(yè)最核心的矛盾：企業(yè)自我認知與業(yè)主真實評價的嚴重割裂。

李長江表示，當前行業(yè)普遍對外宣稱業(yè)主滿意度達80%~90%，看似服務口碑優(yōu)異，但業(yè)主群體卻普遍反饋物業(yè)服務不到位，形成了“數(shù)據(jù)高滿意度、實際低收繳率”的反差。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年，全國物業(yè)服務企業(yè)（500強）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

他直言，部分物業(yè)企業(yè)長期陷入“自我感覺良好”的認知誤區(qū)，始終站在企業(yè)視角評判服務，而非站在業(yè)主需求端，滿意度調(diào)查早已淪為形式主義的“自嗨數(shù)據(jù)”，但實際卻失去真實參考價值。

李長江提到，現(xiàn)實中大量企業(yè)出現(xiàn)滿意度與收繳率倒掛現(xiàn)象，根源在于企業(yè)與業(yè)主缺乏真誠、用心的溝通，服務供給與業(yè)主真實需求錯配。當下，業(yè)主訴求增多、敏感度提升，但物業(yè)問題解決能力、響應速度未跟上，導致滿意度數(shù)據(jù)與實際繳費意愿脫節(jié)。

比數(shù)據(jù)失真更致命的，是全行業(yè)陷入無底線降價的囚徒困境。

李長江直言，當前物業(yè)費持續(xù)下行，“降價、再降價、一降到底”已成常態(tài)。企業(yè)為保規(guī)模被迫跟風壓價，盈利被極致擠壓；更有企業(yè)帶資進場、以超低價搶項目，徹底破壞“質(zhì)價相符”規(guī)則，中小物企生存空間被不斷壓縮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年12月全國20個重點城市物業(yè)均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。

他更戳破“主動撤場”的遮羞布：多數(shù)上市物企所謂“主動撤場”，實則是項目虧損、扛不住低價而被迫退出，卻包裝成“戰(zhàn)略優(yōu)化”大肆宣傳，本質(zhì)是“找理由、避尷尬”。

李長江舉例稱，物管企業(yè)退出的項目，常被別家以更低價格接手。所謂“撤場施壓”純屬自欺欺人，壓力全由行業(yè)承擔。多地小區(qū)陷入“換業(yè)委會—換物業(yè)—降物業(yè)費”的惡性循環(huán)，項目反復易主、價格越換越低，形成“新歡是別人舊愛”的內(nèi)耗式生存。

李長江坦言行業(yè)生存困境：2025年上市物企普遍增值服務收入下滑、基礎物業(yè)“增收不增利”。為保財報，企業(yè)只能壓縮成本、犧牲服務，陷入“規(guī)模越大、利潤越薄”的規(guī)模陷阱。全行業(yè)無論上市與否，都在承受低價競爭的劇痛，卻沒有一家敢率先叫停降價。

呼吁物企回歸服務本質(zhì)

李長江還尖銳批判行業(yè)當前的虛假創(chuàng)新與形式主義泛濫，直指科技與AI（人工智能）淪為部分企業(yè)包裝的噱頭。

他表示，行業(yè)遍地炒作掃地機器人、巡邏機器人、綠化修剪機器人、AI服務等概念，但實際落地應用效果并不及預期。有些企業(yè)配備機器人、宣傳數(shù)字化，僅為品牌造勢、資本市場講故事，并未真正提升服務效率與業(yè)主體驗。

李長江直言，許多企業(yè)所謂的創(chuàng)新，僅停留在工具與商業(yè)模式表層，未觸及制度、法規(guī)與服務標準的核心，毫無實際價值。

針對行業(yè)困局，李長江給出明確且可落地的破局主張，核心圍繞“三停一回歸”展開。

第一，立即停止帶資進場，拒絕資本無序擴張擾亂市場，堅守行業(yè)合理利潤底線。

第二，停止無底線降價，反對“五六次反復降價”的惡性行為，打破“不降價就丟項目”的囚徒困境。

第三，停止虛假宣傳，摒棄“主動撤場”的自我美化，直面經(jīng)營問題。

第四，徹底回歸服務本質(zhì)，這是行業(yè)破局的核心。

李長江強調(diào)，行業(yè)喊了多年“回歸服務本質(zhì)”，卻始終無法真正落地，淪為空洞口號。

李長江提到，真正的回歸，是放慢規(guī)模擴張的腳步，把時間從催費轉(zhuǎn)向解決業(yè)主問題，按服務標準考核、及時調(diào)查處理投訴；是讓科技服務于內(nèi)部管理，而非包裝噱頭；是與業(yè)主建立真誠溝通，用真實服務換取信任與收繳率。

中物智庫分析稱，收繳率的本質(zhì)，是業(yè)主用貨幣為滿意度投票的結(jié)果。企業(yè)必須從“規(guī)模收費者”向“價值服務者”徹底轉(zhuǎn)型，通過透明化運營、精細化服務與共治化關系，重建日益稀薄的信任資本，打破“收費難—服務差—滿意度低”的惡性循環(huán)，穿越行業(yè)周期。

李長江直言：“在成年人的世界里，合同是假的，痛苦才是真的?！彼偨Y(jié)，行業(yè)所有的虛假繁榮，都掩蓋不了低價“內(nèi)卷”、服務縮水的殘酷現(xiàn)實。

封面圖片來源：主辦方供圖