每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱發(fā)自上海

來(lái)自上海市規(guī)劃和國(guó)土局的公告顯示，4月至今，上海已有24幅工業(yè)用地因競(jìng)拍人數(shù)不足，被迫延期拍賣。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此前還一度較為平穩(wěn)的工業(yè)用地市場(chǎng)，突遭冷遇，眾說(shuō)紛紜，而其未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。

24幅工業(yè)用地拍賣延期

世邦魏理仕于近期發(fā)布的《2013年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告中指出，一季度工業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)中有升，需求強(qiáng)勁。工業(yè)地產(chǎn)投資商仍對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出積極的態(tài)度，積極尋求機(jī)會(huì)購(gòu)買土地和收購(gòu)物業(yè)以擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

另外，受到高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)相對(duì)較高的回報(bào)率和有限供應(yīng)的吸引，一些原本以住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主的基金和保險(xiǎn)公司，也表現(xiàn)出對(duì)物流市場(chǎng)更多的興趣。

在工業(yè)物業(yè)需求強(qiáng)勁的同時(shí)，上海工業(yè)用地出讓卻頻遭“寒流”襲擊。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局在官網(wǎng)上頻頻發(fā)布工業(yè)用地延期拍賣的公告。截至4月21日，4月份共有24幅工業(yè)用地延期拍賣，最終這些地塊均以底價(jià)或極低的溢價(jià)成交，另外還有一幅工業(yè)用地終止出讓。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在融資成本、投資回報(bào)率等因素滋生不確定性的情況下，開(kāi)發(fā)商“忐忑”拿地的情緒會(huì)導(dǎo)致拍賣遇冷。同時(shí)，土地出讓人在房企拿地積極性不高的情況下，也往往會(huì)延后拍賣。

他同時(shí)指出，工業(yè)用地過(guò)去拍賣情況不錯(cuò)，但現(xiàn)在以底價(jià)或較低的溢價(jià)水平成交，與工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的自然規(guī)律有一定的關(guān)系。工業(yè)地產(chǎn)在粗放經(jīng)營(yíng)的情況下，勢(shì)必陷入發(fā)展空間收窄的尷尬。

世邦魏理仕華東區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人羅瑾?jiǎng)t持不同意見(jiàn)，他認(rèn)為延遲出讓公告，可能是由于多種客觀因素，例如意向企業(yè)沒(méi)有完全具備摘牌條件。

市場(chǎng)未來(lái)將是盤整期

從克爾瑞提供的近半年每月工業(yè)用地的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年年初工業(yè)用地市場(chǎng)比較火熱，但從3月起便開(kāi)始逐步退燒，整個(gè)3月僅成交了51萬(wàn)平方米的建筑面積，尚不足2月的四分之一。

錦和集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松指出，工業(yè)地產(chǎn)拿地有兩類人群，一類為傳統(tǒng)實(shí)體企業(yè)，拿地開(kāi)發(fā)一方面是擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，一方面借助企業(yè)與地方政府的關(guān)系，以較低的價(jià)格拿到工業(yè)地塊，開(kāi)發(fā)后一部分自用，一部分作為辦公樓或者廠房出租獲益。 另一類是傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，被迫轉(zhuǎn)型進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

前一類由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)意愿自然降低；后一類在商品住房用地大幅放量的情況下，拿工業(yè)地塊的意愿也大幅降低。這應(yīng)該就是近期工業(yè)用地市場(chǎng)成交低迷的主要原因。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)于工業(yè)用地市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展并不看好。他指出，工業(yè)用地市場(chǎng)正面臨產(chǎn)業(yè)活力不足的問(wèn)題，沒(méi)有了產(chǎn)業(yè)擴(kuò)容的能量，自然對(duì)于“容器”土地沒(méi)有了需求。這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的土地價(jià)格高低的問(wèn)題，降價(jià)也并未必能扭轉(zhuǎn)這一局面。

羅瑾?jiǎng)t表示，由于受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響，目前新增的工業(yè)項(xiàng)目較前兩年減少，主要是出口加工為主的企業(yè)數(shù)量減少?？傮w來(lái)說(shuō)，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍保持穩(wěn)步發(fā)展，不過(guò)，在未來(lái)兩年之內(nèi)，將是一個(gè)盤整的階段。