每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“綠城眾籌開發(fā)，試驗如何？先前難題有無突破？”“已突破！近期會有動作?！?/p>

上述對話是《每日經(jīng)濟新聞》記者和綠城房產(chǎn)眾籌相關(guān)人士的一段微信對話。

相比其他開發(fā)商，綠城在房產(chǎn)眾籌開發(fā)層面的實踐已經(jīng)有了經(jīng)驗的積累，并正在逐步形成核心運營模式。但在業(yè)界看來，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。

首個非典型眾籌案例

在大型房企中，綠城是最具眾籌開發(fā)經(jīng)驗的公司。

去年8月，綠城中國董事長宋衛(wèi)平短信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，藍城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究。

記者隨后聯(lián)系了藍城代建，并了解到，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開發(fā)，所參與開發(fā)的項目已經(jīng)開始動工建設(shè)。

根據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司董事長李園介紹，綠城上述項目有一定特殊性。原先拿地的企業(yè)當時已經(jīng)資不抵債，當?shù)卣疄榱藥椭淝鍍攤鶆?wù)，允許改變土地性質(zhì)，變更為居住用地，并以較低的價格轉(zhuǎn)讓。

正因土地的價格相對于市場公開拍賣價較低，這一地塊才較其他項目更有吸引力。李園曾透露，如果通過土地市場獲得，其售價至少要比眾籌開發(fā)價高出30%以上。

由于是眾籌開發(fā)，藍城只負責(zé)代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發(fā)利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發(fā)。

和普通房地產(chǎn)項目相比，上述項目的另一個特殊性在于，由當?shù)厣虝撠?zé)人動員幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負責(zé)人出資認籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。

雖然這些企業(yè)負責(zé)人購買的房子不多，但由于戶型較大，總價較高，為眾籌開發(fā)解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業(yè)的資金實力和信譽做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。

復(fù)制難點是地價

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與李園交流時了解到，眾籌開發(fā)存在幾個難題。

首先，目前企業(yè)拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發(fā)商很難以較低的價格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應(yīng)較多的城市，開發(fā)商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開發(fā)企業(yè)很難為消費者提供一個非常誘人的購房價格。如果購房價格沒有誘惑力，消費者很難在土地剛剛拍下時就參與進來。

其次，在銷售層面也存在問題。普通商品住宅向社會公開銷售，但眾籌開發(fā)很難通過廣告等方式公開推廣，因此其客戶來源有限。

再次，開發(fā)企業(yè)發(fā)展眾籌業(yè)務(wù)，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經(jīng)營風(fēng)險。如果購房者只是支付部分首付款，開發(fā)商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔(dān)較大的經(jīng)營風(fēng)險。這樣一來，眾籌開發(fā)的意義就不大了。但讓消費者一次性把所有的購房款付清，不僅很難做到，也會影響參與眾籌者的熱情。

另外，消費者參與眾籌開發(fā)的一個前提就是眾籌資金要有第三方監(jiān)管，以確保資金的安全。藍城的首個眾籌開發(fā)案例，參與者主要是企業(yè)及其員工，相互間的信任度很高。但當眾籌開發(fā)的參與者變?yōu)樯鐣姇r，公眾對企業(yè)不免存在不信任，這也是眾籌開發(fā)的一個難點。

那么，金融機構(gòu)對眾籌資金監(jiān)管并協(xié)助推廣房產(chǎn)眾籌計劃的熱情有多高？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此采訪了中海恒信資產(chǎn)管理部一位負責(zé)人，對方表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的不確定性，房地產(chǎn)眾籌計劃需要開發(fā)商承諾在項目開發(fā)資金不足的情況下，房企會以自籌資金投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)，并確保項目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開發(fā)商借眾籌開發(fā)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作的初衷。

另外，購買金融產(chǎn)品的客戶主要是投資者，他們對房地產(chǎn)眾籌計劃所分配的房屋多數(shù)不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產(chǎn)眾籌開發(fā)的一個難點。

綠城在設(shè)計眾籌開發(fā)模式時，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計劃公開時再來了解。