每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

10月23日，中海物業(yè)在港實(shí)現(xiàn)分拆上市。這是繼彩生活之后，又一家上市的物業(yè)管理公司。無(wú)論是彩生活還是中海物業(yè)，資本市場(chǎng)均給予了30多倍的市盈率，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的上市房企。

對(duì)于尋求轉(zhuǎn)型的上市房企而言，如果能獲得資本市場(chǎng)的支持，不僅能獲得更高的估值，還能通過(guò)股權(quán)融資加快轉(zhuǎn)型步伐。在房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的掘金路上，又有多少房企能成為贏家？

10月23日，中海物業(yè)在港上市，成為繼彩生活之后，又一家上市的物業(yè)管理公司。曾經(jīng)密不可分的物業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)兩大板塊，在白銀時(shí)代，開(kāi)始走出獨(dú)立拆分的道路。

最大房企萬(wàn)科的觸角伸入商辦、教育、養(yǎng)老和家裝等領(lǐng)域，力圖挖掘房屋交付后利潤(rùn)的用意十分明確。綠城集團(tuán)也表示，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)將來(lái)自代建、電商、地產(chǎn)金融、園區(qū)服務(wù)等服務(wù)領(lǐng)域。

德銀發(fā)表報(bào)告肯定綠城輕資產(chǎn)的做法，認(rèn)為其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理上走輕資產(chǎn)路線的主張符合發(fā)展策略，是用最小資本達(dá)到擴(kuò)展的有效方法，走輕資產(chǎn)路線的主張可增加綠城每股資產(chǎn)凈值約1.99元。而在港股市場(chǎng)，無(wú)論是彩生活還是中海物業(yè)，市盈率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊任何企業(yè)的市盈率。

資本市場(chǎng)的肯定，讓房企躍躍欲試，想培育出一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的“微軟”。然而，究竟誰(shuí)能成就地產(chǎn)行業(yè)的微軟，誰(shuí)能開(kāi)發(fā)出類(lèi)似windows那樣兼容全國(guó)所有類(lèi)型住宅小區(qū)的系統(tǒng)，是綠城、萬(wàn)科，還是中海、彩生活？截至目前，還沒(méi)有答案。

但從綠城、萬(wàn)科、中海等企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)看，這些地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)要培育成熟需要時(shí)間，要讓它們?nèi)〈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為公司新的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)更需要時(shí)間。公司不僅需要花費(fèi)大量時(shí)間扶持服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展，還要預(yù)留足夠的現(xiàn)金和賬面利潤(rùn)，來(lái)為新業(yè)務(wù)創(chuàng)造內(nèi)外部環(huán)境。這些都是很多企業(yè)做不到的。正因此，從目前趨勢(shì)看，地產(chǎn)業(yè)“微軟”之爭(zhēng)很有可能不會(huì)像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那樣激烈。

人才是房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商關(guān)鍵

在海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊看來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅低于資金成本后，原有土地價(jià)值創(chuàng)造鏈將面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望成為新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)，包括物業(yè)服務(wù)、城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)等。

盡管越來(lái)越多房企意識(shí)到服務(wù)的重要性，但轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，新業(yè)務(wù)從拓展到成熟，往往要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的培育期，如何在融資渠道、利潤(rùn)等方面取得平衡，對(duì)于房企無(wú)疑是考驗(yàn)。

根據(jù)東方證券研究員竺勁的分析，大型房企由于資源實(shí)力強(qiáng)大，其轉(zhuǎn)型方式多為“樹(shù)上開(kāi)花”模式，也就是在原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)上進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸，多采用分拆和資源變現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)型，好處是在地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)依然強(qiáng)盛時(shí)，為新業(yè)務(wù)的培養(yǎng)提供現(xiàn)金流，甚至利用品牌優(yōu)勢(shì)搭建資本平臺(tái)，為新業(yè)務(wù)打通融資渠道。

以物業(yè)服務(wù)為例，彩生活、中海物業(yè)已登陸資本市場(chǎng)，萬(wàn)科、碧桂園、富力等也在尋求物業(yè)服務(wù)分拆上市。由于目前國(guó)內(nèi)TOP20的物業(yè)管理公司基本能盈利，這意味著它們能通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)自身造血，可上市融資及擴(kuò)張并購(gòu)。

房地產(chǎn)服務(wù)多屬輕資產(chǎn)行業(yè)，這意味著房企不需要太大的資本投入，便能培養(yǎng)新業(yè)務(wù)。以恒大健康產(chǎn)業(yè)為例，恒大地產(chǎn)投資者關(guān)系部經(jīng)理劉振表示，恒大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院的營(yíng)運(yùn)成本主要來(lái)自?xún)蓧K，第一塊是購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，第二是20~25個(gè)全科醫(yī)生每月20萬(wàn)左右的成本，加上醫(yī)院物業(yè)主要是租用恒大現(xiàn)有的社區(qū)資源，營(yíng)運(yùn)成本非常低，這也是恒大健康半年便實(shí)現(xiàn)盈利的重要原因。

對(duì)于一些創(chuàng)業(yè)型新業(yè)務(wù)，部分大型房企更傾向于采用“試錯(cuò)”的模式實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。以萬(wàn)科的“八爪魚(yú)戰(zhàn)略”為例，記者了解到，集團(tuán)總部會(huì)給予內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目一個(gè)培養(yǎng)期，培育期會(huì)視乎每個(gè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況，期限內(nèi)如果項(xiàng)目仍未能培養(yǎng)出來(lái)，集團(tuán)很可能停止輸血。

與實(shí)力雄厚的大型房企相比，竺勁認(rèn)為，小型房企多采用整體轉(zhuǎn)型策略，以房地產(chǎn)資產(chǎn)換取現(xiàn)金，然后轉(zhuǎn)換到新的行業(yè)。由于小型房企不具備資源優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型更依賴(lài)于行業(yè)的選擇、資金優(yōu)勢(shì)和老板眼光，具有更明顯的“試錯(cuò)”特征。

易居資本合伙人吳綺敏認(rèn)為，人才才是房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商的關(guān)鍵?！笆紫龋禺a(chǎn)人的基因里沒(méi)有服務(wù)基因，所以一定要用不同的人來(lái)做；其次，一定要以市場(chǎng)化方式進(jìn)行，只有市場(chǎng)化的團(tuán)隊(duì)和公司，才有生命力；第三，讓這些公司獨(dú)立營(yíng)運(yùn)，相關(guān)人員才有激情把公司做好，按現(xiàn)有體制，很難脫穎而出?！?/p>

轉(zhuǎn)型不再只是個(gè)概念

10月23日，由中海地產(chǎn)分拆上市的中海物業(yè)（02669，HK）在香港聯(lián)交所正式掛牌，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天股價(jià)最高沖至1.45港元。受下半年股市暴跌影響，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型概念一度降溫，但中海物業(yè)受到追捧，顯示出與傳統(tǒng)地產(chǎn)股相比，具備服務(wù)概念的地產(chǎn)股更容易受到投資者的追捧?！拔磥?lái)房地產(chǎn)行業(yè)就是做轉(zhuǎn)型股票，傳統(tǒng)地產(chǎn)藍(lán)籌未來(lái)兩年機(jī)會(huì)都不太大?！痹隗脛趴磥?lái)，目前資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股轉(zhuǎn)型的態(tài)度已經(jīng)變化，2014年是講概念，2015年以來(lái)，房企需要做的是項(xiàng)目落地和強(qiáng)化單戰(zhàn)略方向，一旦選定一個(gè)行業(yè)，要不斷加碼，才會(huì)有估值提升、受認(rèn)可。

在諸多從房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的上市公司中，恒大健康是成功案例之一。自今年初借殼新傳媒實(shí)現(xiàn)上市后，它的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院、美容醫(yī)院陸續(xù)落地，半年報(bào)顯示，股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增幅達(dá)10倍。恒大健康今年以來(lái)的累計(jì)漲幅達(dá)到533%，成為港股市場(chǎng)表現(xiàn)最佳的股票之一。

對(duì)于尋求轉(zhuǎn)型的上市房企而言，獲得資本市場(chǎng)的支持，也可通過(guò)股權(quán)融資加快轉(zhuǎn)型步伐。竺勁認(rèn)為，在股市暴跌前，通過(guò)資本市場(chǎng)融資實(shí)現(xiàn)并購(gòu)?fù)苿?dòng)轉(zhuǎn)型，是很多上市房企的做法。隨著股市趨于穩(wěn)定，融資推動(dòng)轉(zhuǎn)型將回到正軌上。

可以肯定的是，在房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的掘金路上，只有少數(shù)房企能成為贏家。陳聰認(rèn)為，雖然與存量房市場(chǎng)的相關(guān)服務(wù)有廣闊發(fā)展空間，但全世界最大的房地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)市值規(guī)模也遠(yuǎn)小于A股龍頭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這或許顯示出服務(wù)市場(chǎng)的空間難以媲美傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)而言，最后的結(jié)果也許是轉(zhuǎn)型無(wú)路。