張寒  每經(jīng)記者 田文會(huì) 發(fā)自北京 

惠譽(yù)4月17日提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的研究報(bào)告中表示，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(Hangzhou Glory Real Estate Co.)近日申請(qǐng)破產(chǎn)，表明樓市調(diào)控措施令中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)和小型房地產(chǎn)企業(yè)的兩級(jí)分化進(jìn)一步拉大。

金星房地產(chǎn)是一家規(guī)模相對(duì)較小的地產(chǎn)商，主要在杭州開發(fā)高端住宅項(xiàng)目。樓市調(diào)控政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)和銷量雙雙下滑，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率和現(xiàn)金流造成影響。對(duì)金星房地產(chǎn)這樣的小型本地或區(qū)域型房企而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊充滿挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@些小企業(yè)既沒有規(guī)模也沒有足夠的流動(dòng)性幫助它們度過(guò)行業(yè)的低潮期。

不過(guò)大型房企，如方興地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)，依然保持了較好的信用記錄，因?yàn)樗鼈円?guī)模較大，在經(jīng)營(yíng)地域和地產(chǎn)開發(fā)類型方面實(shí)現(xiàn)了多元化，并且擁有良好的流動(dòng)性和多種融資渠道。

根據(jù)惠譽(yù)的判斷，受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)。中國(guó)政府之所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)實(shí)施干預(yù)，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，普通居民難以承受，而不是因?yàn)閾?dān)心房主的信用質(zhì)量惡化。

中國(guó)政府遏制房?jī)r(jià)的目標(biāo)將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，因?yàn)榛葑u(yù)預(yù)計(jì)今明兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍將達(dá)到8%的較高水平，而國(guó)內(nèi)工資和物價(jià)將帶來(lái)顯著通脹壓力。另外，按揭的房屋被拍賣用于歸還銀行貸款發(fā)生的可能性很低，也預(yù)示著房?jī)r(jià)不太可能大跌。不過(guò)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，只要調(diào)控政策不放松，小型房企的生存仍然艱難。

報(bào)告指出，實(shí)際上中國(guó)富裕人群有大量被壓抑的購(gòu)房需求，尤其是對(duì)高端住宅的需求，因?yàn)楦蝗藗儞碛械目商娲顿Y工具太少，而境外投資又受到限制。當(dāng)然，如果未來(lái)引入更多的投資產(chǎn)品，則高端房地產(chǎn)業(yè)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)五年，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套。關(guān)于保障房的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，惠譽(yù)認(rèn)為現(xiàn)在還不明確，因?yàn)榈褪杖爰彝サ氖杖虢缦捱€未規(guī)定。若達(dá)成政府的目標(biāo)將給大型私營(yíng)房地產(chǎn)商帶來(lái)負(fù)擔(dān)，比如需要它們幫助提供部分項(xiàng)目資金，惠譽(yù)將對(duì)保障房的落實(shí)持消極觀點(diǎn)。