二手房市場(chǎng)中，“陰陽(yáng)合同”行業(yè)內(nèi)的“公開秘密”，為了少繳稅款，買賣雙方在二手房交易時(shí)，除了簽署實(shí)際成交價(jià)的合同之外，再簽一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)的假合同，將假合同作為申報(bào)納稅的依據(jù)。

　　雖然“陰陽(yáng)合同”已被明令禁止，但中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在某些城市，二手房“陰陽(yáng)合同”卻屢見不鮮。

　　“陰陽(yáng)合同”新花樣

　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪房產(chǎn)中介，一家大型房地產(chǎn)中介的工作人員說(shuō)，現(xiàn)在能否避稅，要看買家所選房子情況以及首付的多少，首付越多，可避稅的空間就越大，省得也就越多。“現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)政策，做陰陽(yáng)合同不如以前自由了。”中介工作人員稱。

　　根據(jù)“國(guó)八條”規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，由按照銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收5.65%的營(yíng)業(yè)稅改為按銷售收入全額征稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。在個(gè)人所得稅方面，普通住宅只是按合同價(jià)的1%征收，非普通住宅按合同價(jià)的2%征收。

　　因?yàn)槎愂照哒{(diào)整對(duì)不滿五年的二手房交易產(chǎn)生較大影響，于是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開始大

量推薦滿五年的二手房。中國(guó)證券報(bào)記者走訪房地產(chǎn)中介，都將滿五年作為二手房房源的賣點(diǎn)。

　　按照上海市有關(guān)規(guī)定， 內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬(wàn)元/套、內(nèi)外環(huán)之間的低于200萬(wàn)元/套、外環(huán)以外的低于160萬(wàn)元/套的住房屬“普通住房”。但市場(chǎng)上很少能找到符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源，虛報(bào)成交價(jià)格規(guī)避應(yīng)繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。

　　目前，上海房屋交易前都要進(jìn)行評(píng)估，一方面是為銀行的貸款安全，另一方面是防止逃避國(guó)家稅收。業(yè)內(nèi)人士稱，房屋價(jià)格的評(píng)估其實(shí)也有“水分”，一套住房到底估價(jià)多少，房屋估價(jià)公司有操縱的可能。

　　但二手房市場(chǎng)中，除了故意做低價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”，現(xiàn)在也出現(xiàn)故意抬高價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”，有的中介為了幫助貸款融資，通過(guò)假購(gòu)房的方式，做高房?jī)r(jià)，看似“交易”，其實(shí)套出銀行貸款，而“賣房”者從中拿到好處費(fèi)，中介賺取傭金，看似“一舉三得”的虛假交易，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

　　“陰陽(yáng)合同”將終結(jié)

　　今年3月30日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)肖捷在中國(guó)政府網(wǎng)進(jìn)行在線答問(wèn)時(shí)表示，已就二手房交易的稅收征管工作與相關(guān)部門進(jìn)行了研究部署，開始試行應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)二手房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，部分地區(qū)因此上調(diào)了二手房交易價(jià)格。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，成都、長(zhǎng)春、阜陽(yáng)等多個(gè)城市明確，將上調(diào)二手房交易價(jià)格，與此相掛鉤的二手房交易稅費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加。

　　今年7月起，成都二手房交易將參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)計(jì)價(jià)征稅，屆時(shí)實(shí)行多年的最低指導(dǎo)價(jià)將不再作為征稅標(biāo)準(zhǔn)。以一套100平方米、單價(jià)8000元/平方米的二手房為例，如果按成都現(xiàn)行指導(dǎo)價(jià)格，需繳納成交價(jià)1.5%的契稅、成交價(jià)5.6%營(yíng)業(yè)稅、成交價(jià)1%的個(gè)人所得稅、房屋面積每平米6元的轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，總計(jì)繳稅2.4萬(wàn)左右。但7月份之后，將按照8000元/平米的價(jià)格核稅，所交稅費(fèi)是6.5萬(wàn)左右，多出4.1萬(wàn)元。

　　按照成都現(xiàn)行指導(dǎo)價(jià)，二環(huán)內(nèi)的框剪結(jié)構(gòu)住宅只有2800元/平方米，三環(huán)路以內(nèi)框剪結(jié)構(gòu)指導(dǎo)價(jià)則只有2600元/平方米。成都市區(qū)指導(dǎo)價(jià)明顯低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，使得二手房中介公司能夠在交易中通過(guò)制造陰陽(yáng)合同，以最低指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)納稅，“節(jié)省”不少交易成本。

　　不僅成都，深圳已出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)，但如申報(bào)的成交價(jià)格低于深圳制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，將按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。參考價(jià)格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的情況每半年進(jìn)行更新。根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素，深圳已對(duì)全市150萬(wàn)套房屋制定了交易計(jì)稅參考價(jià)格。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著二手房稅收新政實(shí)施，評(píng)估軟件的全面推開，短期看，會(huì)對(duì)二手房成交造成一定的影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，杜絕“陰陽(yáng)合同”有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，二手房交易中長(zhǎng)期盛行的“避稅”模式——“陰陽(yáng)合同”將不再具有生存空間。