每經網北京8月15日電（記者 胡健）  中央新一輪對樓市的喊話和督查正在見效，北上廣深成交量已出現回落，土地市場也有新變化。

繼7月萬柳地塊再出地王后，北京土地市場迅速迎來冷清。北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，按照正常的掛牌出讓程序，即使近日再有新增掛牌住宅地塊，月內成交的可能性也非常小，也就是北京將非常有可能再出現一個月的住宅土地供應斷頓。

中指院報告還稱，土地供應是商品住宅供給的基礎。北京住宅用地成交2011年及2012年上半年均出現明顯下降，將會影響后期的商品住宅供給，加劇樓市供求矛盾。

北京8月或現斷頓

北京土地儲備中心網站顯示，止8月14日，從2012年07月20日中鐵房地產集團北京正達置業(yè)有限公司以78090萬元競得北京房山區(qū)房山線長陽西站5號地01-06-02等地塊二類居住及商業(yè)金融用地地塊國有建設用地使用權后，已經近一月無住宅類土地成交。

另外，可成交的經營性地塊中，也僅有兩塊亦莊開發(fā)區(qū)的商業(yè)金融類地塊供應，其中一塊將在今日（8月15日）成交，但是并無住宅地塊。

鏈家地產市場分析師常清認為，雖然北京土地市場最近出現了大量優(yōu)質地塊，但從目前北京土地供應情況來看，整體明顯下滑，尤其是住宅土地供應創(chuàng)出了近5年以來的新低。

北京住宅用地供應顯著下降并非最近才有所顯現，數據顯示，2007年北京住宅用地成交504萬平方米，此后住宅用地供應逐年增長，2010年達到768萬平米，年均增長11.6%，但在2011年，北京住宅用地成交468萬平米，為2007年以來新低，同比下降39%。

中國指數研究院數據顯示，今年上半年，北京住宅用地成交僅為57.4萬平米，再下降64.8%，而6月單月住宅用地成交11953平米，為2007年4月以來單月成交面積新低。

出現這一現狀與調控和優(yōu)質地塊稀缺性愈發(fā)凸顯直接相關。

中原地產分析說，目前供應的土地除少數熱門地塊外，大部分地塊都位于6環(huán)以外，這使得將來的供應出現郊區(qū)個別區(qū)域過剩，而城區(qū)等供不應求的現象。

“優(yōu)質地塊減少，房企加速去庫存動力不足，從上半年市場情況來看，優(yōu)質土地比較少，土地溢價明顯增加。”張大偉說，而在這一市場情況下，房企很難按照目前的價格加速去庫存，購入更郊區(qū)的土地。

他表示，土地市場的“以價換量”尚未完全奏效，，地方政府對土地的定價依然比較高，預計后市土地價格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過快，或配套落后的郊區(qū)地價仍有望回落；從過往經驗看，“地王”項目入市通常表現平平，因此預計下半年居住用地“地王”再頻繁出現的可能性較小。

未來商品房供應承壓

通過橫向對比，北京住宅用地供應不足的現狀就可更清晰被發(fā)現。

2009-2011年，北京商品住宅用地平均成交620萬平米，而上海、天津、武漢、沈陽和程度分別為845萬平米、2034萬平米、1155萬平米、1223萬平米和940萬平米。北京的供地量只相當于上海的70%，天津的30%。

根據張大偉的測算，北京未來兩年供應缺口可能在千萬平米，北京剔除08年及2011年的調控影響，正常市場對住宅的簽約面積需求在1000-1500萬平米之間，而最近2年的土地供應量僅能滿足1年的購買需求。

未來兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，市場土地供應缺口可能在1000-1500萬平米之間，而剔除之前幾年積壓的未開發(fā)庫存外。未來2年的土地供應缺口可能達到1000萬平米左右。

供地不足在經過1-3年的開發(fā)期后，便會延展為商品住宅供應的缺口。

中指院稱，2007-2011年，北京商品住宅年均銷售面積為1291萬平米，年均規(guī)劃建筑面積為1162萬平米，前者高于后者，表明商品住宅市場供不應求，需要增加供應，以緩解供求矛盾的緊張局面。

北京房協(xié)秘書長陳志稱，土地需求總量很大，供應相應卻少，在需求沒有改觀的情況下，房價仍然比較難控制。

北京住建委相關負責人曾表示，北京將繼續(xù)從嚴執(zhí)行限購政策，采取對企業(yè)約談和告誡的方式，促進房價合理回歸。而督查組剛走，北京市國土局隨即公布第二批土地供應計劃。

在計劃中，商品住宅用地力度明顯加大，供應地塊共計45宗，約517公頃，商品住宅用地計劃供應約422公頃，占全部供應計劃約8成，其中通州、密云、門頭溝、房山、昌平超過9成。

陳志建議，應該探索新的土地出讓制度，對于一些偏民生的住宅，政府在地價上應有所讓步，讓地價僅僅比土地成本稍高，而不應該誰出價高誰拿地。