每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

    當(dāng)全國的住宅市場還在“限購、限貸、限價(jià)”的“三限政策”下翹首期待春天來臨的時(shí)候，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)卻在瑟瑟發(fā)抖的住宅市場外體驗(yàn)到一絲暖意。

    但是，2011年在建的94個(gè)城市綜合體項(xiàng)目及2011年成交的511萬平方米的城市綜合體用地將在2015年前后集中上市，市場對于這一超大體量的綜合體數(shù)量該如何消化？未來總體開發(fā)規(guī)模是否供過于求？

    世邦魏理仕認(rèn)為，城市綜合體作為一種擁有多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，立足于刷新城市升級配套建設(shè)、形成“聚合效應(yīng)”、拉動(dòng)消費(fèi)內(nèi)需增長、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的強(qiáng)大復(fù)合功能，令其他商業(yè)地產(chǎn)模式難以望其項(xiàng)背。

全球商業(yè)地產(chǎn)投資回暖

    2011年5月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布了2011年第二季度《全球市場觀察》，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場成交額和業(yè)績表現(xiàn)將創(chuàng)2007年以來的新高。仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)總監(jiān)ArthurdeHaast表示：“全球房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇的最顯著特點(diǎn)，就是多個(gè)市場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（包括城市綜合體）價(jià)格快速增長。”

    其中，全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資成交額同比增長44%。鑒于當(dāng)前發(fā)展勢頭和交易狀況，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)今年全年的成交額將突破4400億美元，比2010年增長35%~40%，創(chuàng)下自2007年以來的最高交易額紀(jì)錄。

    作為商業(yè)地產(chǎn)的高端模式，城市綜合體在這波回暖熱潮中也風(fēng)頭強(qiáng)勁，天府新城區(qū)域的新世紀(jì)環(huán)球中心開盤迄今勁銷26億元，金牛萬達(dá)廣場、龍湖北城天街等知名開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)志性作品持續(xù)熱銷，也在體現(xiàn)著全球商業(yè)地產(chǎn)回暖對于成都高端商業(yè)發(fā)展的助力作用。

    四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，“城市綜合體的高投資回報(bào)率和廣闊無垠的發(fā)展空間，將吸引更多的投資者進(jìn)入?！?/p>

    同時(shí)，馮宗容也提醒投資者，要理性對待城市綜合體的投資風(fēng)險(xiǎn)。

困境來自供過于求

    2011年在建的94個(gè)城市綜合體項(xiàng)目及2011年成交的511萬平方米的城市綜合體用地將在2015年前后集中上市，市場對于這一超大體量的綜合體數(shù)量該如何消化？未來總體開發(fā)規(guī)模是否供過于求？

    世邦魏理仕成都分公司董事總經(jīng)理許國源表示，成都未來的開發(fā)規(guī)模較大，其根本原因是需求很強(qiáng)。

    強(qiáng)烈的需求表現(xiàn)在三個(gè)方面：

    第一，反映在質(zhì)。個(gè)人收入提高、產(chǎn)業(yè)升級，以及以地鐵為代表的基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高，對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。

    第二，反映在量。隨著成都城市影響力的增強(qiáng)，越來越多的人和企業(yè)選擇到成都生活、工作、旅游、消費(fèi)和開拓業(yè)務(wù)。

    第三，則是現(xiàn)代城市發(fā)展所面臨的局限，交通、建筑使用效率、資源節(jié)約、土地規(guī)劃等方面的限制等，迫使綜合體成為發(fā)展方向之一。

    世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈表示，為應(yīng)對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)對市場進(jìn)行多方調(diào)研；其次，綜合體項(xiàng)目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗(yàn)，要讓規(guī)劃與市場吻合，避免同質(zhì)化競爭。

機(jī)遇源于城市化進(jìn)程加速

    2011年無疑是房產(chǎn)  “政策調(diào)控年”，住宅市場深受影響，但卻凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，也顯現(xiàn)出其在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域價(jià)值等方面無可替代的助推作用。

    四川省社科院社會科學(xué)研究所副所長胡光偉認(rèn)為，“成都正處在建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市的高速發(fā)展階段，可以預(yù)見未來數(shù)年內(nèi)，城市綜合體在成都商業(yè)地產(chǎn)市場上大行其道的局面仍將延續(xù)，也將成為商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)代的代表產(chǎn)品?！?/p>

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前成都城市綜合體大多是借用“萬達(dá)模式”，然而城市綜合體的發(fā)展僅靠復(fù)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。作為城市綜合體的開發(fā)商，不應(yīng)將自身單純地定位為開發(fā)商或運(yùn)營商，還應(yīng)具備高度的社會責(zé)任感，讓其項(xiàng)目能更好地提升區(qū)域價(jià)值，快速更新區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)形態(tài)，改變和協(xié)調(diào)區(qū)域生活等，實(shí)現(xiàn)節(jié)約、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的生活模式。

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